簡介：業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，未來仍會有其他城市納入試點,。

集體土地建設(shè)租賃房試點工作進(jìn)入新的階段。第二批五個城市的試點方案獲得兩部委批準(zhǔn)，至此試點城市已經(jīng)擴(kuò)展到18個城市,。

自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準(zhǔn)福州,、南昌,、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案。

兩部委表示,，堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求,，促進(jìn)建立多主體供給,，多渠道保障、租購并舉的住房制度,，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展,、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感,。

為何要推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃房,？土地價格是一大優(yōu)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊,，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%,，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低,，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下,，可以達(dá)到年投資回報率5%以上,，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說,，可以獲得穩(wěn)定回報。

這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設(shè)租賃房試點城市了,。

2017年8月28日,，上述兩部委對外發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》稱，為增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾,，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿,，確定第一批在北京、上海,、沈陽,、南京、杭州,、合肥,、廈門、鄭州,、武漢,、廣州、佛山,、肇慶,、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，第一批試點之所以選擇這13個城市,，重點在于這些城市流動人口規(guī)模相對大，租賃市場需求比較旺盛?，F(xiàn)在又增加了5個城市,，體現(xiàn)了改革試點擴(kuò)容的態(tài)勢。這幾個城市也屬于城市規(guī)模大,、流動人口多的城市,。

“對于這幾個城市來說，房價上漲過快也會要求采取長效發(fā)展機(jī)制,，從這個角度看,，發(fā)展租賃市場是一個較大的亮點，即通過發(fā)展租賃市場來對沖房價,?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

兩部委要求,，試點城市要規(guī)范審批和監(jiān)管程序,，明確集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項目申報主體,，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主,，住房建筑質(zhì)量,、裝飾裝修符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與試點建設(shè),，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù),，嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”。強(qiáng)化事中事后監(jiān)管,，確保有序可控,。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,，此次政策信號意義很強(qiáng),，隨著土地管理法的修改工作推進(jìn)，后續(xù)集體建設(shè)用地改革的力度會強(qiáng)化,?？傮w上看，這利好租賃市場供給端的發(fā)展和租賃市場的活躍,。預(yù)計未納入試點的省會城市,，在2019年下半年也會開展試點工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市,，包括西安,、濟(jì)南、蘇州等大城市,，部分百強(qiáng)縣或也有機(jī)會進(jìn)行試點,。

在集體建設(shè)用地上建租賃房，外界一度有疑慮,，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題,？

此前，一位地方國土局官員曾坦言,，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別,，差在哪里？就是差在一個是短期租賃合同,，一個是長期租賃合同,。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房,，與小產(chǎn)權(quán)房無異,。

此次五個試點城市披露的實施方案中均強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租,，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,，不得以租代售,。

青島試點方案中強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房建設(shè)必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù),，強(qiáng)化監(jiān)管約束,，不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租,，堅決杜絕變相開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)或建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,。

貴陽試點方案也要求，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，必須依法履行相關(guān)報批手續(xù),，不得違法出租和轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，不得出售或以租代售,。

?？谠圏c方案中稱，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù),，嚴(yán)格執(zhí)行用途管制,，按整體確權(quán)，權(quán)屬統(tǒng)一的原則進(jìn)行監(jiān)管,，堅決防止以租代售和變相開發(fā)商品住宅,，確保集體土地所有權(quán)性質(zhì)不改變。

福州試點方案表示,，項目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán),，不得分割登記。各職能部門應(yīng)依職責(zé)分工嚴(yán)格落實監(jiān)管責(zé)任,，保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益,，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”或“以租代售”等現(xiàn)象。

南昌試點方案中強(qiáng)調(diào),，集體建設(shè)用地不得出讓,、轉(zhuǎn)讓、抵押,；集體建設(shè)用地租賃住房不得對外出售或以租代售,，不得抵押；堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,。