【民生調(diào)查局】

編者按：

這里是民生調(diào)查局,，見人所未見，調(diào)查民生之變,。關(guān)注你想關(guān)注的,、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的,。

中新網(wǎng)客戶端北京12月18日電 題：民生調(diào)查局：2018年樓市坐“過山車”,，調(diào)控要松綁？

記者 邱宇

全國性的買房熱風(fēng)刮了三年多,，終于在2018年下半年戛然而止,。因為不滿房價下跌，一些地方老業(yè)主們砸爛了房企的售樓處,。

“2018年,，樓市就像過山車，買房更像一場賭博,?！庇腥巳绱苏{(diào)侃。

上半年冰火兩重天

2018年5月7日,，杭州旭輝寶龍東湖城開盤選房,。雖然位置遠(yuǎn)在西湖繁華區(qū)以東40公里以外，卻仍然吸引了近3000人報名,，16個人搶一套房,，中簽率只有6%。

一位98歲的老奶奶擠在人群中,，她成功通過搖號選購了一套89平米的新房,。

吃透政策發(fā)動全家買房的現(xiàn)象并不少見，就像恩愛夫妻離婚買房一樣,。由于限價政策,，一些城市的新房比周邊二手房還要便宜，這種誘惑讓人堅信買到就是賺到,。

2018年上半年，杭州,、西安,、成都、長沙等多城出現(xiàn)搖號買房中簽率低于10%的現(xiàn)象,，買到一套新房的概率跟人口大省河南和山東的一本錄取率差不多,。

甚至有人猜想，“萬人搖號”的時代是不是真的要來了,。

不過,，放眼全國，那段時間的樓市就像夏天的天氣，旱的地方旱死,，澇的地方澇死,。

二三四線城市的購房者們依舊沉浸在買房必漲的憧憬中，而一線城市早已夢醒,，周邊樓市甚至開始走向蕭條,。

2018年3月，何裕和妻子攥著雙方父母給的首付,，花320萬在北京六環(huán)邊上買了一套80平米的小兩居,。

兩年前，何?？瓷狭送^(qū)同戶型同面積的一套房子,，報價只要200萬，卻因為業(yè)主坐地起價漲了10萬,，小兩口賭氣沒買,，誰想到房價從此插上翅膀絕塵而去。

后來,，2017年3月17日,，北京號稱“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控新政讓這個小區(qū)的兩居室最高歷史成交價定格在了390萬，又慢慢跌回320萬,。

何裕不確定自己這算是賺了70萬,，還是賠了120萬？他唯一確定的是,，房價如同過山車,，原本想買套自住房安穩(wěn)度日,，卻像是參加了一場冒險的賭博。

回頭看看,，北京好在還有逐漸清醒的時間,，環(huán)京樓市則是從一個美夢直接墜入了另一場噩夢。

比如緊鄰北京的燕郊,，2017年3月,、4月、6月相繼出臺的一系列限購政策把燕郊樓市打入冰窟,。燕郊天洋城一室一廳西北朝向的房子,，2017年3月鏈家成交價曾達(dá)到3.1萬/平米，2018年9月只有1.5萬/平米,，跌幅達(dá)到50%,。

下半年樓市“分水嶺”

房價下跌如山倒，想當(dāng)年漲起來的時候又像野馬撒歡,，調(diào)控政策的韁繩拉都拉不住,。

自從2016年9月30日北京發(fā)布這一輪的收緊樓市調(diào)控政策以來，全國范圍的樓市調(diào)控就沒有停過,，在2018年更是達(dá)到頂點,。

中國社科院報告顯示，2018年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲近80%,。幾乎每天都有一項措施出臺,，刷新了歷史紀(jì)錄。

調(diào)控的花樣也越來越多,，從限購,、限價、限貸,、限售到限離婚、限新落戶,、限公司,、限未成年，再到租售同權(quán)、購租并舉,，意圖遏制一切炒房的苗頭,。

終于，轉(zhuǎn)折點在2018年7月的最后一天降臨,。

這一天,，中央政治局會議發(fā)出明確的調(diào)控信號：堅決遏制房價上漲。

敏銳的人立即發(fā)現(xiàn),，新的提法與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房價過快上漲”相比,，少了“過快”兩個字。如果說“過快”的表述還有相當(dāng)大的彈性操作空間,，那么新的表述就不再留有任何余地,，不能漲就是不能漲。

暖風(fēng)戛然而止,，房價終于跌了,！

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，100城月度掛牌價環(huán)比下跌城市個數(shù),，2018年3月至5月都是每月19個,，6月25個，7月19個,，而8月則驟增到47個,。

越來越多的樓盤加入降價行列。9月,，恒大首先進(jìn)行全國性的促銷打折,，住宅8.9折、商鋪6折起,；泰禾某地項目給出較大優(yōu)惠,，若購房人全款購房，房價給予7折優(yōu)惠,；陽光城則開啟“千億攻勢”特惠購房季,，根據(jù)區(qū)域的不同制定不同的降價策略。

只是,，意想不到的事情發(fā)生了,。

一度堅信鋼筋水泥澆筑的磚頭才是應(yīng)對通脹最好的工具。購房者們受不了房價下跌,，憤怒地把手里的磚頭砸向了開發(fā)商,。

2018年10月,，江西上饒碧桂園的一個售樓處被砸，原因是開發(fā)商降價,，從1萬/平米降到7000元/平米,，引發(fā)大量老業(yè)主維權(quán)。

有業(yè)主按揭沒辦下來就虧掉二三十萬,，有業(yè)主買了5套房,，情緒激動。他們高喊著“退房”,，到售樓處扔雞蛋,，沖撞售樓部大門，與保安發(fā)生肢體沖突,。有人維權(quán)過程中被拖拽十米遠(yuǎn),、甚至被踩傷進(jìn)了醫(yī)院。

杭州,、合肥等地也出現(xiàn)了業(yè)主因為房子降價圍攻售樓處的現(xiàn)象,。

有人調(diào)侃，2016年國慶,，很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn),，不僅買不起房了，連買房資格都沒了,。今年國慶,，很多人出去玩了一趟回來發(fā)現(xiàn)，不僅房源多了,，很多售樓處都被砸了,。

開發(fā)商艱難過冬

開發(fā)商也不能全怪買房的人翻臉，畢竟人們?nèi)鱿驑鞘械拟n票成就了一大批房企,。

這兩年行情大好,，大大小小的房企摩拳擦掌，都學(xué)會了先定一個小目標(biāo),，大的房企朝著一萬億銷售額狂奔,，角落里的小房企們也大膽地喊出了一千億的目標(biāo)。

要知道2017年的前三甲碧桂園,、萬科和恒大,，全年銷售額也只有五千多億元。

但一到2018年,，問題來了,。

隨著樓市調(diào)控的不斷深入和去杠桿的推進(jìn)，房企“融資難”成為共性問題,，銀行信貸收縮,、拿地款融資通道被封,、國內(nèi)發(fā)債暫停,、海外發(fā)債和信托融資成本高漲,。

比如富力地產(chǎn)，今年以來連續(xù)四次發(fā)債失敗,，只得通過股權(quán)增發(fā)等手段,，爭取資金上的喘息空間。

再比如恒大,，11月份發(fā)債年利率已經(jīng)高達(dá)13.75%,，接近過去的兩倍，可見對資金的渴望有多么迫切,。

除了市場融資,，資金的來源還有銷售回款。但是在房子不好賣的情況下,，回款也成了問題,。為此，一些開發(fā)商不惜違規(guī)操作,。

2018年10月,，華夏幸福旗下孔雀城一名銷售說，在北京周邊的大廠縣,，沒有購房資格的人也能買普通住宅,。需要交全款，之后交房,，等社保納稅證明的年限夠了再過戶,。但萬一購房者交了全款卻沒拿到房子的產(chǎn)權(quán)，錢打了水漂怎么辦,？銷售對這一點卻避而不談,。

2018年12月，北京一在售樓盤的銷售人員透露,，該樓盤支持首付分期,，前期先交一半，剩下的年后再交,。

“年底了,，所有的開發(fā)商都是一個套路，都在沖刺任務(wù),、加速回款,?！边@名銷售說。

對房企來說,，如果融不到錢,，回款又慢，就只能躺在干涸的資金池里等待救援,。再加上債務(wù)重壓,，就更加難以呼吸。

“今年上半年房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了80%(紅線),，少數(shù)房企由于杠桿率過高,，無法支撐企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，最終導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂和債務(wù)違約,?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說。

再來看一下富力地產(chǎn),，其2018年三季度報顯示,，有息負(fù)債高達(dá)1556億元。約63億元的賬面資金,，尚不足以支付未來一年的財務(wù)成本,。

據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，2018年上半年,，除去民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款,，中國房企的有息負(fù)債余額高達(dá)19.2萬億元，相當(dāng)于我國GDP的四分之一,。而未來四年是債務(wù)的集中兌付期,，房企的資金壓力將持續(xù)加大。

如果說樓市上行期的債務(wù)擴(kuò)張是彎道超車的利器,，那么下行期的債務(wù)擴(kuò)張則無疑于給自己埋雷,。

就在不久前，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭萬科喊出了“活下去”的口號，讓同行看了瑟瑟發(fā)抖,。且不管萬科是假哭慘,，還是真喊疼，如果連負(fù)債低,、現(xiàn)金流健康的萬科都活不下去了,，那大批的中小房企該如何過冬呢？

調(diào)控會松綁嗎

又一個微妙的變化發(fā)生在2018年11月,，房企融資出現(xiàn)回暖跡象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月,，全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計數(shù)額已經(jīng)超過1000億,，萬科,、保利、陽光城,、新城控股等數(shù)十家房企通過多種形式獲得融資,。

房貸利率也開始“剎車”。多個一二線城市的部分銀行房貸利率下調(diào),，放款速度也普遍加快,。

據(jù)融360最新報告，11月,，全國首套房貸款平均利率為5.71%,，環(huán)比首次出現(xiàn)持平上月的情況，2017年以來連漲22個月的全國首套房貸利率終于停下了腳步,。

調(diào)控政策亦明顯減少,。據(jù)不完全統(tǒng)計，11月以來,，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次,，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。

房企頻繁獲得融資,、房貸利率下調(diào),、調(diào)控政策減少，這能否視作調(diào)控放松的先兆,？

“近期房企發(fā)債獲批的確有所提升,，但不能直接理解為就是調(diào)控放松?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說,。

“一是前三季度融資嚴(yán)重不足,，引發(fā)四季度融資壓力劇增，在眾多房企前有開發(fā)資金需求,、后有償債壓力的背景下,，融資只能變得更為激進(jìn)；二是從國家對于房企資金的監(jiān)管來看,，并未出現(xiàn)松動的明顯信號,。”他說,。

張波認(rèn)為,，房貸利率下調(diào)的深層次原因并非是調(diào)控放松。從目前房貸利率下調(diào)的時間點和節(jié)奏來看,，和下半年央行多次定向降準(zhǔn),、釋放市場流動性有著直接關(guān)系，未來利率依然存在一定的下調(diào)空間,，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加,。

調(diào)控政策方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因,。不過，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底,，但依然將在底部運行一段時間,。

“今年7月31日，中央政治局會議明確提出堅決遏制房價上漲,，這意味著調(diào)控不可能三至五個月就變向,，持續(xù)三個季度左右是大概率事件。如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn),，不再加碼,，但也暫時不會放松?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說,。

很多人關(guān)心，未來房價怎么走,？

社科院12月發(fā)布的報告指出,，明年房地產(chǎn)市場小幅調(diào)整是大概率事件。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有所增加,，未來趨勢由增長主導(dǎo),；三四線城市市場向下的壓力加大，庫存可能再度增加,。

回顧近10年,，全國樓市有過兩次大幅降溫，一次是2008年,，受全球金融危機(jī)影響,，另一次是2014年，原因是經(jīng)濟(jì)下行壓力加劇,，但兩次終究只是房價上漲大趨勢中的短暫回調(diào),。

2018年，是樓市長期下行通道的開啟,，還是又一個漲漲跌跌短期輪回的開始,，也許要等到5年、10年之后,，我們才能看清。