“來看房,，首先要交50萬元才準(zhǔn)許進(jìn)院子”

最初我們接洽時(shí)，怕甲方投資額不夠,，所以規(guī)劃做得較簡單,。但甲方老板說“不用給我省錢”，因?yàn)樗蛟煲粋€(gè)關(guān)中民居的典范,，做成一個(gè)有文化傳承意義的項(xiàng)目,。

正式啟動西安院子的設(shè)計(jì),，大概是2005年前后,，完全設(shè)計(jì)出來是在2010年左右,。在此期間，這個(gè)項(xiàng)目的策劃一直在變,。老板不斷調(diào)整定位,，摸著石頭過河,。到底是做文旅，還是做房地產(chǎn),？老板自己也不知道,，他不確定要做成什么樣才能成功。所以西安院子不是一個(gè)純粹的地產(chǎn)項(xiàng)目,，也不是一個(gè)純粹的文旅項(xiàng)目,。

因此我們在設(shè)計(jì)中要兼顧文旅和住宅。從文旅層面講,，西安院子的服務(wù)業(yè)態(tài)是有私密性的,、酒店式的。一般住酒店,，不會有什么感情,，住完就走,。但住在這里,，就是要讓你感覺在家里，還可以在屋里做飯,，而不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間或總統(tǒng)套房,。從住宅層面講，你出了房間,，到了院子里可以下棋,、喝茶，一家人還可以燒烤,，有一種家庭的感覺,。并且要突出一種私密性，每個(gè)院子里面都有一個(gè)用植被環(huán)抱的露天的溫泉湯泡池,，就是在自家院子里泡澡的感覺,。

在設(shè)計(jì)風(fēng)格上，他要求我們把古建筑和現(xiàn)代民居融合起來,，因?yàn)橥耆磦鹘y(tǒng)古建做的話,，人住著并不舒服。

在建筑材料上,，房子用的都是精品,，突出質(zhì)感。墻體厚度達(dá)到37公分,，中間是紅磚墻,，在外面又加了一層青磚，叫手工水磨磚,。門全是用老榆木打造的老門板,，工藝很好,。我們試圖打造一種古樸感，而不是富麗堂皇的那種感覺,。

在住戶上,，老板有一個(gè)給業(yè)主找鄰居的想法。購房者學(xué)歷不能太低,，得有文化,，只有文人才能夠品味院子的古典情懷。來看房,，首先要交50萬元才準(zhǔn)許進(jìn)院子,。當(dāng)然，不買房可以退,。除了資產(chǎn),，學(xué)歷也要擺過來。有些暴發(fā)戶有錢,，但可能連看房的資格都沒有,。

把房子賣出去賺一次錢，返租回來經(jīng)營再賺一次錢

后來,，如果你在西安院子買房,，老板一般會提出要返租這個(gè)房子，用于酒店經(jīng)營,。住宅項(xiàng)目是一次性就做完生意了,，但文旅項(xiàng)目一直可以賺錢。相當(dāng)于把房子賣出去賺一次錢,，然后返租回來,，經(jīng)營文旅項(xiàng)目再賺一次錢。(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第45期)

一期項(xiàng)目的文旅成分更大,。西安院子經(jīng)常接待一些知名人士,，或者做一些文化活動，比如書畫比賽,。老板舉辦活動的時(shí)候,，事實(shí)上是在宣傳他的院子文化，今天弄個(gè)熱氣球,，明天弄個(gè)演出,。但也有可能是幌子，一期就是打造品牌,，第二期再做商品住宅,。

西安院子在當(dāng)?shù)赜绊懥艽螅髞磉€評了規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獎，對于當(dāng)?shù)貋碚f也算是一個(gè)政績,。宣傳力度也很大,，一些飛機(jī)上的雜志都有它的廣告。有些知名人士看了雜志,，都跑到西安來看房,，也不一定是真買，就是來看一看,、長見識,。

一期只開發(fā)了34套。那個(gè)地方也只能蓋30多套,，再多就超了建筑容限,，這在規(guī)劃里有明文要求，容積率只有0.7到0.8,。房子大小不一,，大約有五六套是200多平方米的小戶型。大戶型是800多平方米,，院子大概500多平方米,，一家一個(gè)院子，加起來就是一畝地,。

二期是一個(gè)住宅項(xiàng)目,，那閉著眼睛就拆了,，不用質(zhì)疑,。但一期確實(shí)更像文旅項(xiàng)目，手續(xù)確實(shí)拿得出來,，所以不在違建拆除之列,。

(注：本文根據(jù)曾參與西安院子一期項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人士口述整理)