一宗20多年前單價不到5000元/畝的土地,，閑置多年未進行開發(fā)。在變更企業(yè)法定代表人之后，該宗土地不僅沒被收回，還被以縣長辦公會議紀要的形式，交由私企繼續(xù)開發(fā),，被指造成國有資產(chǎn)流失數(shù)億元。

這一現(xiàn)象發(fā)生在國家級貧困縣——湖南省邵陽市隆回縣。公開信息顯示,，總?cè)丝?28萬的隆回縣，位于湖南中部偏西南,，是國家級貧困縣和武陵山片區(qū)集中連片特殊困難地區(qū),。2014年，該縣共建檔立卡貧困人口221831人、貧困村209個,，并村后192個,，分別居湖南省第一位、第三位,。目前,，該縣還有120多個村莊、約8萬人尚未脫貧,。

今年3月,，湖南省發(fā)改委等部門對脫貧攻堅工作不力的隆回縣等3縣黨政主要負責(zé)人進行問責(zé)。5月,，時任隆回縣委書記馬健強被免職,。

讓人沒想到的是，就在這樣一個脫貧任務(wù)還十分艱巨的國家級貧困縣,，由于土地閑置多年未被及時處置,，加上減少土地供應(yīng)、提高容積率,、優(yōu)先購房戶入學(xué),、無證施工、市場亂象等各種因素激發(fā),，近年來隆回縣房價出現(xiàn)了暴漲,，引發(fā)社會關(guān)注。

據(jù)隆回縣房產(chǎn)局負責(zé)人介紹,，2016年該縣商品住宅均價約3500元/平方米,，目前商品住宅均價已超4500元/平方米，漲幅達三成,。其商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平,，位居湖南省縣級城市前列。

“縣里這個房地產(chǎn)市場被個別開發(fā)商帶頭搞得太亂了,，房價漲得那么高,，靠我們貧困縣老百姓這個收入水平購房，生活真的很艱難,，但為了小孩到縣城能讀到書,，又不得不購房?！闭f起房價,，隆回縣城“的哥”劉先生露出了滿臉的無奈。

與高房價相對應(yīng)的是,，該縣的城鄉(xiāng)居民收入水平偏低,。隆回縣2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報表明,，該縣居民人均可支配收入在同比增長12.8%的情況下，仍僅為13055元,。

土地閑置20余年后“復(fù)出”

和生疑的“會議紀要”

事情得從23年前說起,。

1995年8月9日，隆回縣人民政府與四川省藍本企業(yè)集團公司 （以下簡稱“四川藍本”）簽訂《合作合同書》和《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》,， 約定雙方共同開發(fā)隆回縣園藝場,，將原地礦局418隊出讓給四川藍本。1997年9月24日,，隆回縣國土管理局與藍本集團湖南（隆回）投資公司（以下簡稱“隆回藍本”,，由四川省藍本企業(yè)集團公司在隆回注冊成立）簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，四川藍本以90萬元的總價獲得了原地礦局418隊面積134460平方米（合201.69畝）的土地,，折合地價4462.25元/畝,。該合同第十八條約定：乙方（隆回藍本）未按合同規(guī)定或連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，甲方（隆回縣國土局）有權(quán)無償收回土地使用權(quán),。

此后,，隆回藍本并未按合同約定進行開發(fā)建設(shè)。

據(jù)消息人士透露,，因為資金緊張,，隆回藍本后來將該地塊的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了他人。直到2011年,，隆回藍本向縣政府部門提出開發(fā)該地塊申請,。時任縣長周衛(wèi)臣則認為，按照《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的,，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途,、動工期限開發(fā)土地……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)”,，要求國土部門收回該宗土地重新招拍掛,。

從政策上，國家對閑置土地處置方面的處置措施由來已久,?！堕e置土地處置辦法》經(jīng)1999年4月26日國土資源部第6次部長辦公會議通過之后，2012年5月22日國土資源部第1次部務(wù)會議又進行了修訂,。該辦法從閑置土地的調(diào)查和認定,、處置和利用、預(yù)防和監(jiān)管,、法律責(zé)任等方面，均進行了明確,。

2012年4月,，周衛(wèi)臣因涉及他案嚴重違紀被立案調(diào)查，此宗土地收回之事被暫時擱置了下來。2012年11月,，馬健強出任該縣縣長,。

消息人士還透露，2017年初,，隆回商人周鵬飛通過中間人找到隆回藍本的負責(zé)人,，以明顯低于市場的價格受讓了該地塊。此時,，同地段的地價已高達200多萬元一畝,，是20年前出讓地價的約500倍。

針對上述部分情況,，中國房地產(chǎn)報記者向隆回縣國土局局長范志海發(fā)去短信求證,，未獲回復(fù)。不過,，國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的變更信息顯示,，2017年1月24日，隆回藍本的注冊資本已由之前的600萬元變更為2000萬元,，法定代表人由戴曉軍變更為周鵬飛,。

轉(zhuǎn)讓之后，此地塊的開發(fā)明顯被提上議事日程,，隆回縣政府有關(guān)負責(zé)人就該地塊開發(fā)召開了現(xiàn)場辦公會議,。但當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門和辦事人員仍擔(dān)心存在風(fēng)險，會后一段時間,，遲遲未有動作,。

2017年11月9日，隆回縣常務(wù)副縣長車茂在縣國土資源局主持召開縣長辦公會議,，專題研究西城首府項目用地有關(guān)問題,。副縣長寧玉光、縣政府辦,、縣國土局,、縣規(guī)劃局等相關(guān)部門單位及隆回藍本負責(zé)人與會。

按照編號為〔2017〕23號的《關(guān)于鵬陽?西城首府項目用地有關(guān)問題的縣長辦公會議紀要》所述：“該宗地一直沒有完全開發(fā)利用是因情勢變更引起,，由于合同不斷變更,，‘經(jīng)濟試驗區(qū)’由三塊土地調(diào)整為一塊土地， 加之當(dāng)時城市規(guī)劃不到位,，基礎(chǔ)設(shè)施不完善,，導(dǎo)致招商引資壹億元的約定沒有履行到位?！睍h決定：“參照我縣處理此類遺留問題的慣例,，對此地塊不認定為閑置用地,，同意將該宗土地按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進行開發(fā)，同意重新簽訂開發(fā)協(xié)議,?！?/p>

據(jù)消息人士反映，該縣政府至今仍未與隆回藍本重新簽訂開發(fā)協(xié)議,，而西城首府項目已成規(guī)模,。

西城首府項目實景

任性的容積率調(diào)整

從要求收回土地重新招拍掛，到法定代表人變更后,，又同意按原定權(quán)屬由權(quán)利人繼續(xù)進行開發(fā),，其中緣由耐人尋味。在對隆回藍本取得的原地礦局418隊土地權(quán)屬合法性問題進行定性的基礎(chǔ)上,，此次縣長辦公會議還對其土地規(guī)劃條件作了認定,。

此次會議認為，1996年該縣政府批復(fù)的規(guī)劃條件及2010年縣規(guī)劃局認定的規(guī)劃條件均已超過法定時限,，不再有效,，應(yīng)重新根據(jù)控規(guī)出具規(guī)劃條件。根據(jù)該縣處理類似遺留問題的慣例和該項目原規(guī)劃用途批準依據(jù),，其認定該宗土地原用途為住宅用地,，容積率按基礎(chǔ)容積率認定為1.5。并指出,，該宗土地開發(fā)時,，容積率、建筑密度,、綠地率等主要技術(shù)經(jīng)濟指標按縣規(guī)委會2017年第四次會議審定意見確定,，涉及調(diào)整原土地使用規(guī)劃條件的，按規(guī)定補繳土地出讓金及相關(guān)稅費,。

但令外界不解的是,，該西城首府項目售樓部展示的土地不動產(chǎn)權(quán)證的記錄卻顯示，該宗地的容積率于2018年1月22日經(jīng)批準由1.58提高至2.2,。與之前縣長辦公會議認定的容積率1.5,，又相差甚遠。

是縣規(guī)委會2017年第四次會議對該項目容積率進行了重新審定,，還是該項目容積率由于什么原因被進行了多次調(diào)整,？

為此，10月22日,，中國房地產(chǎn)報記者趕赴隆回縣規(guī)劃局采訪了該局技術(shù)管線股股長廖周,。他表示，隆回縣的新建項目,，只要不對周邊構(gòu)成明顯影響,，都可以申請調(diào)整容積率,。

“經(jīng)過縣規(guī)委會開會同意和項目現(xiàn)場公示通過之后，就可以批準提高容積率,。提高容積率是要補繳土地出讓金的，可以增加地方財政收入,?！绷沃鼙硎尽?/p>

廖的這一說法,，在該縣的東城壹號項目也得到了印證,。東城壹號項目售樓部展示的土地不動產(chǎn)權(quán)證的紀錄亦顯示，該地塊容積率2018年經(jīng)批準已由1.95提高至3.0,。

上述項目提高容積率,，何時何地經(jīng)過了哪些程序？有無文字圖片記錄為證,？廖周用手指著辦公電腦上的顯示時間,，以馬上要出去開會為由予以了拒絕。之后,，記者按照該局局長李良的短信回復(fù),，繼續(xù)發(fā)短信給了廖周，但截至記者發(fā)稿時,，仍無回音,。

其實，有關(guān)容積率的調(diào)整,，住建部是有嚴格管理制度的,。根據(jù)住建部2012年3月1日起施行的《建設(shè)用地容積率管理辦法》第五條規(guī)定，任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標,，不得隨意調(diào)整,，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率。該辦法的第七條也對容積率可調(diào)整的情形進行了明確：因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的,，因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的，國家和省,、自治區(qū),、直轄市的有關(guān)政策發(fā)生變化的，法律,、法規(guī)規(guī)定的其他條件,。

此外，該辦法還對容積率的調(diào)整程序提出了要求,。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見,，應(yīng)將容積率調(diào)整程序,、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。

神奇的辦證速度

西城首府項目不僅用地問題和容積率調(diào)整方面存在諸多疑點,，項目的違法開工建設(shè),，也在當(dāng)?shù)爻蔀樵嵅〉膯栴}。

中國房地產(chǎn)報記者從當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門查實,，西城首府項目分別于2018年1月26日,、2月2日、2月5日,，先后取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》,。在獲得《建筑工程施工許可證》4天后的2月9日，該項目即獲得了《商品房預(yù)售許可證》,。

據(jù)隆回縣房產(chǎn)局副局長賀金奇介紹,，目前隆回縣城區(qū)的商品住宅一般為地下兩層、地上30-32層,，辦理預(yù)售許可的前提條件是,，前述證件手續(xù)齊全，施工形象進度或完成投資額達到一半以上,，地下一層按地上兩層計算,，地上建筑一般要到12層以上（折算成32層的一半即16層），方可獲批,。

“從獲準施工到獲得預(yù)售許可,，約4天時間就建出了16層的高樓，這在隆回幾乎不可能,，其已能說明項目違法違規(guī)動工建設(shè)的事實,。”令當(dāng)?shù)卣块T一位不愿具名的相關(guān)人士同樣費解的是,，該項目從取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,，到獲得商品房預(yù)售許可批準，即便是當(dāng)?shù)卣块T雙休日加班加點工作,，也只花了14天時間,，創(chuàng)下了“隆回神話”。

有未經(jīng)證實的說法是,，因無證施工被舉報后,，該項目找縣相關(guān)部門加快補齊了有關(guān)手續(xù)。事后,，這些手續(xù)和辦證之神速,，成了該項目相關(guān)人員炫耀的資本。

“正是這些項目如此明目張膽地違法違規(guī)，才擾亂了隆回的房地產(chǎn)市場,，但據(jù)稱一些項目或有地方政府人員利益摻雜其中,，要想由當(dāng)?shù)夭樘幰步^非易事?！鼻笆觥暗母纭眲⑾壬锌胤Q,。

開學(xué)前量價暴漲，開學(xué)后量價狂跌：

奇怪的隆回樓市

對隆回樓市的一些亂象,，當(dāng)?shù)乩习傩帐强丛谘劾?、恨在心里。與此同時,，一個不容忽視的現(xiàn)實是，近年來隆回房價出現(xiàn)了暴漲,，群眾意見較大,。

隆回縣房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)表明，2016年,、2017年該縣商品住宅均價分別約為3500元/平方米,、3900元/平方米，目前該縣商品住宅均價已超4500元/平方米,，漲幅達三成,。該縣的商品住宅價格已躍居邵陽市八縣一市首位或第二位的水平，位居湖南省縣級城市前列,。

統(tǒng)計公報也顯示,，2017年該縣房地產(chǎn)開發(fā)投資8.5億元，比上年增長15.3%,。商品房銷售面積30.79萬平方米,，增長18.9%。

綜合當(dāng)?shù)卣块T官員和業(yè)內(nèi)人士以及置業(yè)顧問的分析認為,，近年來隆回房價之所以暴漲,，主要是該縣減少了土地供應(yīng)，加上對閑置土地處置不力導(dǎo)致了久囤地狂漲價行為發(fā)生,，以及優(yōu)先購房戶入學(xué)政策的助推和市場亂象等原因,。

地價方面。去年12月,，隆回縣城南拍出的一宗商住用地,，約360萬元/畝，折合樓面地價達到了1538元/平方米,。

教育方面,。在縣城教育資源相對不足、優(yōu)質(zhì)教育資源總體匱乏以及教育設(shè)施建設(shè)滯后的情況下,，今年6月4日,，隆回縣教育局發(fā)布了《2018年城區(qū)義務(wù)教育階段招生公告》,，將縣城區(qū)義務(wù)教育階段招生的生源，按批次分為五大類,，其中前三類的前提條件是購房戶,，第四類、第五類則是針對租房戶,。此舉被當(dāng)?shù)厝罕娖毡榻庾x為,，普通老百姓在縣城買不起房的，就很難在縣城公辦學(xué)校讀到書,，使得購房恐慌進一步加劇,。

隆回縣房產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)簽住宅成交趨勢圖顯示，今年6月,、7月,、8月，該縣住宅成交分別約500套,、600套,、600套，到9月份開學(xué)后,，成交量腰斬到200多套,。今年7月份的住宅成交均價，也由6月份的約4300元/平方米,，迅速上升到4800元/平方米左右,，8月、9月回落到4500元/平方米左右,。

隆回縣住宅成交趨勢圖

市場秩序方面,，自2016年10月、2017年9月隆回縣相繼部署整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場工作以來,，樓市整治取得了一定成效,，但捂盤惜售、市場炒作等亂象仍屢禁不止,。

以東城壹號項目為例,，其11號樓已于9月30日取得預(yù)售許可證。但當(dāng)中國房地產(chǎn)報記者10月22日以看房者身份前往項目售樓部暗訪時,，其11號樓預(yù)售許可證并未現(xiàn)場公示,。置業(yè)顧問表示，該項目11號樓目前仍在蓄客,，待11月份才有可能開盤,。

值得注意的是，隨著房價暴漲背后各種亂象的發(fā)生，當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險也在逐步顯現(xiàn),，已有部分樓盤出現(xiàn)了無法正常交付的情況,。

中國房地產(chǎn)報記者在隆回縣城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于方大公園北側(cè)附近的帝豪澄灣項目,，由于配套設(shè)施不足,，部分業(yè)主無法正常收房，縣有關(guān)部門已進駐該項目設(shè)立工作組辦公,。而位于東環(huán)路與桃洪路交叉路口,、與東城壹號項目售樓部緊鄰的紫金大廈商住樓，也因資金鏈緊張停工至今,，其施工塔架仍尚未拆除,。雖然上述兩個樓盤存在安全隱患，但部分業(yè)主無奈之下已入住,。

縣工作組已進駐辦公的帝豪澄灣項目

施工塔架尚未拆除但已有部分住戶入住的紫金大廈商住樓

在房價暴漲的背后,，國家級貧困縣——隆回縣房地產(chǎn)市場的多種亂象，或許只是五六線城市樓市的一個縮影,。但其所暴露出的有恃無恐的瘋狂程度和負面典型性，已令人震驚,，亟待引起上級政府部門的高度重視,。