2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層層加碼,，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào),，地方層面“四限”擴容。進入三季度,，城市市場進一步分化,，土地流拍現(xiàn)象也有所增多,，企業(yè)著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認為,，四季度房地產(chǎn)市場深度盤整概率進一步增大,。

住宅銷售市場疲態(tài)持續(xù)

今年前三季度，重點城市房地產(chǎn)市場成交普遍低迷,，“金九銀十”整體失色,。近日，易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,，2018年9月份,，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環(huán)比減少4.2%,。

今年9月份,，很多房企有追趕年度業(yè)績的意愿，地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏,，這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍,。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預(yù)售面積為5608萬平方米，環(huán)比增長25.7%,，同比增長22.2%,。綜合歷史數(shù)據(jù)來看，9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快,，為歷史第二高水平,。其中2016年4月份新批準預(yù)售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平,。

不過綜合供求市場數(shù)據(jù),，9月份市場走勢弱于預(yù)期，“金九”成色不足,。2018年9月份,，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“在過去連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢基礎(chǔ)上,，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢。而且對比歷史數(shù)據(jù),，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的,。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進而也倒逼房企積極降價,?！?/p>

他進一步指出，今年9月份,，受監(jiān)測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月,，這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存,，該數(shù)值相比8月份時的9個月有所反彈?！邦愃品磸椈蛞舱f明,，存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈,?！?/p>

從銷售價格來看，受政策持續(xù)深化影響,，購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象,，市場開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，前三季度百城新房價格漲幅持續(xù)收窄,。1-9月累計上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個百分點,，9月房價下跌城市數(shù)量明顯增多,，部分城市二手房價格出現(xiàn)明顯調(diào)整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響,，今年以來土地市場熱度持續(xù)下降,，一二線熱點城市地價漲幅收窄，溢價率低位徘徊,，土地流拍與底價成交現(xiàn)象普遍增多。

同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，截至今年9月30日,，當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗，比8月減少2391宗,，比去年同期減少2347宗,；成交金額達3591.43億元，環(huán)比下降28.15%,，同比下降33.60%,；成交建面24379.15萬平方米，環(huán)比下降26.10%,，同比下降27.91%,；平均成交樓板價1473.16元/平方米，環(huán)比下降2.77%,，同比下降7.89%,。

不僅如此，從城市能級來看,，全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,，同時成交樓板價亦有所下滑,。同策研究院分析人士指出，“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆?。尤其是,，一線城市住宅用地成交量價齊跌，而商業(yè)用地成交量價則有大幅上升,，但都遠不如去年同期水平,。”

具體數(shù)據(jù)顯示,，從土地市場成交面積來看,，9月份成交357.22萬平方米，環(huán)比小幅下滑1.43%,，同比下降63.90%,。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,，與去年同期相比分別下滑39.66%,、72.11%。

伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入,，上市房企在業(yè)績規(guī)模競賽中加速奔跑,。與此同時，房企土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響越來越大,。不過,，今年以來，大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩,。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看,，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯，遠低于去年同期水平,。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元,，環(huán)比下滑49.23%，同比下滑69.79%,。從成交建筑面積來看,，當(dāng)月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米，環(huán)比和同比分別下滑39.92%,、46.79%,。

綜合1-9月累計成交量來看，20家房企1-9月共計成交11805.30億元,，占全國300城市土地成交金額的28.54%,，占比同比下滑15.47個百分點；而從成交建面來看，20家房企共計成交30785.71萬平方米,，占全國300城市土地成交建面的10.80%,，占比同比下滑3.54個百分點。

中指院相關(guān)負責(zé)人分析指出,，今年以來,，限地價、限房價,、競自持,、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求,。對于企業(yè)來說,，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來一定壓力，且對企業(yè)資金實力提出了更高的要求,。

在此背景下,，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5666萬平方米,，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍,，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責(zé)人分析表示,，“同時,，底價成交地塊數(shù)量明顯增多，土地市場降溫明顯,，進一步強化了房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)變,。”

房企讓利空間進一步加大

今年上半年,，在“堅決遏制房價上漲”的市場總基調(diào)下,，調(diào)控政策不斷加碼，受限價政策影響,，房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來,，從8月底開始部分房企率先開啟全國范圍內(nèi)的降價促銷,。

近兩個月以來，在市場成交降溫的背景下,，為緩解去化壓力,，房企打折促銷甚至“降價”的項目越來越多?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心的統(tǒng)計顯示,，近段時間以來，恒大、碧桂園,、富力,、保利、融創(chuàng),、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動,。

9、 10月份,，參與促銷的房企陣營不斷擴大,，從大中型房企新城控股、陽光城,、中糧集團,、金科集團再到中小型房企珠光集團、敏捷集團等,，參與折扣的房企越來越多,。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師沈曉玲表示，結(jié)合目前的銷售情況看,，今年的“金九銀十”可謂慘淡,，十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期，多地項目開盤去化率顯著下降,。作為傳統(tǒng)的推盤旺季,，有大量的樓盤上市，預(yù)計隨著房企沖刺全年銷售目標,，四季度勢必有更多的房企加入到打折促銷活動中來,。

據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，近20家房企在9-10月份采用了多盤聯(lián)動營銷,。此外,，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折,。今年9,、10月份無論是單個樓盤項目，還是整體市場,，折扣力度加大,。

“步入10月，樓市‘秋意’更顯著,，從目前的成交數(shù)據(jù)來看,，‘金九銀十’成交乏力，市場的降溫趨勢比較明顯,?！鄙驎粤岱治稣J為,，預(yù)計隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴，房企推盤量的增加,，去化壓力增大,，需要通過更多的讓利優(yōu)惠來沖刺四季度業(yè)績?！鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ?，預(yù)計行業(yè)四季度的整體讓利空間將進一步打開，整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右,?！?/p>

四季度，房地產(chǎn)調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然復(fù)雜,，市場預(yù)期正在加速重塑,。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,。上述中指院分析人士認為,，“房地產(chǎn)調(diào)控政策堅持不放松，因城施策下各線城市市場繼續(xù)呈現(xiàn)周期輪動行情,，讓本輪市場換擋周期明顯延長”,。

“近期，熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往,，預(yù)計四季度市場將在分化中步入調(diào)整,。”該人士進一步表示,，預(yù)計四季度一二線熱點城市新房,、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現(xiàn)回落,，新房市場相對穩(wěn)定,，而多數(shù)獨立三四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進入平穩(wěn)運行周期,?！叭珖w銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整，價格漲幅進一步收窄,，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落,。”