許多人羨慕實(shí)行自管模式的小區(qū) 記者選取樣板一探究竟

業(yè)主自管就萬(wàn)事大吉了？

停車場(chǎng)的通道上也停滿了車,，存在安全隱患,。

有不少不滿物管公司的業(yè)主,，對(duì)選擇了自管模式的小區(qū)非常羨慕,，而選擇了自管模式就可以更省心了嗎,？日前,，有自管小區(qū)的業(yè)主對(duì)記者表示，小區(qū)自管后雖然有盈余,，但聘請(qǐng)低工資的保安及清潔工，物業(yè)服務(wù)水平降低了,，當(dāng)物管,、業(yè)委會(huì)和業(yè)主三方關(guān)系變?yōu)闃I(yè)主與業(yè)委會(huì)兩方關(guān)系之后，更需要制衡和監(jiān)督機(jī)制,，而目前似乎還沒(méi)有很好的解決模式,。業(yè)內(nèi)人士表示，物管和自管都只是小區(qū)的管理模式,，不可否認(rèn),，對(duì)于業(yè)委會(huì)自管的指引和監(jiān)督在政策法規(guī)上都存在空白。對(duì)于單個(gè)業(yè)主而言,，無(wú)論面對(duì)物業(yè)管理公司還是業(yè)委會(huì),，都是弱勢(shì)的一方，業(yè)主自管不是目的,，業(yè)主自治才是方向,。　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者

自管小區(qū)業(yè)主：自管組織誰(shuí)來(lái)管,？

楊女士（化名）所在的小區(qū)規(guī)模較小,，目前實(shí)行的是業(yè)主自管的模式。她告訴記者,，小區(qū)的物管費(fèi)雖然一直維持低位,，但感覺(jué)小區(qū)管理質(zhì)量差強(qiáng)人意。比如,，小區(qū)的清潔衛(wèi)生問(wèn)題,，為了降低用工人員的成本，聘請(qǐng)一些年齡較大的工作人員,，運(yùn)垃圾速度緩慢,，即使電梯中貼著收垃圾的時(shí)間段，也沒(méi)有按時(shí)間完成,，常常在上下班高峰期還碰到運(yùn)垃圾的狀況,，影響電梯使用效率。而停車場(chǎng)的通道上也停滿了車,，存在安全隱患,。

而最讓楊女士不滿的是,，她認(rèn)為業(yè)委會(huì)不公布明細(xì)收支賬，小區(qū)的各種支出不受到監(jiān)管,，比如,，小區(qū)要安裝監(jiān)控系統(tǒng)，每層樓都要裝攝像頭,，這種監(jiān)控力度顯然已經(jīng)超出安保的需求的必要,，因此提出要求召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，讓業(yè)委會(huì)匯報(bào)自管以來(lái)的工作情況,，不過(guò)遭到了拒絕,。

記者在小區(qū)見(jiàn)到，作為一個(gè)有近二十年樓齡的小區(qū),，小區(qū)整體清潔度還是保持得不錯(cuò),，安裝了新的門禁系統(tǒng)。不過(guò),，在等電梯的時(shí)候確實(shí)碰到一臺(tái)電梯一直在運(yùn)送垃圾的情況,，有業(yè)主告訴記者，小區(qū)清潔人員住在樓棟頂層,，為貼補(bǔ)家用,，他們也會(huì)將各種垃圾分類收集變賣，垃圾堆積也影響了環(huán)境,。而停車場(chǎng)進(jìn)出口處的通道確實(shí)也停滿了車,。

對(duì)此，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人張女士（化名）表示,，小區(qū)因?yàn)橐?guī)模較小,，在沒(méi)有找到合適的物業(yè)管理公司接手的情況下，才采取了由業(yè)委會(huì)管理和監(jiān)督,，通過(guò)社會(huì)招聘物業(yè)管理服務(wù)人員到小區(qū)服務(wù)的“業(yè)主自行管理”模式,。目前小區(qū)物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按每戶1.75元/m2收取，商鋪每戶按6元/m2收取,。經(jīng)過(guò)三四年的自管,，這種模式受到了業(yè)主們的認(rèn)可，雖然物管費(fèi)沒(méi)有提高,，但小區(qū)賬戶的結(jié)余卻在逐年增長(zhǎng),，目前已有50多萬(wàn)元，利用賬戶結(jié)余,，小區(qū)大堂的天花板進(jìn)行了翻新,，也搞好了綠化和基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，并購(gòu)置了監(jiān)控設(shè)備,。

對(duì)于業(yè)主們反映的情況,，如衛(wèi)生問(wèn)題,，都是立即要求改進(jìn)，而賬務(wù)也是有張貼公開(kāi)的,，各個(gè)崗位都是有責(zé)任規(guī)定和要求的,。業(yè)委會(huì)近期也接到街道的約談，就楊女士反映的問(wèn)題給予回復(fù),，因各種原因不便召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì),。

自管模式需要更清晰的指引

有業(yè)內(nèi)人士表示，自管并不意味著物業(yè)管理中所有的問(wèn)題都能解決,。無(wú)論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)委會(huì)的規(guī)定和內(nèi)容都相當(dāng)有限,，對(duì)于議事規(guī)則、業(yè)主公約,、業(yè)委會(huì)的操守、運(yùn)作,、監(jiān)管等都沒(méi)細(xì)致的指引,，很多靠業(yè)委會(huì)自己摸索，缺乏法規(guī)依據(jù),。在政策上需要政府有關(guān)部門進(jìn)一步完善,。

有業(yè)主對(duì)記者表示，從物業(yè)管理公司,、業(yè)委會(huì),、業(yè)主三方模式轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主、業(yè)委會(huì)模式,，其中的關(guān)系發(fā)生變化,，一些疑問(wèn)需要得到解答。從管理水平來(lái)看,，如何判斷和評(píng)價(jià)自管水平的高低,，物業(yè)管理公司是有資質(zhì)級(jí)別評(píng)定的，但自管則是空白,。從監(jiān)管來(lái)看,，三方模式時(shí)，業(yè)委會(huì)可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行一定的監(jiān)管,，而變成兩方模式,，業(yè)主和業(yè)委會(huì)似乎成了對(duì)立方。業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)的收支問(wèn)題,，是否有查賬權(quán),，該怎么查？業(yè)委會(huì)面臨業(yè)主質(zhì)疑應(yīng)對(duì)程序又該是怎樣的,？沒(méi)有固定程序可執(zhí)行,。此外,，業(yè)主自管的收費(fèi)和盈余性質(zhì)也值得探討。作為有盈利需求的物業(yè)管理公司,，追求利益降低成本無(wú)可厚非,，如果是業(yè)主自管模式，是否還有盈利的必要呢,？物業(yè)管理費(fèi)用于支付成本支出,，如果小區(qū)通過(guò)利用全體業(yè)主的資源獲得盈利，賬面盈余越來(lái)越多,，資金如何使用如何管理,，都沒(méi)有指引。

華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示,，他們也接觸到不少小區(qū)要狀告業(yè)委會(huì)的例子,，如有小區(qū)業(yè)委會(huì)做賬是用鉛筆的，在支出中有不少吃喝交際花費(fèi),，引起業(yè)主們的不滿,。但目前對(duì)業(yè)主而言，碰到這樣的情況只有兩種途徑來(lái)解決,，一是提起罷免業(yè)委會(huì),，二是走法律途徑，提起訴訟要求法院審核賬目,，對(duì)于小業(yè)主而言,，面對(duì)的是相對(duì)強(qiáng)勢(shì)且有組織的業(yè)委會(huì)或物管公司，業(yè)主在取證上也有難度,，整體來(lái)說(shuō)是對(duì)業(yè)主相當(dāng)不利的局面,。

周活寧表示，在長(zhǎng)期的自管實(shí)踐中,，他覺(jué)得最先應(yīng)該解決的是讓全體業(yè)主參與小區(qū)管理的問(wèn)題,，實(shí)際上是小區(qū)自治的問(wèn)題。其次才是管理方式的問(wèn)題,，是選物管公司還是自管等,。業(yè)委會(huì)在城市小區(qū)之中還不普遍或者普及，已有的業(yè)委會(huì)在內(nèi)部建設(shè),、對(duì)內(nèi)處理業(yè)主關(guān)系對(duì)外處理物業(yè)關(guān)系等方面還需要較長(zhǎng)時(shí)期的培育和進(jìn)步的過(guò)程,。有些業(yè)委會(huì)制度不完善、操作不規(guī)范,，與業(yè)主和物業(yè)公司都可能存在一定的矛盾,。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，應(yīng)該看到這是發(fā)展中的問(wèn)題，需要各方加以引導(dǎo)培育,。主管部門甚至可以出臺(tái)一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)的指引,，甚至是標(biāo)準(zhǔn)化范式，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)成立,、管理和提升,。

記者觀察：業(yè)主自管水平也需要升級(jí)

小區(qū)管理問(wèn)題一直是個(gè)大難題。而對(duì)于單個(gè)業(yè)主而言,，個(gè)人利益顯然更重要,。比如，就小區(qū)的物管費(fèi)問(wèn)題,，有業(yè)主愿意付出更多成本享受更好的服務(wù),，有業(yè)主則更在乎物管費(fèi)漲不漲。而就停車問(wèn)題,，對(duì)于沒(méi)有車位的業(yè)主而言,，把車停到停車場(chǎng)才是最實(shí)際的，而對(duì)于有固定車位的業(yè)主而言,，通道通暢沒(méi)有安全隱患更重要,，這些都是業(yè)主的需求，如何處理其中的關(guān)系考驗(yàn)的是管理的水平,。物管公司有資質(zhì)評(píng)級(jí)，每一級(jí)的服務(wù)水平有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，而業(yè)主自管,，沒(méi)有清晰的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)水平也與業(yè)委會(huì)的管理水平相關(guān),，這種不確定性常常容易產(chǎn)生矛盾,。

對(duì)于業(yè)委會(huì)而言，提升自管水平顯然非常有必要,，而對(duì)于業(yè)主應(yīng)更有主人翁意識(shí),，更多地關(guān)注小區(qū)事務(wù)，業(yè)主們熱情參與和監(jiān)督對(duì)小區(qū)更加重要,，而不是等到各種矛盾問(wèn)題突出才出來(lái)維權(quán),。