限房價項目降價,，是為跑量還是營銷策略,？

未出現(xiàn)普遍大幅降價,，僅有部分項目在開盤或者節(jié)假日推出特價房或優(yōu)惠

據(jù)新京報記者觀察,，目前,，去化最多的是瀛海府一期,，基本售完,。但有部分項目網(wǎng)簽去化較低,，僅為個位數(shù),。 新京報記者 段文平 攝

限房價項目整體去化存高壓的情況下，不少開發(fā)商正在謀求多樣的營銷手段,。近日,，北京新房市場上出現(xiàn)不少限房價項目降價促銷的聲音。為了一探究竟,，新京報記者走訪大興,、房山等區(qū)域的限房價項目發(fā)現(xiàn)，并未有普遍性的,、大幅度的降價,，不過，確實有部分項目在開盤或者節(jié)假日推出特價房或優(yōu)惠房源,。

有項目推出特價房

位于北京市房山區(qū)的旭輝城項目已經(jīng)于今年6月份開盤,，當(dāng)記者詢問該項目是否有降價或者優(yōu)惠情況時，該項目的銷售人員主動向記者介紹了一批低價房源：“我們最近有一個特惠活動,，先前有一批房源是給工程部的,，但是他們現(xiàn)在需要回款，委托我們把房子賣掉，把現(xiàn)金給他們,，所以這批房源價格比較低,，總價大概會降10萬-20萬，統(tǒng)一在周末推出,?！贝送猓撲N售人員還表示：“如果您是團(tuán)購的話,，跟著周末的看房團(tuán),，可以有一個10萬抵15萬的優(yōu)惠?！?/p>

位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著項目于9月5日開盤,，該售樓處銷售人員向記者表示：“目前，項目均價在52695元/平方米,，并未有降價,；但是對于首付困難的客戶可以實行分批次繳納首付款?！?/p>

新京報記者隨后向項目開發(fā)商首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)行了求證：“現(xiàn)在執(zhí)行的是一周之內(nèi)交20%,，一個月內(nèi)簽約補齊另外20%。主要是由于取證后即開盤銷售,，部分購房客戶反映立即籌措資金有困難,，本著國有企業(yè)社會責(zé)任擔(dān)當(dāng)，落實房住不炒的主體責(zé)任,，允許個別剛需購房者盡快在一月內(nèi)湊齊首付,，再簽約購房?！?/p>

隨著“金九銀十”的到來,，遠(yuǎn)洋萬和斐麗的銷售人員告訴記者：“目前，項目的均價在每平方米5.2萬元左右,，案場預(yù)計在中秋節(jié)和國慶節(jié)的時候做活動,，到時候可能會有特價房的推出?！蔽挥诖笈d義和莊的金悅府銷售人員同樣也表示,，預(yù)計項目10月份開盤，可能會推出一些限價房,。

在走訪中,，多名不同項目的銷售向記者表示，限房價項目由于政府限價,，本身價格相比于周邊樓盤較低,，自身調(diào)價的空間并不大,，更多是案場優(yōu)惠和假期活動。

前期價格讓步,，刺激需求

事實上，記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),，有限房價項目部分已經(jīng)入市的房源中,，價格差異較大。有業(yè)內(nèi)人士透露,，位于大興區(qū)的和悅?cè)A錦項目于9月9日開盤,，開盤當(dāng)天，東西向房源要比南北向的便宜大約60萬一套,，項目銷售人員告訴記者,，剩余東西向房源中的89平方米三居室，總價在402萬-420萬元,，而南北向的89平方米,，總價在460萬-475萬元。

已于8月31日開盤的頤景萬和項目,，開盤當(dāng)天打出了9.9折的優(yōu)惠,。不過銷售人員表示，也就開盤當(dāng)天有優(yōu)惠,。記者在售樓處現(xiàn)場的銷控板上看到,，同樣的戶型，因為樓棟,、樓層的不同,，價格差異較大。據(jù)銷售人員講解,，同樣的85平方米三居室,，2號樓是價格在5.6萬元/平方米左右，而4號樓價格在5.4萬/平方米左右,，主要是因為4號樓臨著馬路,，2號樓下是小區(qū)花園。

同時入市房源,，不同樓棟不同樓層價格差異大,；首批次入市房源低于銷售均價，這在限房價項目銷售市場成為一種常態(tài),。在北京有布局限房價項目的開發(fā)商人士就告訴記者,，首期開盤價格較低，是因為位置較差,，后期樓盤價格會有所調(diào)整,。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，“其實這是開發(fā)商的價格策略，談不上降價,，開發(fā)商按照市場現(xiàn)狀和企業(yè)經(jīng)營需要隨行就市,，對初期入市樓棟制定相對合理的價格，有利于項目后期的持續(xù)銷售,?！?/p>

不過，郭毅表示,，限房價項目限定了單套的最高售價和項目整體銷售均價,，沒有限制最低售價，從這點來看,，限房價項目也有降價的可能性,，降價的空間取決于開發(fā)商的成本和政府限價之間的利潤比例。如果利潤較高,，同時在去化上有一定壓力的話,，開發(fā)商有一定的調(diào)價空間。此外,，運用價格杠桿,，可以拉動購房需求的短期釋放。對于企業(yè)來說,，如果前期做出價格讓步,，會讓購房者看到項目未來處于價格逐漸上漲的走勢，有利于初期銷售結(jié)果的達(dá)成,。

■ 后市

66宗新供宅地增加市場壓力

9月12日,，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布了近期擬計劃供應(yīng)住宅用地的情況表，共新增土地66宗,，合計規(guī)劃建筑面積計933萬平方米,。新增巨量宅地供應(yīng)，對于購房者和開發(fā)商來說,，無疑是件好事,。但對集中入市的限房價項目來說，去化壓力將增加,。

對于巨量宅地供應(yīng)入市,，且可能大概率是共有產(chǎn)權(quán)及限房價項目地塊，麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松表示,，房地產(chǎn)建設(shè)通常需要兩年左右的周期,，近期土地供應(yīng)的集中釋放，不會馬上對當(dāng)前市場帶來影響,，但對穩(wěn)定市場供需預(yù)期與控制房價,、房租的過快上漲都將起到積極的作用,。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也認(rèn)為，明年市場會更嚴(yán)峻,，政府推出66宗住宅用地計劃,，目的可能是向市場傳遞一種信號，雖然今年上半年土地供應(yīng)不是很多,，但政府還有很多儲備土地,。從目前市場現(xiàn)狀來看，去年土地供應(yīng)過大,，造成今年市場供過于求，如果繼續(xù)保持這樣的供地規(guī)模,，會給未來市場產(chǎn)生更大壓力,。

此外，郭毅還表示,，從目前北京土地市場看,，不是供不應(yīng)求，也并非地價高企的問題,，而是因限房價項目的去化壓力,，導(dǎo)致一些房企對于在北京拿地有一定疑慮。

本版采寫/新京報記者 段文平 徐倩 張曉蘭