未來(lái)每10套新房里有5套是限競(jìng)房 二手房亦將受到?jīng)_擊

樓市成限競(jìng)房主場(chǎng) 改善盤(pán)為稀缺品

“截至9月11日，北京限競(jìng)房進(jìn)入賣不完的時(shí)期,，網(wǎng)簽僅12%,，實(shí)際平均賣出不足4成,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京青年報(bào)記者,。

在北京嚴(yán)格的調(diào)控下,，限競(jìng)房遭遇淡市,。截至日前，北京合計(jì)有16個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得18期預(yù)售證,，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源9038套,，達(dá)到了93.5萬(wàn)平方米（另外還有超過(guò)30萬(wàn)平方米車位等配套）。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,，因?yàn)椴糠猪?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證,，只有8個(gè)項(xiàng)目有網(wǎng)簽數(shù)據(jù),，合計(jì)網(wǎng)簽只有1089套，按照這個(gè)比例計(jì)算,，網(wǎng)簽銷售率只有12%,。而即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，市場(chǎng)已經(jīng)入市的這16個(gè)項(xiàng)目,，平均去化也不足4成,。另有數(shù)據(jù)顯示，北京每新推10套新房,，其中5套是限競(jìng)房,，4套是7090政策房，只有一套是改善房,。這就意味著,，在未來(lái)一段時(shí)期，限競(jìng)房將展開(kāi)白熱化競(jìng)爭(zhēng),，而另一方面,，超過(guò)90平方米以上的改善型樓盤(pán)將會(huì)越來(lái)越稀缺。

買房人購(gòu)買心理受挫　 限競(jìng)房也在打折賣

一份來(lái)自58安居客房產(chǎn)研究院的報(bào)告稱,，8月購(gòu)房者和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)都出現(xiàn)回落,，其中,，購(gòu)房者信心指數(shù)為98.4,，環(huán)比下降2.7%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為105.3%,，環(huán)比下降6.3%,。69.1%的購(gòu)房者和61.3%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控抑制房?jī)r(jià)上漲。因此,，如今能有買房意愿的購(gòu)房人是真正的需求者,，而他們面對(duì)的將是任意挑選的限競(jìng)房市場(chǎng)，有專家指出,，目前樓市已經(jīng)到了“粥多僧少”的地步,。

這種心理變化迅速被開(kāi)發(fā)商抓住，搶客戶成為所有樓盤(pán)的第一要?jiǎng)?wù),。幾位北京房地產(chǎn)知名營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者,，“去年年底的時(shí)候，雖然預(yù)感今年的市場(chǎng)將變成一個(gè)限競(jìng)房為主的戰(zhàn)場(chǎng),，但起碼還很樂(lè)觀,。基于過(guò)往對(duì)價(jià)格工具的認(rèn)知,，限競(jìng)房低于同區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的特性,，雖然打掉了開(kāi)發(fā)商相當(dāng)部分的利潤(rùn)預(yù)期，但是，卻吊起去化速度的胃口,，這個(gè)邏輯順理成章,，既然舍掉了很多利潤(rùn)，去化速度總該沒(méi)問(wèn)題吧,？按照當(dāng)時(shí)的想法,，如此邏輯一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)?！?/p>

“但到了今年面對(duì)現(xiàn)實(shí)才發(fā)現(xiàn),，一，限競(jìng)房遲遲拿不到證,，本來(lái)預(yù)計(jì)最遲三四月份就能取證,，而且營(yíng)銷部門(mén)都是按照這個(gè)節(jié)奏去推廣、蓄客,，但結(jié)果是有的證直到現(xiàn)在還沒(méi)有取得,。好容易積蓄的客源，被之前開(kāi)盤(pán)的限競(jìng)房給搶走了,，還有就是被二手房市場(chǎng)分流走了,。二，同樣都是限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)的產(chǎn)品,，無(wú)論是戶型還是面積,，無(wú)論是設(shè)計(jì)還是贈(zèng)送，基本每個(gè)項(xiàng)目都差不多,，買房人選擇余地大,，就造成了誰(shuí)的性價(jià)比高、誰(shuí)的優(yōu)惠力度高,，誰(shuí)就能勝出,。但從目前狀況看，眼下沒(méi)有誰(shuí)是絕對(duì)贏家,?！痹摖I(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

據(jù)該人士透露,，由于之前的樂(lè)觀,，很多限競(jìng)房開(kāi)發(fā)商預(yù)期開(kāi)盤(pán)入市清掉80%的項(xiàng)目房源，迅速完成回款,，因?yàn)橄薷?jìng)房利潤(rùn)不高甚至不賺錢,，快速現(xiàn)金流是唯一的邏輯。結(jié)果發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)實(shí)銷售和最初蓄客周期的重合度,，連1/5都不到,。蓄客周期超過(guò)三個(gè)月不能開(kāi)盤(pán)銷售，客戶一定流失,，這是銷售界的規(guī)律,，現(xiàn)在還有越來(lái)越縮短的態(tài)勢(shì)。

這種市場(chǎng)邏輯還包含著一個(gè)外部性的因素：限競(jìng)房項(xiàng)目入市的節(jié)奏,，不是商品房時(shí)代的“接續(xù)式”,，而是限競(jìng)房項(xiàng)目的“集中式”。商品房時(shí)代,，項(xiàng)目是幾個(gè)接著幾個(gè)入市,，但限競(jìng)房項(xiàng)目為主的時(shí)代，節(jié)奏變成了一批集中入市,，而后市場(chǎng)消化,，而后，再來(lái)集中一批,。這樣造成的局面,，從操盤(pán)的角度看，就是現(xiàn)在這個(gè)樣子,，誰(shuí)也不可能快速去化,，特定時(shí)間區(qū)間內(nèi)的供應(yīng)量很大。

豪宅遭遇“滑鐵盧”　限競(jìng)房井噴　 改善盤(pán)將成稀缺品

風(fēng)水輪流轉(zhuǎn),，三年前,，被譽(yù)為“北京豪宅元年”，北京兩年內(nèi)井噴近50個(gè)10萬(wàn)以上樓盤(pán),，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是地王周邊樓盤(pán)“被豪宅化”,，北京房?jī)r(jià)飆升,。而作為供給剛需,、改善人群的產(chǎn)品稀缺，商辦樓盤(pán)反而成為剛需買房人的收留市場(chǎng),。僅僅三年過(guò)去,，2018年是豪宅產(chǎn)品的滑鐵盧，大量原先定位10萬(wàn)起的項(xiàng)目被有關(guān)部門(mén)把價(jià)格摁在了均價(jià)8萬(wàn)元以內(nèi),，而且取證難度極大,。限競(jìng)房的井噴，給剛需客群帶來(lái)了無(wú)限的選擇性,，但真正受益的還是豪宅與剛需之間的產(chǎn)品——改善盤(pán),。

7月來(lái)，北京入市的商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)達(dá)到了13 期3518 套（含共有產(chǎn)權(quán)）,，年內(nèi)北京合計(jì)供應(yīng)的限競(jìng)房為9期4065套,?？梢灶A(yù)期的是，后面將供應(yīng)量快速井噴,。樓市在調(diào)控,，市場(chǎng)在變化，2018 年無(wú)疑是北京剛需對(duì)于調(diào)控下的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，未來(lái)選擇一套90平方米的普通限競(jìng)房難度不大,。但對(duì)于真正有改善需求的中高端購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，未來(lái)最稀缺是總價(jià)在1000萬(wàn)至2000萬(wàn),，戶型面積超過(guò)120平方米的房源,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，未來(lái)北京供應(yīng)的每10套住宅中,，5套是自住房,，4套是90平方米以內(nèi)的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅,。

孫河某高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者,，最近看房客戶明顯增加，而且看別墅的特別多,?！敖鼛啄陝e墅成交量持續(xù)放大，2016年的7258套刷新了歷史紀(jì)錄,，在2017年北京簽約有146個(gè)別墅項(xiàng)目,，合計(jì)簽約別墅4579套，供應(yīng)只有4506套,。實(shí)際庫(kù)存看,，當(dāng)下北京只有6000多套的庫(kù)存，剔除部分不可售庫(kù)存,，還不足12個(gè)月的去化,。”

該負(fù)責(zé)人說(shuō),，限競(jìng)房的大量推售,，限制了改善空間，產(chǎn)品類型,、贈(zèng)送面積相差無(wú)幾,，而且為了控制總價(jià)，戶型往往都偏小,，7090政策房也是一樣的情況,，這些產(chǎn)品雖然能解決城市剛需人口的居住問(wèn)題，但對(duì)于已經(jīng)有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),、家庭人口增加,、居住環(huán)境改善需求的買房人來(lái)說(shuō),，追求生活品質(zhì)是他們的“剛需”，而在豪宅買不起,，又擔(dān)心限競(jìng)房在銷售價(jià)格確定的前提下,，開(kāi)發(fā)商在有限的利潤(rùn)空間里，只能壓縮產(chǎn)品營(yíng)造的成本和費(fèi)用,，未來(lái)的居住品質(zhì)難以保證,。所以，購(gòu)買純商品房,，并且選擇一步到位成為很多人的選擇,。畢竟，眼下的市場(chǎng)買房資格所限,，不能再像之前那樣通過(guò)多年時(shí)間從小房到大房逐步改善獲得最終理想居所,。

二手房交易亦受限競(jìng)房影響　 九月或成春節(jié)之后又一低谷

上周，北京六個(gè)限競(jìng)房同時(shí)取得銷售證,，金地悅風(fēng)華,、頤璟萬(wàn)和、景粼原著,、禧瑞嘉苑,、定福莊北里、閱園,，預(yù)計(jì)有5153套房源入市,，批準(zhǔn)銷售面積達(dá)到35萬(wàn)多平方米。其中限競(jìng)房占了多數(shù),。

除了以上幾個(gè)房源外,，另外一些熱點(diǎn)限競(jìng)房項(xiàng)目也將陸續(xù)取證，從目前狀況來(lái)看,，很多二手房購(gòu)房人的目光已經(jīng)轉(zhuǎn)向限競(jìng)房,。

在限競(jìng)房的競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，上周四剛剛開(kāi)盤(pán)的某開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體開(kāi)發(fā)的限競(jìng)房項(xiàng)目,，首期銷售率達(dá)到40%以上,，據(jù)透露，由于有前幾個(gè)限競(jìng)房開(kāi)盤(pán)未熱做鋪墊,，這個(gè)成績(jī)超過(guò)了開(kāi)發(fā)商預(yù)期。在客戶分析時(shí)發(fā)現(xiàn),，相當(dāng)比例的客戶是來(lái)自于二手房的潛在買家,。很多都是通過(guò)二手房門(mén)店人員，將本來(lái)打算在區(qū)域內(nèi)購(gòu)買二手房的客戶拉到了售樓處,。

買房人被限競(jìng)房分流,，意味著二手房客群的減少,，分析人士認(rèn)為由于限競(jìng)房的加入，支撐二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)金九銀十的理由并不充分,，即將到來(lái)的九月,，反而可能會(huì)是春節(jié)之后的又一低谷。

從進(jìn)入9月后的前兩天成交表現(xiàn)看,，9.1-9.2兩日成交創(chuàng)2018年以來(lái)除春節(jié)期外周末成交最低值,。此外，9月包含中秋節(jié)假期又臨近國(guó)慶假期,，成交易受假期影響,。以2016年中秋節(jié)假期為例，包含中秋節(jié)假期（9.15-9.17）的9月第三周成交水平為9月周度成交最低,。故預(yù)計(jì)9月成交量將在8月基礎(chǔ)上小幅波動(dòng),，均價(jià)趨穩(wěn)，全年北京全市成交量預(yù)計(jì)落在15-18萬(wàn)套之間,，年末積壓需求釋放,，市場(chǎng)會(huì)有所升溫。

大批量入市供應(yīng)的限競(jìng)房,，也是影響二手房市場(chǎng)在九十月份表現(xiàn)的重要因素,。8月，北京商品住宅銷售量環(huán)比增加近四成,，絕對(duì)水平處于2018年以來(lái)月度次高水平,。大量的新房供應(yīng)，難免會(huì)分流有限的購(gòu)房需求,。

分析認(rèn)為,，目前新房和二手房市場(chǎng)存在不小的競(jìng)爭(zhēng)，新房入市會(huì)形成需求的分流是肯定的,。限競(jìng)房在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì),，而二手房則主要體現(xiàn)在交通位置和成熟的配套設(shè)施上，同時(shí)入住時(shí)間有保證,，相比下來(lái)二手房還是有競(jìng)爭(zhēng)力,，但成交量依然會(huì)受影響。

本版文/本報(bào)記者 張艦