金九銀十正在被不溫不火取代 同質(zhì)化造成了限競房選擇困難

“限競房” 打起價格戰(zhàn)

限競房(土地出讓時限制了未來售價，競爭土地價格的項目)原本被開發(fā)商寄予厚望,，既然都限定了售價,，總該一搶而光回籠現(xiàn)金吧。但現(xiàn)實卻往往與希望背道而馳,，自從今年7月份首批產(chǎn)品入市以來,，限競房項目整體不溫不火，鮮有日光售罄的,。不僅如此,，一些限競房項目集中的區(qū)域，比如大興,、房山,、昌平等地,，剛上市不久的限競房往往又要面臨后續(xù)同類新產(chǎn)品的競爭，不得已,，這些原本已經(jīng)被政府限價的普通商品房開始主動降價尋求出路,，希望通過價格戰(zhàn)來助推銷售。

對此,，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京青年報記者,，從產(chǎn)品上看，已經(jīng)入市的超過7000套限競房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重,，幾乎每個項目都是主打90平方米以下的兩居或者小三居,，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉儲空間，成為了疊拼或者聯(lián)排產(chǎn)品,，7000多套新增房源中沒有一套是大面積的平層改善類產(chǎn)品,。產(chǎn)品的同質(zhì)化，區(qū)域內(nèi)限競房項目的集中化都導(dǎo)致了當(dāng)前市場中限競房不溫不火,，銷售不如預(yù)期的結(jié)果,。

于是，價格戰(zhàn)一觸即發(fā),。

限價基礎(chǔ)上 限競房又降了

“您好,，考慮在房山買房嗎？我們推出了一批特價房,，大戶型直降50萬,。”不久前,，北青報記者接到了房山某限競房項目的推廣電話,。銷售人員明確表示，大戶型有直降幾十萬元的特價房,。其實,，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價則是在限價38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動,。

作為最早入市的限競房之一,，該房山項目位于六環(huán)外，購房者關(guān)注度有限也導(dǎo)致了限競房降價被更多解讀為滯銷項目的偶發(fā)事件,。

不過,，令人意外的是，隨著更多限競房的入市,，限價基礎(chǔ)上額外再降價居然成了很多項目的選擇,。更有一些限競房項目不愿等銷售不好再搞特價，直接在開盤伊始便宣告降價,，并稱之為給購房人的福利,，做口碑宣傳,。

大興龐各莊的限競房中海云筑，主打89平方米的小三居,，項目還未開盤,，蓄客時的銷售人員就表示，最低售價36000元/平方米,，而該項目的限價為每平方米42158元,。這意味著這個未開盤的限競房項目又降了6000元，89平方米的戶型最低售價從375萬變?yōu)?20萬,。銷售人員對此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣傳,，把這筆錢省下給購房者優(yōu)惠，做足口碑傳播,。

實際上,，其他限競房也在嘗試用優(yōu)惠來吸引更多客群。

大興亦莊的禧瑞天著項目同樣是即將開盤的限競房產(chǎn)品,，北青報記者在售樓處了解到,，將推出的3號樓、5號樓在限價52695元/平方米的基礎(chǔ)上,，優(yōu)惠到49995元/平方米,，個別樓棟總價只有430萬元/套。

上周末剛剛開盤的大興限競房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華,，也都在開盤當(dāng)天打出9.9折,。9.9折乍一看力度不大，但對于本身已經(jīng)是限價的項目來說,，總價5萬多的額外優(yōu)惠仍能吸引不少剛需自住購房人,。有意思的是，這兩個項目都位于大興區(qū),，位置相鄰,，除了價格很默契地共同9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤,，先于周六開盤的金地悅風(fēng)華,，以此提前截留購房人。

無論是價格戰(zhàn)還是提前開盤,，開發(fā)商手段百出的同時也顯露了限競房不溫不火的市場現(xiàn)狀。

合碩機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,，截至9月2日已有13個限競房取證上市,，限競住宅的預(yù)售套數(shù)共有7164套，占同期商品住宅13375套預(yù)售總量的54%,，限競房已經(jīng)成為了市場供應(yīng)的主力,。不僅如此,，隨著取證進度的加快，預(yù)計9,、10月份,，限競房新盤將更多，目前已知的包括熱度較高的佑安府,、和悅?cè)A璽,、和悅?cè)A錦等，再加上前期開盤加推的項目,，整個9月將進入限競房比選相對集中的時期,。郭毅表示，大部分的限競房單價主力分布在4-6萬元/平方米,、70/90以下主力戶型,，大多主打89平方米小三居，總價在500萬元上下,，基本上誰去化好誰今年完成任務(wù),，所以項目方才會出現(xiàn)降價或者著急推盤的情況。

同質(zhì)化嚴(yán)重 新盤不是剛需小戶型就是別墅

對于限競房銷售不溫不火的現(xiàn)狀,，郭毅表示,，在今年已經(jīng)開盤的13個取證限競房項目中，提供房源最多的為890套,，最少的為246套,，集中度高。相比此前普通商品房一次取證只新增100-200套的供應(yīng)量來說,，限競房大批量上市,，必然造成需求分散，也造成了限競房單次開盤去化不是很理想,。

另外,，項目之間區(qū)域內(nèi)的分流競爭，進一步增加了銷售的難度,。從去年開始,，目前北京已經(jīng)陸續(xù)批了60多塊限競房供地，比如大興亦莊,、昌平北七家,、房山板塊都是限競房集中區(qū)域。在這些區(qū)域,，購房者有很多項目可以選擇,，區(qū)域內(nèi)小板塊項目分流，彼此的競爭，也造成了單個項目成交沒有達到預(yù)期,。

從產(chǎn)品上來看,，限競房也存在先天性的短板。由于土地出讓之初大多有70/90的規(guī)定,，這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住宅,，另外30%的部分開發(fā)商為了追求利潤，往往要向地下倉儲空間動腦筋,，通過開發(fā)地下面積,，把剩余部分捆綁開發(fā)成疊墅或者聯(lián)排別墅。

這樣一來,，就造成了在售和潛在供應(yīng)的項目產(chǎn)品呈現(xiàn)出同質(zhì)化,，要么就是90平方米以下的兩居或者小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉儲空間的疊拼,、聯(lián)排產(chǎn)品,，市場上的購房人在大量同質(zhì)化產(chǎn)品面前，難以找到符合自己需求的產(chǎn)品,。

郭毅向北青報記者透露,，今年上市的13個限競房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型,，超過140平方米的都是以別墅姿態(tài)產(chǎn)品面世,。而近年來已經(jīng)成為市場主力的改善購房人群，則面臨著90平方米覺得太小,，別墅又覺得太大的尷尬,。郭毅表示，對于改善需求來說,，首先是面積改善,，然后品質(zhì)改善，但從限競房銷售的主力來看,，7000多套限競房沒有一套是大面積的平層,，產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。

一些大平層的非限競房項目則開始趁機入市爭搶改善購房人,。位于京承高速沿線的尚峯壹號項目,，雖然是50年產(chǎn)權(quán)，但以現(xiàn)房的姿態(tài)主推106平方米-201平方米的平層改善戶型,，均價45000元/平方米,，填補了一些市場空白。 項目開發(fā)商負責(zé)人和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理彭振石表示,，尚峯壹號擁有270°的觀湖大平層,、層高做到了3.5米,、采用挑高7米雙大堂設(shè)計，能夠很好地滿足當(dāng)前平層改善需求房源的需要,。

成交或?qū)⒒貧w至5000套每月

雖然面臨銷售壓力，但大批限競房的入市仍有可能帶來一個還算有溫度的金九銀十,。郭毅表示,，從限競房整體來說，對北京市場成交量拉動還是比較明顯的,。今年以來每個月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右,，而自從限競房入市并進入簽約周期以來，7月份北京市的商品住宅成交達到了2047套,，8月份為3018套,，呈現(xiàn)上升趨勢。

雖然單個項目成交沒有預(yù)期中的售罄,，對北京整個市場的成交拉動有明顯提升,。隨著金九銀十限競房大量入市，特別是簽約周期對新房成交數(shù)據(jù)的提升作用,，郭毅預(yù)計新房成交還將有大幅度地提升,。

另外，郭毅也提醒道,，產(chǎn)品短板造成了限競房只符合當(dāng)前剛需和首次改善的需求,，相對有所局限性。而這類需求對于價格的敏感度比較高,，隨著9,、10月份更多限競房入市，購房人會從產(chǎn)品,、位置,、價格等多方面考慮，猶豫的心態(tài)將更加明顯,。這種心態(tài)容易造成限競房成交不理想,。不過，即便如此,，預(yù)計9,、10月份新房商品住宅的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表示,，雖然不能達到萬套左右的成交高峰,，但對比今年前幾個月1000-2000套的成交量來說已經(jīng)是明顯的信心提振，還能有效緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流,。不過,，在此之后市場中限競房彼此的競爭也將更加白熱化。

文/本報記者 李桁