自如CEO：長(zhǎng)租公寓靠低毛利運(yùn)營(yíng)

熊林稱(chēng)市場(chǎng)上沒(méi)有足夠第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)支撐自如數(shù)萬(wàn)房屋檢測(cè)需求

“阿里員工去世,，生前租自如甲醛房”，9月第一個(gè)周末，前述微博熱搜話(huà)題再次將自如推上了輿論的漩渦。自如CEO熊林也在自己的微博發(fā)布了聲明回應(yīng)對(duì)自如的質(zhì)疑，但公眾的質(zhì)疑并未消解,。

9月3日下午，深陷“甲醛風(fēng)波”的自如CEO熊林接受新京報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，最近的心態(tài)是“拒絕憤怒和委屈”,。對(duì)于飽受質(zhì)疑的自如裝修甲醛問(wèn)題，熊林告訴新京報(bào)記者，目前已經(jīng)采取三個(gè)措施,，首先針對(duì)現(xiàn)有客戶(hù),，有所疑慮可以免費(fèi)檢測(cè)，第二是下架所有首次出租的房源,，檢測(cè)安全之后再上線(xiàn),，第三是積極動(dòng)員全國(guó)同事來(lái)和客戶(hù)做更多的交流，讓一線(xiàn)同事來(lái)幫助客戶(hù)協(xié)調(diào)解決問(wèn)題,。

除了甲醛風(fēng)波外,，自如此前還陷入房租漲價(jià)風(fēng)波，針對(duì)業(yè)界質(zhì)疑的房租分期變金融工具加杠桿問(wèn)題,，熊林表示自如的租金貸占比不到25%,，是良性的。

1 在超高周轉(zhuǎn)率下,，如何保障裝修無(wú)污染,？

在網(wǎng)絡(luò)爆出“阿里員工去世，生前租自如甲醛房”之后,，熊林就在自己的微博開(kāi)始發(fā)布相關(guān)的回應(yīng),。談及最近的狀況，熊林說(shuō),，“兩個(gè)心態(tài),，拒絕憤怒和委屈?！?/p>

熊林表示,，最擔(dān)心客戶(hù)對(duì)自如的信任受到影響。熊林說(shuō),，“因?yàn)樽匀缡切袠I(yè)標(biāo)桿,，是第一，大家對(duì)你就是有更高的要求,，（自如）有更大的責(zé)任,。（只有）專(zhuān)業(yè)和誠(chéng)懇的行動(dòng)，客戶(hù)才會(huì)持續(xù)信任我們”,。

“出了這件事之后,，會(huì)有一系列措施啟動(dòng)落地”，熊林表示,，一方面從房源的基礎(chǔ)品質(zhì)來(lái)下手,，自如會(huì)進(jìn)行毛坯裝修、老舊改造,、精裝修改造三類(lèi),。這三種房子的裝修投入不同。自如最近啟動(dòng)的“深呼吸”項(xiàng)目，最重要的基礎(chǔ)是提升房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn),，采用一系列產(chǎn)品的升級(jí)和品控,、抽查來(lái)保證裝修過(guò)程符合規(guī)定。

熊林介紹自如內(nèi)部有一個(gè)品控管理部,，根據(jù)驗(yàn)收清單來(lái)整改,。進(jìn)行出租時(shí)，線(xiàn)上會(huì)標(biāo)注首次出租,，線(xiàn)下管家也會(huì)在帶看時(shí)提醒優(yōu)先考慮二次租住的房間,。

裝修問(wèn)題一直是自如最大的問(wèn)題之一，熊林回憶,，在自如剛起步的時(shí)候,，客戶(hù)看重安全和穩(wěn)定，自如選擇靠譜的供應(yīng)商,。隨后自如認(rèn)識(shí)到要解決裝修問(wèn)題,，意味著更大的投入，開(kāi)始對(duì)老舊房屋進(jìn)行空氣治理,。

“2014年我們開(kāi)始發(fā)布自如友家的時(shí)候,，我們把很多家具改成了工業(yè)風(fēng)鐵制品，減少了很多板材用料,，到2017年自如做‘深呼吸’項(xiàng)目,，探索從源頭上解決產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題,?！毙芰纸忉?zhuān)谝环矫婢褪前宀馁|(zhì)量，達(dá)到歐洲的裝修標(biāo)準(zhǔn),，第二方面是輔料的運(yùn)用,，對(duì)黏合劑和涂料進(jìn)行升級(jí)，在衣柜上嘗試更少的板材,。自如也嘗試過(guò)裝新風(fēng)系統(tǒng),，但是成本和施工難度陡增，很多業(yè)主不允許在墻上打洞,。

此外,，熊林表示，目前市場(chǎng)上沒(méi)有足夠的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu),，來(lái)支撐自如數(shù)萬(wàn)房屋的檢測(cè)需求,，這說(shuō)明過(guò)去空檢的需求端和供應(yīng)端，都沒(méi)有發(fā)展充分,。不僅僅是租賃端,，在家裝和辦公室，幼兒園、養(yǎng)老院,、商場(chǎng)等場(chǎng)所的裝修檢測(cè)都是缺失的,，過(guò)去都不做檢測(cè)，檢測(cè)行業(yè)就達(dá)不到發(fā)展,。希望可以推動(dòng)檢測(cè)發(fā)展,，并形成未來(lái)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

2 房租分期變金融工具,，加杠桿危險(xiǎn)幾何,？

自如此前被質(zhì)疑，通過(guò)分期+ABS的金融工具組合,，提前收取整年租金,，卻按季度支付房東收益，另一邊通過(guò)租金貸收取租客利息,。

有業(yè)內(nèi)人士分析,，借助金融工具，長(zhǎng)租企業(yè)可以大量沉淀資金,，加大資金杠桿,，讓擴(kuò)張速度翻倍，而住房租賃企業(yè)分為業(yè)主端的租賃和客戶(hù)端的租賃,，兩端都是金融杠桿,。有的租客發(fā)現(xiàn)，租房中介表面上承諾“押一付一”,，其實(shí)在其中嵌套了一個(gè)第三方租房貸款,。

對(duì)此，熊林回應(yīng),，“租金貸本身是一種創(chuàng)新,，但作為一種金融手段，一個(gè)是使用比例,，杠桿幅度,，第二是真實(shí)性?！彼硎?，自如在租金貸的占比保持在25%以?xún)?nèi)，其負(fù)債水平和投入水平是良性的,，但很多企業(yè)用到70%以上,，這就存在很多透支未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。很多客戶(hù)反映被貸款,，沒(méi)有讓消費(fèi)者知情,，而且放大了杠桿,。

對(duì)于防范長(zhǎng)租公寓的金融風(fēng)險(xiǎn)，熊林分析,，主要靠三個(gè)手段,，降低使用比例，提升資產(chǎn)質(zhì)量,，提升經(jīng)營(yíng)水平,，“使用比例在一定比例之下，就沒(méi)有透支未來(lái),。經(jīng)營(yíng)做得好,，就不會(huì)破產(chǎn)。收入要彌補(bǔ)負(fù)債,，量入為出,，不做盲目的擴(kuò)張，以穩(wěn)健的增長(zhǎng)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn),，為客戶(hù)做規(guī)范的操作,。”

在長(zhǎng)租公寓的競(jìng)爭(zhēng)中,，熊林分析,，并不是任何企業(yè)都能找到鑰匙，有的企業(yè)找到了資本,，但是機(jī)構(gòu)化的價(jià)值是保持房租穩(wěn)定的增長(zhǎng),，而不是大起大落。這個(gè)行業(yè)最大的就是租房成本,，我們追求更高的性?xún)r(jià)比,，讓更多的人使用我們的產(chǎn)品。這個(gè)行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低,，實(shí)際上是規(guī)模管理難度極高的行業(yè),，包括品控、安全,，這是一個(gè)看起來(lái)簡(jiǎn)單，但越做越難的行業(yè),。

3 有傳聞稱(chēng)“平臺(tái)利潤(rùn)堪比販毒”,，實(shí)際如何？

此前有網(wǎng)絡(luò)文章稱(chēng)“中介利潤(rùn)比販毒還要高”,，對(duì)于這個(gè)說(shuō)法,，熊林說(shuō)，“我也不知道販毒的利潤(rùn)有多高,。但是長(zhǎng)租公寓是靠低毛利,、大規(guī)模來(lái)運(yùn)營(yíng)的,。”

目前自如在租房市場(chǎng)份額為8%,，對(duì)于之前囤房漲價(jià)的質(zhì)疑,，熊林分析，“中介囤房漲價(jià)的質(zhì)疑是站不住腳的,，一算賬就禁不起推敲,。如果囤8萬(wàn)間房，每天100塊租金,，囤一個(gè)月的成本是2.4億,。沒(méi)有中介有這個(gè)資金實(shí)力來(lái)囤房漲價(jià)?！?/p>

“機(jī)構(gòu)化經(jīng)營(yíng)模式的核心是不要空置,，個(gè)人持有房產(chǎn)的成本其實(shí)不高，而機(jī)構(gòu)有房子在手里的時(shí)候成本極高,。大機(jī)構(gòu)的作用就是可以讓房租不會(huì)太大浮動(dòng),，自如只有8%占比，客戶(hù)在租房子的時(shí)候也會(huì)四處比價(jià),，所以只能跟隨市場(chǎng),，不能去左右市場(chǎng)?！毙芰终f(shuō),，這個(gè)行業(yè)有很多競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)來(lái)，會(huì)采用一些手段破壞市場(chǎng),，但是不出兩個(gè)季度,，高持有就會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)和巨大的成本。租房市場(chǎng)是高波動(dòng)的,，在高峰的時(shí)候房租上漲,，低峰就會(huì)下降。

熊林分析,，租房市場(chǎng)的供給錯(cuò)配,，是因?yàn)楹芏嗬习傩盏姆孔佣际亲约合M(fèi)升級(jí)之后，不住的房子拿出來(lái)出租,，所以質(zhì)量比較差,，我們通過(guò)統(tǒng)一的裝修和供應(yīng)鏈采購(gòu)，來(lái)讓房子更好地滿(mǎn)足他們的需求,。

熊林介紹,，自如每收100元房租，其中70-75元付給房東,，裝修15元,，服務(wù)成本8元,，還有人力成本，如果出租率做不到95%,，是沒(méi)有利潤(rùn)的,，“希望大家以理性專(zhuān)業(yè)的態(tài)度來(lái)對(duì)待這個(gè)事情，貼標(biāo)簽和標(biāo)題黨,，對(duì)行業(yè)沒(méi)有太大的幫助,。”

低毛利如何維持長(zhǎng)租公寓這么重的資產(chǎn)運(yùn)作呢,？熊林解釋?zhuān)脩?hù)量足夠大的時(shí)候,，自如會(huì)有機(jī)會(huì)做更多的增值服務(wù)。熊林稱(chēng),，“目前自如在很多城市還處于投入期,，我們?cè)谄焚|(zhì)和人員的投入，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)達(dá)到理想的模型,。這是一個(gè)低毛利,、大規(guī)模的行業(yè)。前三年我以為我們會(huì)是一個(gè)小而美的企業(yè),，后來(lái)我意識(shí)到自如應(yīng)該成為能滿(mǎn)足更多人需求的企業(yè),。”

觀(guān)點(diǎn)

規(guī)模擴(kuò)張背后,，自如重運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)巨大

自如成立于2011年,，剛開(kāi)始依托鏈家創(chuàng)立。在“房住不炒”的政策風(fēng)向下,，長(zhǎng)租公寓成各路資本追捧的標(biāo)的,，開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu),、酒店運(yùn)營(yíng)商等紛紛搶占市場(chǎng)蛋糕,。自如CEO熊林此前表示，2017年是長(zhǎng)租公寓發(fā)展飛躍的一年,，大的市場(chǎng)環(huán)境及利好政策,，使得自如在2017年進(jìn)駐全球60個(gè)城市，業(yè)主突破20萬(wàn),，自如客突破120萬(wàn),，房屋持有量超過(guò)50萬(wàn)間。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng),，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在面臨很多市場(chǎng)挑戰(zhàn)，實(shí)際上行業(yè)管理還略偏滯后,。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),，“3萬(wàn)套的體系,，可能會(huì)支撐企業(yè)做到5萬(wàn)-10萬(wàn)套規(guī)模，可能到了10萬(wàn)套規(guī)模時(shí),，還會(huì)遇到瓶頸,。”“對(duì)自如而言,，未來(lái)也需要警惕,，并把部分業(yè)務(wù)整改作為當(dāng)前業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)這次管控,，后續(xù)自如的產(chǎn)品線(xiàn)會(huì)更加豐富,，也更經(jīng)受得起市場(chǎng)的考驗(yàn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示,。

（記者 任嬌 張曉蘭）