民辦養(yǎng)老院用押金投資賺錢成行業(yè)潛規(guī)則

高端化成民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)趨勢老人入住需交高額押金業(yè)內(nèi)人士稱

□　本報(bào)記者 王陽

“世界之大,，我的那張養(yǎng)老床不知在哪里？”75歲的北京老人薛名德一臉茫然,。

薛名德夫婦只有一個(gè)女兒，出嫁后到云南生活多年，一年難得回來一次,。隨著年齡增長,，薛名德感覺生活越來越吃力。最后,，他和老伴商量,，一起到養(yǎng)老院度過余生?！俺擞欣先丝梢粤牧奶?，發(fā)生什么突發(fā)事，也能喊得到人”,。

薛名德走訪后發(fā)現(xiàn),，北京老人多，養(yǎng)老院少,，公辦養(yǎng)老院更是一床難求,。而進(jìn)民營的養(yǎng)老院，押金門檻太高,，少則兩三萬元,，多則上百萬元?！皩τ诖蠖鄶?shù)每月只有幾千元退休金的老人來說,，只能是望而卻步”。

民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，“十二五”期間,，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到669.8萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)達(dá)到30.9張,，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家50張到70張的平均水平,。所以，能夠入住養(yǎng)老院(老年公寓,、托老所)的只是很少一部分老年人,，很多地方存在養(yǎng)老院一床難求現(xiàn)象。

公益和營利的博弈

位于北京市海淀區(qū)的一家老年公寓,，氣派的大門,、高大的前廳，前臺(tái)不時(shí)有人辦理入住手續(xù),，乍一看不像養(yǎng)老院而像個(gè)賓館,。

在墻上懸掛的證照中,，記者發(fā)現(xiàn)這家老年公寓并非是工商部門登記的有限責(zé)任公司或股份公司，而是民政部門登記的民辦非企業(yè)單位,。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，我國絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都會(huì)選擇登記為民辦非企業(yè)單位，可以享受國家的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助和土地,、稅收上的優(yōu)惠,。由于民辦非企業(yè)單位不能盈利和分紅，而養(yǎng)老地產(chǎn)又屬于商業(yè)房產(chǎn)的范疇,，天生具有福利性事業(yè)與市場化經(jīng)營的特點(diǎn),。因此，如何平衡養(yǎng)老地產(chǎn)公益性與營利性之間的關(guān)系,，始終是投資者一個(gè)繞不開的難題,。

北京市一家民營養(yǎng)老院的院長張先生向記者透露，根據(jù)國家鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策,，他的養(yǎng)老院在創(chuàng)立初期,，每一張床位獲得了市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政的補(bǔ)貼5萬元,。

張先生說,，民辦養(yǎng)老院的收費(fèi)包括：床位費(fèi)，每人每月1100元上下,；飯費(fèi)每人每月700元左右,；護(hù)理費(fèi)根據(jù)服務(wù)對象的不同，幾百至上千元不等,。一般來說,，每人每月需交納的費(fèi)用則在2500元至3500元左右。以500張床位計(jì)算,，一個(gè)月則是120萬元至170萬元左右的進(jìn)賬,，全年則是近2000萬元的進(jìn)賬。而支出主要包括房屋使用費(fèi),、人工成本,、水電支出和裝修改造費(fèi)用四大方面，這些支出一般不會(huì)到1000萬元,?！叭绻先说娜胱÷蔬_(dá)到70%以上，民辦養(yǎng)老院是可以實(shí)現(xiàn)盈利的,。盡管無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)巨額盈利,，但這一市場擁有巨大的升值空間，在經(jīng)濟(jì)仍處下行通道時(shí)，養(yǎng)老相比其他投資領(lǐng)域收益更加穩(wěn)定”,。

專家認(rèn)為,，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目營建和運(yùn)營，對企業(yè)的資金能力要求都很高,，而且后續(xù)經(jīng)營資金回收又比較慢，無法吸引社會(huì)資本大規(guī)模進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),。

記者注意到,，北京市相關(guān)政府部門已開始探索共有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老模式。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持,，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平,，并限定使用和處分權(quán)利,，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

北京的共有產(chǎn)權(quán)政策,，引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣,。北京一房地產(chǎn)開發(fā)商肖先生告訴記者，他計(jì)劃收購大興區(qū)亦莊附近的一處230畝用地及16萬平方米房屋,，用于養(yǎng)老地產(chǎn),。“項(xiàng)目策劃書已經(jīng)提交給了政府,，正在等待批復(fù)”,。

按照肖先生的項(xiàng)目策劃書，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)的按份共有分配,，公司自持5%,，其余95%對外銷售。購房人獲得50年的產(chǎn)權(quán)證,，入住后按月支付一定費(fèi)用享受養(yǎng)老服務(wù),。據(jù)估算，投資者最終可實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入60億元,，年養(yǎng)老服務(wù)利潤收入3億元以上,。“如果按照養(yǎng)老院的服務(wù)收費(fèi),，輕資產(chǎn)大概需要10年左右回本,，重資產(chǎn)則可能需要15年至20年才能收回成本”。

養(yǎng)老市場出現(xiàn)錯(cuò)位

中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式有三種：居家養(yǎng)老,、社區(qū)養(yǎng)老,、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，顧名思義,，就是老人到養(yǎng)老院,、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老社區(qū)這樣的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,。

有專家認(rèn)為,，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需要澄清一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，就是將機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)等同于市場化養(yǎng)老,，將市場化養(yǎng)老等同于養(yǎng)老院高端化?，F(xiàn)在養(yǎng)老市場有點(diǎn)錯(cuò)位，把關(guān)注點(diǎn)放在了建設(shè)高大上機(jī)構(gòu)上,。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前最缺的,、最急需的是滿足四類高風(fēng)險(xiǎn)老年人的長期護(hù)理型機(jī)構(gòu)?！梆B(yǎng)老項(xiàng)目過度高價(jià)化,，偏離普惠方向，不是什么好事”,。

位于北京市朝陽區(qū)的一家老年公寓,，離北三環(huán)不遠(yuǎn)，附近就是地鐵站,。十分便捷的交通,，吸引了已經(jīng)76歲的劉家軍老人。

經(jīng)打聽,，劉家軍得知這家養(yǎng)老公寓是一個(gè)由酒店改造成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，擁有100多張床位。旁邊的醫(yī)院也有130多張床位,。目前在公寓養(yǎng)老的人,，大多年齡在70歲以上。

據(jù)銷售部見習(xí)經(jīng)理介紹,，公寓有醫(yī)生24小時(shí)監(jiān)護(hù)及提供基礎(chǔ)治療,，有職業(yè)化護(hù)理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常護(hù)理，每星期還會(huì)舉行豐富的文娛活動(dòng),?！肮稳朔块g有20平方米和40平方米兩種，前者價(jià)格每月在15000元左右,；后者收費(fèi)每月在25000元左右,。此外，還會(huì)根據(jù)老人的身體狀況評(píng)估后進(jìn)行分級(jí)收費(fèi),，價(jià)格在每月1萬元至4萬元不等,，主要包含房租、護(hù)理費(fèi)和餐飲費(fèi)”。

記者注意到,，房地產(chǎn)等大型資本企業(yè)在京投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，基本都會(huì)將主要消費(fèi)人群鎖定中高端。就連一些原本做“平價(jià)”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)起家的企業(yè),，后來也開始向高端化的路線轉(zhuǎn)型,。

一家高端養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人告訴記者，國內(nèi)高端養(yǎng)老院看起來賺錢,，但實(shí)際盈利情況并不樂觀,。高端養(yǎng)老院的前期投入很大，涉及拿地,、開發(fā)、建設(shè)等,?！梆B(yǎng)老院內(nèi)還有50%的空間要拿來做餐廳、健身房,、閱覽室等公共空間,，只有附加價(jià)值，很難直接獲益”,。

高額的養(yǎng)老院押金

在很多人眼里,，陳先生算得上是一個(gè)成功的“北漂”。20多年的打拼后,，他在北京有房有車有自己的公司,。工作順風(fēng)順?biāo)乃恢庇幸粋€(gè)心病,，就是千里之外的父母日漸蒼老,。

經(jīng)過長時(shí)間的思想工作，陳先生的父母終于答應(yīng)到北京隨兒子生活,。但父母有一個(gè)條件,，就是不和兒子住在一起，“擔(dān)心和城里的兒媳婦合不來”,。

陳先生滿口答應(yīng),，同時(shí)在公司附近尋找適合的養(yǎng)老院。經(jīng)朋友介紹,，陳先生來到一家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，“聽說那里的條件不錯(cuò)”。

陳先生去咨詢時(shí),，客戶經(jīng)理拿來一份《會(huì)籍管理辦法》,，“老人入住時(shí)需要在50周歲至80周歲之間，能自理，120萬元在入院時(shí)就得交納”,。

據(jù)客戶經(jīng)理介紹,，120萬元是50平方米套間的押金，還有一種25平方米的套間,，押金是70萬元至80萬元,。“合同三年一簽,，老人離開這里時(shí),，押金可全額退還。交納押金成為會(huì)員的老人,，每月無需再支付床位費(fèi),，但需交餐費(fèi)和水電費(fèi)”。

盡管會(huì)費(fèi)高昂,，但陳先生還是被告知：養(yǎng)老院已經(jīng)住滿了,，只能預(yù)登記，前面還有300多人在排隊(duì),。

一位業(yè)內(nèi)人士說,，民辦養(yǎng)老院收取押金的多少，全憑經(jīng)營者自己定,。用老人們交納的押金進(jìn)行投資,，賺取利潤，已成為行業(yè)潛規(guī)則,。有的老人攢了一輩子養(yǎng)老錢,，本想安度晚年，結(jié)果資金鏈斷裂,，老板跑路,，最后血本無歸，這樣的案例近期在各地頻頻上演,。

早在2013年7月,，尚佰易頤養(yǎng)苑開張。2016年2月,，養(yǎng)老院告知老人：凡一次性交納押金20萬元的老人,，均可享受免費(fèi)食宿日常護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)。隨后,，有50多位老人交了800多萬元押金,，并簽訂了《入住協(xié)議》。

然而,，經(jīng)營到2016年7月,，這家養(yǎng)老院先是停水停電,，接著“院長”和員工也都漸漸地不見了蹤影。無奈之下,，老人將尚佰易頤養(yǎng)苑告上法庭,。2018年年初，老人拿到了法院的民事判決書,，但至今沒有收到養(yǎng)老院應(yīng)該返還的押金,。

針對任意收取保證金的亂象，有一些地方立法機(jī)構(gòu)開始出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,。2017年11月30日,，重慶市第四屆人大常務(wù)委員會(huì)修訂通過了《重慶市老年人權(quán)益保障條例》，于2018年3月1日起施行,。條例第四十三條規(guī)定,，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)因支付老年人入住期間的醫(yī)療等應(yīng)急費(fèi)用，需要收取保證金或者押金等費(fèi)用的,，金額不得超過該老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月服務(wù)費(fèi)的6倍,。

有法律人士認(rèn)為，游走在法律邊緣的養(yǎng)老院保證金,，一旦無法退還就可能被定罪。關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)面向不特定多數(shù)人以各種形式收取公眾資金的,，目前涉嫌兩個(gè)罪名：一是非法吸收或者變相吸公眾存款罪,；二是非法集資罪。

制圖/李曉軍