有中介只接受貸款租房；有租房合同中不提及貸款,；部分“房租貸”有房租優(yōu)惠；資金來(lái)源有ABS,、銀行等

“蛋殼”租客的租房貸款合同截圖。

租客的租房貸款合同詳情,。

在市住建委8月23日再發(fā)聲,，要聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局,、市稅務(wù)局多部門啟動(dòng)調(diào)查“租房貸”后,，8月24日，針對(duì)近期發(fā)酵的“租房貸”,，自如,、相寓相繼發(fā)聲音,。

記者昨日從全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)獲悉，我愛我家在回答投資者提問(wèn)時(shí)表示：公司以及下屬企業(yè)至今為止,，未發(fā)行任何房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(ABS),。

自如昨日向新京報(bào)記者表示，明確有月付,、季付,、半年付、分期等多種付款方式供租客選擇,。其中的消費(fèi)分期產(chǎn)品符合相關(guān)法律法規(guī),，并且會(huì)明確告知租客?！澳壳敖^大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線支付,，只有較少數(shù)租客選擇分期方式?！惫窘^不會(huì)允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為,，更不會(huì)以此進(jìn)行違規(guī)套利操作。

記者昨日走訪豐臺(tái)區(qū)的鏈家和我愛我家門店了解到,，鏈家的自如和我愛我家旗下的相寓均有信用租房產(chǎn)品,。

目前，“租房貸”的分布情況,、資金來(lái)源和盈利模式成為大家關(guān)心的核心問(wèn)題。那么,，租客申請(qǐng)分期貸款怎么操作,？分期貸的資金來(lái)源于哪里，風(fēng)險(xiǎn)有多大,？

多家中介存租房貸,，租戶多為信用貸款

目前，蛋殼,、自如等較大的租房平臺(tái)均存在這種租房消費(fèi)分期貸款產(chǎn)品,。8月24日，新京報(bào)記者先后走訪了豐臺(tái)區(qū)的鏈家和我愛我家門店進(jìn)行了解,。

據(jù)鏈家一位高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)介紹,，鏈家的線下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平臺(tái)上辦理,，價(jià)格,、計(jì)算模式都是固定的，不可議價(jià),。

其介紹與自如官網(wǎng)一致,，即自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費(fèi)分期的貸款產(chǎn)品,，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期,。只要是身份證登記用戶,、1年租期、自如信用分滿70分且為非學(xué)生,、非企業(yè)用戶,，即可使用分期簽約。

使用自如分期的用戶,，首付構(gòu)成為“月房租+月折后服務(wù)費(fèi)+押金”,；后續(xù)每月支付“當(dāng)月房租+當(dāng)月服務(wù)費(fèi)+手續(xù)費(fèi)”；另外享受全年服務(wù)費(fèi)7折,，服務(wù)費(fèi)分12月,。以月租3000元的新簽約用戶為例，使用自如分期,，月租金3000,，年服務(wù)費(fèi)為2520元，首付款為6210,，此后每月付款3411.27元,，一年租期共付款40733.97元(除去押金)。普通月付的月租金為3150元,，年服務(wù)費(fèi)3780元,，首付款需10080元(含房租、押金,、一年服務(wù)費(fèi)),，一年共計(jì)付款41580元(除去押金)。

與不使用分期的普通月付方式相比,，使用分期的月租金,、服務(wù)費(fèi)、首付款都會(huì)略低,，一年總共付款金額也更低,。

與普通年付方式相比，使用分期的一年總付款金額更高,，但普通年付需一次性拿出41880元(含押金)的首付金額,。

是否使用自如分期由用戶自行選擇，在自如app上簽約選擇支付方式時(shí),，若勾選“自如白條”,，就是選擇了貸款方式，合作方為京東金融,。

與自如相比,，蛋殼的貸款產(chǎn)品更為隱蔽,。針對(duì)有租客反應(yīng)租房時(shí)并不知道要分期貸款，直到簽約時(shí)管家提示才知道,，蛋殼公寓客服告訴新京報(bào)記者,，蛋殼簽訂租房合同和貸款合同必須由管家代辦，住戶不能自己操作,。

據(jù)蛋殼公寓官網(wǎng)介紹,，分期月付產(chǎn)品并無(wú)房租及相關(guān)優(yōu)惠，僅僅是享受月付,。例如房租3800元,，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后,，首付7600元,，之后每月付3800元。記者詢問(wèn)蛋殼客服得知,，若客戶中途退租,，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶還,；若轉(zhuǎn)租或換租,，原合同終止，新簽的合同重簽申請(qǐng)分期,。

記者走訪我愛我家門店了解到,，其旗下相寓也有信用租房產(chǎn)品，由相寓與芝麻信用,、房司令合作推出,。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，“若想通過(guò)芝麻信用分期付款,，需在支付寶上掃碼認(rèn)證，通過(guò)的話就可以辦理,?！敝ヂ樾庞梅?00分以上免押金，700分以下押一付一,，分期服務(wù)費(fèi)為月租金的5.8%,。以3000元房租為例，芝麻信用分700分以上用戶首月支付3174元,，以后每月支付3174元,；700分以下用戶首月支付6174元，以后每月支付3174元,。如若中途退租,，不僅需付租房違約金,，還需付分期違約金，按借款合同規(guī)定付給房司令,。

分析稱ABS存在底層資產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)

房租分期最早出現(xiàn)在2014年,，而后長(zhǎng)租公寓方“二房東”的“參與感”越來(lái)越強(qiáng)，圍繞房租的金融衍生品的設(shè)計(jì)也愈加復(fù)雜,。

灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱認(rèn)為這背后的深層原因在于資本的逐利性本質(zhì),。“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)階段上大致可以分為開發(fā),、交易,、資產(chǎn)管理三個(gè)環(huán)節(jié)。隨著市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代,，資本的風(fēng)口也在向后端專業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移,。在政策大力支持長(zhǎng)租住房發(fā)展背景下，資本大舉進(jìn)入這個(gè)行業(yè)不足為奇,?！?/p>

天眼查信息，北京自如資產(chǎn)管理有限公司100%控股了北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司與北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司,。后者作為發(fā)行人,，以中信證券股份有限公司為管理人，在上交所發(fā)行了兩支總計(jì)金額為25億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。即2017年8月4日發(fā)行的“中信證券-自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,，發(fā)行金額為5億元；2018年1月29日發(fā)行的“中信證券-自如2號(hào)第【N】期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”,，總發(fā)行金額為20億元,。

據(jù)了解，ABS融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式,，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ),，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式,。

以“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”為例,，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為房租，并且房租被作為預(yù)期收益作保,，發(fā)債融資,，預(yù)期收益率5.39%。

那么,，長(zhǎng)租公寓是否真的如市場(chǎng)人士所言無(wú)本萬(wàn)利呢,？一位有關(guān)消費(fèi)金融領(lǐng)域的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，作為投資方看,，主要看的兩個(gè)問(wèn)題是盈利模式和租售比,，盈利模式是關(guān)注的核心,。“房租收入減去拿房的成本,，減去運(yùn)營(yíng)成本,，可能不賺錢?！?/p>

對(duì)于ABS模式下的風(fēng)險(xiǎn),，陳岱認(rèn)為，信用方面就是底層資產(chǎn)出現(xiàn)了大面積的違約,，導(dǎo)致回款無(wú)法支付各級(jí)別的本金和收益,，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，ABS產(chǎn)品關(guān)注的是底層資產(chǎn)質(zhì)量,，而不是發(fā)起人的信用,，當(dāng)然增信措施也是很重要的。

另外一點(diǎn)值得注意的是,，在長(zhǎng)租公寓ABS中,，房屋中介方作為發(fā)行的ABS產(chǎn)品的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)構(gòu)建及維護(hù)消費(fèi)場(chǎng)景,、提供數(shù)據(jù)支持及資產(chǎn)管理服務(wù),，最重要的是要確保能夠持續(xù)的生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，這是主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),，也是目前市場(chǎng)上發(fā)生哄抬租金搶占房源的最根本原因之一,。

除了ABS，租房貸的另一主要資金來(lái)源即為銀行,。7月25日,，新京報(bào)記者以租客身份到蛋殼租房，付款方式為貸款,。從借據(jù)及合同詳情上看,，新京報(bào)記者總的借款金額為24530元，年利率為9.86%,，總利息為1154.34元,，收款方為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，每月還款為25日,，貸款發(fā)放人為微眾銀行,，借款用途處寫明為租房,。

如何看待長(zhǎng)租公寓方資金池問(wèn)題,？一金融人士表示，與共享單車押金問(wèn)題很相像,，核心風(fēng)險(xiǎn)就在于資金的流動(dòng)性問(wèn)題,。除了監(jiān)管層面對(duì)資金加以限制,，目前還沒有其他方式能夠解決控制資金投向的方式。

【租客】

不貸款每月要多交446元房租

租客在簽約時(shí),，向小貸平臺(tái)辦理一筆相當(dāng)于一年房租的貸款,，之后每個(gè)月繳納的租金，實(shí)質(zhì)是償還平臺(tái)的租金貸,。不少今年畢業(yè)的大學(xué)生都經(jīng)歷了這樣的事情,。

今年7月初，大學(xué)生李曉(化名)在蛋殼公寓APP上找到朝陽(yáng)區(qū)小紅門鴻博家園一間約14平方米的房間,，標(biāo)價(jià)月付2230元,。簽合同時(shí)管家才告訴她，要享受月付2230元的價(jià)格,，需要與平臺(tái),、第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，由第三方金融機(jī)構(gòu)向平臺(tái)支付全年租金,，住戶每月按時(shí)向第三方金融機(jī)構(gòu)繳納月租金,。如果不使用貸款的方式，每月租金要多出20%,，也就是每月2676元,。

算了一下差價(jià)，不貸款的話每月要多交446元,，李曉選擇了貸款的方式租下那間房子,，蛋殼管家最終為其辦理了微眾銀行的貸款，并讓小李去辦了一張中國(guó)銀行的借記卡,，每月的租金繳納直接在該卡內(nèi)扣款,。

今年畢業(yè)的蘇華(化名)，通過(guò)位于長(zhǎng)春橋的一家名為“飛象長(zhǎng)租”的中介公司,，租下了人大附近的一套三居室中的一間臥室,。在簽合同時(shí)，中介突然告知房租的繳納是用貸款形式,?！爸翱捶俊贤ǖ倪^(guò)程中從來(lái)沒提過(guò)貸款的事,，直到簽合同時(shí)才說(shuō)要辦貸款,，而且也不能拒絕，要租他家的房只能接受這種方式(貸款),?！辟J款使用的是一個(gè)“元寶e家”的APP。

蘇華向新京報(bào)記者出示了“元寶e家”上的貸款詳情，每個(gè)月7日還款,，錢直接從銀行卡劃扣,，若沒有劃扣成功視作逾期，逾期手續(xù)費(fèi)是每天收取當(dāng)期應(yīng)還款金額的千分之一,?！爸薪楦嬖V我是沒有利息的，只是逾期會(huì)有利息”,。

但她與中介簽的租房合同中沒有提及這一貸款,，再三要求后，中介才以手寫形式補(bǔ)充說(shuō)明“如果中斷合同由中介承擔(dān)剩余貸款”,。蘇華表示擔(dān)心這個(gè)手寫說(shuō)明的法律效力,，“如果中間退租的話，剩余的貸款不知道是不是還要我還,?！?/p>

事實(shí)上，早在2017年,，“元寶e家”就被爆出卷入租房“被貸款”風(fēng)波,，涉事地產(chǎn)中介公司包括北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海的長(zhǎng)租公寓愛公寓,。(顧志娟)

【房東】

托管一年起步 每年只能拿到11個(gè)月房租

從房東的角度來(lái)看,，托管模式下，房東與金色時(shí)光(而不是租客)直接簽約,，托管期一年起步,，“可以簽兩年、三年或五年,，但無(wú)論托管幾年給房東的都是一個(gè)價(jià),。”一位順義地區(qū)金色時(shí)光業(yè)務(wù)人員告訴新京報(bào)記者,，并且對(duì)房東只能按月付房租款,，單月結(jié)算。

以1年托管期為例,，事實(shí)上,，金色時(shí)光跟房東簽的是11個(gè)月合同，即由金色時(shí)光支付給房東11個(gè)月年房租,。金色時(shí)光對(duì)房東的托管房屋有一個(gè)月的“控制期”,，用來(lái)為房子配東西、托管后找租客,。而這一個(gè)月的房費(fèi)就算作房東支付的費(fèi)用,。

租客是與金色時(shí)光簽合同,，中介收取1個(gè)月房費(fèi)的押金。同時(shí),，該位金色時(shí)光的業(yè)務(wù)人員表示，不存在租房貸,。

當(dāng)記者作為房東方,，向理想空間業(yè)務(wù)人員咨詢時(shí)，理想空間的托管模式有兩種價(jià)位,。托管期限為3年或5年,，5年托期的每年向房東遞增100元房費(fèi)(即5年共計(jì)遞增500元)，3年托管則不遞增,，且3年由理想空間配置的家具家電不留下,，而5年期家具家電則可以留下。房東需要向理想空間支付每月50元的維修費(fèi)用,，即每年支付給理想空間600元,。房東與理想空間簽托管合同，理想空間對(duì)房東押一付三,、季付房費(fèi),。

租客也是押一付三，如果月付,，租客要在與理想空間簽訂的月租金基礎(chǔ)上再每月增加100元,。與租客之間沒有貸款軟件或APP，不出現(xiàn)第三方貸款公司或銀行,。(黃鑫雨)

■ 評(píng)論

謹(jǐn)防“租房貸”引發(fā)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn)

近日,，違規(guī)“租房貸”成為輿論指責(zé)的焦點(diǎn)。昨日,，北京也有市民反映類似的情況,。對(duì)此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，市住建委已經(jīng)會(huì)同市銀監(jiān)局,、市金融局等啟動(dòng)調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和流向,，一旦查實(shí)違規(guī)行為,，將從嚴(yán)處罰。

“租房貸”本身并無(wú)原罪,。當(dāng)前輿論指責(zé)的焦點(diǎn)主要涉及兩個(gè)方面問(wèn)題,，一是存在高度信息不對(duì)稱，以信用租賃的名義,，在租客不知情的情況下,，使用了“租房貸”。二是成為中介或者長(zhǎng)租公寓一種盈利模式，其利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房租,，異化成為一種類金融盈利模式,，假如這種模式不及時(shí)監(jiān)管的話，這會(huì)帶來(lái)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn),。

據(jù)新華社報(bào)道,，因無(wú)須交押金的“信用免押金”，對(duì)租客極具吸引力,，但實(shí)際上是一筆貸款業(yè)務(wù),，需要辦理儲(chǔ)蓄卡并“授權(quán)托管”，有的需要授權(quán)金額達(dá)到匪夷所思的500萬(wàn),，即便是從租金及服務(wù)費(fèi)對(duì)等的情況下,，任何一個(gè)租客都不應(yīng)該授權(quán)資金托管500萬(wàn)。至少存在過(guò)度授權(quán),，這是違規(guī)的,。這種授權(quán)隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是假如對(duì)方獲取了密碼,。

意味著持卡人有自主處置權(quán)限,，再不能證明持卡人非法持有的情況下，很可能被視為銀行卡擁有者授權(quán)持卡人處置,。

這種說(shuō)好的押零付一,，實(shí)際上是由消費(fèi)者以綁定本人名下儲(chǔ)蓄卡做擔(dān)保的形式，通過(guò)第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請(qǐng)貸款,。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額,，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費(fèi)者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費(fèi)”予該金融公司,。

目前,，中介與金融公司如何分享這筆利潤(rùn)尚不得而知，但從中介公司的角度來(lái)說(shuō),，一次性獲得了租金總額,，獲得了現(xiàn)金流，實(shí)際上是利益金融手段在租房環(huán)節(jié)加杠桿,，同時(shí)這種加杠桿又不以中介公司本身實(shí)力或信用獲取資金,，而是分散到租客身上，可能放大倍數(shù),，到一定程度或許引發(fā)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn),。

□盤和林(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)