人才引進(jìn)再次引發(fā)繞開限購(gòu)的質(zhì)疑 吸引人才的同時(shí)用好人才才能去地產(chǎn)化

津門搶人 津樓搶收

在樓市版圖里,，津門從來(lái)算不上是熱點(diǎn),。以前是環(huán)京，并沒(méi)有環(huán)津,；現(xiàn)在有了雄安,，大家討論的也是雄安周邊,，并不是天津周邊。雖然身為直轄市,，但天津在樓市版圖里的熱度別說(shuō)趕上北京,、上海、深圳,，就連杭州,、南京等二線城市都難以企及。

但這一切的轉(zhuǎn)變,，很可能就源于上周天津發(fā)布的“海河計(jì)劃”,。最低限制為全日制高校本科畢業(yè)生不超過(guò)40周歲就可以申請(qǐng)落戶，讓天津在發(fā)力搶人大戰(zhàn)的同時(shí),，樓市未來(lái)空間也變得難以想象,。

暗潮涌動(dòng)的津門樓市

在金融公司工作的張斌(化名)上周末匆匆趕到了天津，像很多同行人一樣,，他的目的就是去現(xiàn)場(chǎng)了解天津的落戶情況,。在此之前，來(lái)自河北邢臺(tái)的張斌早就在燕郊買了房,，但在北京工作,，是一位真正的北漂，平日里很少到天津的他,，幾乎對(duì)于這里是完全陌生的。但聽說(shuō)天津出臺(tái)了新落戶政策,，不用買房就能落戶,，門檻極低，于是他依然在第一時(shí)間趕到了津門。

上周,，天津?qū)ν庑紗?dòng)《天津市“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃》,，該計(jì)劃規(guī)定，全日制高校本科畢業(yè)生不超過(guò)40周歲,，碩士研究生不超過(guò)45周歲,，博士研究生不受年齡限制，可直接落戶天津,?！昂：佑⒉拧庇?jì)劃發(fā)布不到24小時(shí)，天津官方發(fā)布消息,，已有30萬(wàn)人申請(qǐng)落戶,。很多像張斌一樣的北漂趕到天津。根據(jù)北京青年報(bào)的探訪報(bào)道,，周末21日凌晨2點(diǎn)便有人在辦事大廳外排隊(duì),。

“最終沒(méi)有辦成，因?yàn)樾枰{(diào)檔,?！睆埍蟾嬖V北青報(bào)記者，雖然暫時(shí)沒(méi)辦成,，但他順便去武清等地看了一圈,，發(fā)現(xiàn)售樓處都已經(jīng)擠滿了人。

由于天津出臺(tái)了多項(xiàng)政策補(bǔ)丁,，包括調(diào)檔案等方式增加了落戶難度,，但毫無(wú)疑問(wèn)的是，未來(lái)潛在的入戶大軍,，在被嚴(yán)格限購(gòu)打壓了許久的天津開發(fā)商眼中,，就是未來(lái)隨時(shí)可能轉(zhuǎn)化的潛在購(gòu)買力。

李文(化名)是天津?yàn)I海新區(qū)某項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人,，他管理的項(xiàng)目售價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右,，并且主打70-90平方米的小戶型，是名副其實(shí)的剛需盤,。李文告訴北青報(bào)記者,，僅從他的單一項(xiàng)目來(lái)看，在海河計(jì)劃出臺(tái)的前后,，購(gòu)房人的情緒是完全不一樣的,。

來(lái)買他們項(xiàng)目的購(gòu)房人多是純剛需，在海河計(jì)劃出臺(tái)前,，遇到了多個(gè)希望延長(zhǎng)首付款支付時(shí)間的請(qǐng)求,。有一位已經(jīng)簽約的購(gòu)房人,，就因?yàn)閮H差2萬(wàn)元的首付款，要求多給出一周左右的富裕時(shí)間,。最后經(jīng)過(guò)協(xié)商多給出了他3天時(shí)間,，才湊齊了這2萬(wàn)塊。

那時(shí)候成交一套房很不容易,，李文告訴北青報(bào)記者,，售樓處工作日往往一套成交都沒(méi)有，周末的高峰也不過(guò)10套左右,。但就在海河計(jì)劃出臺(tái)后的第一個(gè)周末,，僅周六一天，項(xiàng)目就接待了數(shù)十組看房人,，當(dāng)天簽約25套,，是今年以來(lái)的成交最高的周末。

不僅是濱海新區(qū)的剛需盤,，位于武清的幾個(gè)項(xiàng)目也在周末迎來(lái)了不少看房人,。某在售項(xiàng)目一位銷售人員告訴北青報(bào)記者，周末的帶看量明顯上升,，100萬(wàn)-200萬(wàn)左右的剛需盤最受關(guān)注,，一半以上的看房人都是非天津本地的購(gòu)房人。

“海河計(jì)劃在引進(jìn)人才落戶的同時(shí),，也改變了很多人對(duì)于天津樓市未來(lái)的預(yù)期,，即便暫時(shí)的成交主力還是天津本地的剛需?！崩钗母嬖V北青報(bào)記者,，雖然雖然天津人才落戶不斷打補(bǔ)丁，但最關(guān)鍵的調(diào)檔并不是難突破的問(wèn)題,，原本辦理天津戶口的中介現(xiàn)在都轉(zhuǎn)行辦理落戶天津所需的檔案調(diào)入,。購(gòu)房人也看在眼里，所有放開人才引進(jìn)的城市幾乎都出現(xiàn)了搶房,，所以很多原本猶豫的購(gòu)房人抓緊下手,。

趁機(jī)出貨成共識(shí)

此前天津方面公布，在海河計(jì)劃上線的第一天,，申請(qǐng)人數(shù)就突破了30萬(wàn),，即便出臺(tái)了多項(xiàng)打補(bǔ)丁政策，提高了落戶門檻,，但未來(lái)仍會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的新天津人入住,，其中大部分都是北漂的購(gòu)房人，其數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了天津樓市一年的成交量,。

天津我愛(ài)我家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，2017年,，天津新房成交了1280萬(wàn)平方米， 假設(shè)按照每套成交房源90平方米計(jì)算,，2017年天津成交的新房套數(shù)約為14.2萬(wàn)套，而海河計(jì)劃的申請(qǐng)落戶人已經(jīng)突破了30萬(wàn),。這些潛在申請(qǐng)人信息是開發(fā)商最為關(guān)注的,，也被認(rèn)為是未來(lái)的潛力購(gòu)房人。

天津樓市會(huì)趁熱漲價(jià)嗎,？

至少在目前看來(lái),，開發(fā)商并不愿意提價(jià)。李文告訴北青報(bào)記者,，在海河計(jì)劃出臺(tái)后,，就跟幾個(gè)同行探討了一下，最終大家一致認(rèn)為,，趁機(jī)出貨盡快跑量才是最要緊的,。尤其是趕在6月30日之前，抓緊取證供貨,，萬(wàn)一調(diào)控升級(jí)或者人才引進(jìn)門檻大幅提高,，都可能對(duì)市場(chǎng)形成新的沖擊。畢竟限購(gòu)?fù)Κq在,，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成大幅波動(dòng),。

一些天津新盤的定價(jià)也確實(shí)采用了快銷的策略。像天津東麗區(qū)的金茂悅項(xiàng)目,，近期就有推盤打算,，定價(jià)并未因?yàn)楹：佑?jì)劃出臺(tái)而波動(dòng)。一位該項(xiàng)目的銷售人員表示,，上東金茂悅預(yù)計(jì)首次開盤計(jì)劃推出小高層精裝修產(chǎn)品,，戶型為83-99平方米的二至三居。首次開盤的價(jià)格會(huì)比較優(yōu)惠,，應(yīng)該在3.5萬(wàn)元/平方米左右,。不僅如此，其實(shí)項(xiàng)目還有部分內(nèi)部?jī)r(jià)房源,，尤其是99平方米的三居室,，內(nèi)部?jī)r(jià)房源起價(jià)約為260萬(wàn)元/套，單價(jià)2.8萬(wàn)元/平方米,，這個(gè)單價(jià)幾乎是貼著地價(jià)成本線在賣,。

根據(jù)公開資料顯示，上東金茂悅是去年拍得的天津東麗區(qū)地塊,，當(dāng)時(shí)金茂以31.5億元競(jìng)得此地,，折合樓面價(jià)約為26413元/平方米,，溢價(jià)率45.5%。按照這樣的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),，無(wú)論是內(nèi)部房源價(jià)格還是公開售價(jià),，都顯得誠(chéng)意十足。

李文還表示,，如果樓市成交量整體大幅提升,，存貨消化殆盡，有可能提升價(jià)格,，不過(guò)大概率會(huì)是捆綁裝修等方式的暗暗提價(jià),，用來(lái)試探市場(chǎng)反應(yīng)。但現(xiàn)階段肯定是趁著海河計(jì)劃的熱度,，抓緊出貨,。

搶人才如何才能與房地產(chǎn)脫鉤

事實(shí)上，天津樓市的搶購(gòu)表現(xiàn)并不意外,，早在天津之前,，各地頻發(fā)的人才新政都引發(fā)了區(qū)域的搶房現(xiàn)象，住建部甚至公開約談相關(guān)城市,，并明確表示限購(gòu)政策不會(huì)松綁,。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2018年以來(lái),，已經(jīng)有超過(guò)35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策,。疊加2017年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了多次人才吸引政策,，包括天津、重慶,、成都,、武漢、杭州,、南京,、青島、長(zhǎng)沙,、無(wú)錫,、鄭州、沈陽(yáng),、濟(jì)南,、西安等。尤其是西安,、成都,、南京,，因?yàn)槿瞬耪叩姆艑挘及l(fā)生了一房難求的搶房場(chǎng)景,。

通過(guò)低門檻人才引進(jìn)的落戶政策,，成功繞過(guò)之前作為限購(gòu)的大殺器。對(duì)于這些城市的做法,，北京房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為,，防范金融風(fēng)險(xiǎn)特別是防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家任務(wù)的重中之重。在去杠桿,、擠泡沫、目光緊盯樓市調(diào)控的當(dāng)下,，很多城市在“房住不炒”的緊箍咒上通過(guò)發(fā)動(dòng)所謂的“搶人大戰(zhàn)”,，形成了變相放松調(diào)控，放松限購(gòu)的情況,。

僅從最近房?jī)r(jià)上漲城市看,，其中大部分發(fā)布過(guò)人才引進(jìn)政策。以最典型的西安為例,，4月房?jī)r(jià)環(huán)比再次上漲1.6%,，與寬松的人才引進(jìn)政策的確有很大關(guān)系。

“大部分城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備,，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng),。從天津的人才新政來(lái)看，不斷打補(bǔ)丁,，說(shuō)明之前沒(méi)有做好預(yù)期,，天津當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)出現(xiàn)了升溫跡象?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示,，天津的海河計(jì)劃雖然與房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系，但幾萬(wàn)幾十萬(wàn)的潛在落戶人口,，無(wú)論怎么看,，都將推動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘械某山弧?/p>

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也表示,，從住建部對(duì)多個(gè)城市的約談看,，這些約談反復(fù)地向外界傳遞了一個(gè)清晰的政策信號(hào)，就是必須繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的基調(diào),，房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松,。未來(lái)各城市的低門檻引進(jìn)人才的戰(zhàn)略可能被要求更加規(guī)范，不能只引進(jìn)人才,，卻沒(méi)有用人才,，吸引的人也不能只是為了買房,，這樣并不會(huì)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。文/本報(bào)記者 李桁