經(jīng)過長期努力，中國特色社會主義進入了新時代,，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾,。社會主要矛盾變化要求我們著力在發(fā)展上提質(zhì)量和補短板,。在住房發(fā)展方面,，就是要深化住房制度改革，按照中央經(jīng)濟工作會議提出的要求,，加快建立多主體供應(yīng),、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化,、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,，分清中央和地方事權(quán),，實行差別化調(diào)控。

深化住房制度改革,，需要緊扣“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制,，實現(xiàn)全體人民住有所居的目標,。相應(yīng)的政策應(yīng)當抓住兩個關(guān)鍵詞：一個是“住”，另一個是“炒”,。前者要“促居住,、保基本”,，后者要“抑投機,、疏投資”。促居住,、?；荆褪且鞔_居住優(yōu)先,、民生優(yōu)先的政策導向,，即：自住優(yōu)先,、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先,、改善優(yōu)先,，從供給端構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，解決好住房發(fā)展的不充分問題,；抑投機,、疏投資，就是要落實中央提出的“注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險”要求,，圍繞住房供應(yīng)體系健全各項配套政策,，堅決抑制投機炒房，從需求端解決好住房方面的不平衡問題,。

完善住房供應(yīng)體系

住房供應(yīng)體系是住房制度的核心,。以1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》文件為重要標志，按照建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求,，逐步推動住房商品化,、社會化，實現(xiàn)了福利分房到通過市場解決住房的轉(zhuǎn)變,，房地產(chǎn)市場初步形成,，商品住房市場得到快速發(fā)展，到2016年,，全國城鎮(zhèn)人均住房面積達到36平方米,，城鎮(zhèn)住房水平得到較快提高。特別是,，2013年以來,，遵照習近平總書記關(guān)于“加快建立統(tǒng)一、規(guī)范,、成熟,、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系”的指示，各級政府高度重視困難群眾的住房保障,，大力開展棚戶區(qū)改造,，整頓和規(guī)范市場秩序,，以政府為主提供基本保障,，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系基本建立。到目前,，住房總量問題基本得到解決,，戶均達到1套房，住房質(zhì)量也大幅提升,，但住房的結(jié)構(gòu)性問題依然突出,，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足,，為此，特別需要進一步完善覆蓋全體居民需求的住房供應(yīng)體系,。

完善住房供應(yīng)體系需要將住房供應(yīng)從過去的“兩分法”過渡到“三分法”,。即：在居民收入與房價矛盾突出的城市，住房供應(yīng)從過去保障和市場的“兩分法”改為保障,、支持和市場“三分法”,，在住房保障供給和市場供給之間增加有政策支持的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，滿足首次置業(yè)的“夾心層”住房需求,。最終形成政府（或單位）擁有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房,、政府和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房和私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮(zhèn)全體居民的住房供應(yīng)體系,，同時,，圍繞這一住房供應(yīng)體系建立相應(yīng)的配套政策，穩(wěn)定社會預期,，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，實現(xiàn)“住有所居”的住房目標。

以滿足新市民住房需求為重點,，實現(xiàn)多渠道保障,。經(jīng)過多年努力，我國的住房保障取得了重大成績,，各地符合保障條件的本地戶籍居民已經(jīng)基本實現(xiàn)了應(yīng)保盡保,。但對照全面建成小康社會，實現(xiàn)全體人民住有所居的目標,，住房保障還需在擴大保障覆蓋面,、豐富保障方式和管理精細化等方面繼續(xù)努力。通過階梯式的住房保障方式,，將政策擴大到滿足一定條件的非戶籍居民,，促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進城落戶，支持集中用工企業(yè)解決無房職工的基本住房需求,，并納入公租房管理,；通過棚戶區(qū)改造改善低收入群體的住房條件；在實物保障的基礎(chǔ)上,，完善貨幣化保障方式,，通過向保障對象發(fā)放租金補貼等形式，增強符合條件的保障對象的租金支付能力,；完善征信機制,、審核機制、退出機制，建立高效管理機制,，實現(xiàn)精準保障,。

以首次置業(yè)家庭為重點，熱點城市增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),。2007年以來,，我國城鎮(zhèn)住房保障制度逐步建立，針對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭實施住房保障,，其住房問題正逐步得到解決,。然而，在一些人口流入集中,、供求矛盾突出,、房價上漲較快的城市，中等收入家庭中出現(xiàn)了既不符合住房保障條件又買不起商品住房的“夾心層”,，這部分家庭的住房困難問題在現(xiàn)有住房供應(yīng)體系中缺乏有效的解決辦法,。目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規(guī)模較快的城市，這些城市應(yīng)加大共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)規(guī)模,。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府與個人共同持有產(chǎn)權(quán)的政策支持性住房,，由于政府持有部分產(chǎn)權(quán)，因此降低了購房人購房的支付價格,。通過共有產(chǎn)權(quán)住房供給,，既可以切實滿足首次置業(yè)而購房支付能力不足家庭的住房需求，確保實現(xiàn)住有所居,，又可防止政策尋租,、平抑房價、穩(wěn)定住房建設(shè)發(fā)展,。因此,，這是解決“夾心層”居民住房需求的可行方式，是吸引人才的有效手段,，是完善和規(guī)范住房供應(yīng)體系的重要舉措,。

以發(fā)展機構(gòu)租賃為重點，健全商品住房市場體系,。我國租賃市場解決了相當一部分的新增住房需求,。但當前租賃市場發(fā)展尚不成熟，主要表現(xiàn)為：一是租賃市場不夠規(guī)范,。存在隨意漲價,、隨意解除租賃合同的現(xiàn)象，租戶利益缺乏有效保障,。二是規(guī)范的機構(gòu)租賃房缺失,。我國住房租賃一直是以分散的小業(yè)主提供為主，缺乏機構(gòu)投資運營的租賃房,，主要原因是租金收益難以覆蓋融資成本和運營成本,，政策支持力度不夠。當前推動住房消費的租售并舉,，大力發(fā)展租賃市場關(guān)鍵要有三方面的政策措施：第一,，增加機構(gòu)租賃住房的供給，培育專業(yè)化的住房租賃企業(yè),，提升住房租賃行業(yè)的專業(yè)化服務(wù)水平,；第二，在人口凈流入的地區(qū),，積極探索集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，實現(xiàn)多元化、多主體供應(yīng),；第三,，出臺細化的規(guī)范租賃住房市場的法律法規(guī)，建立住房租賃信息和交易服務(wù)平臺,，保護市場主體的合法權(quán)益,，實施基本公共服務(wù)租售同權(quán)，通過各項政策支持,，鼓勵先租后買,、梯級改善。最終實現(xiàn)租賃市場,、新建商品住房市場和存量住房市場的共同發(fā)展,。

健全各項配套政策

按照中央要求綜合運用金融、土地,、財稅,、投資、立法等手段,，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落。應(yīng)圍繞住房供應(yīng)體系,，實施滿足居住,、抑制投機、防止供需錯配,、引導社會預期的組合政策,，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

以區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展為重點,，落實好人地掛鉤的土地供應(yīng)機制,。由于土地出讓收入成為地方政府的主要財政來源，過去土地出讓規(guī)模和實現(xiàn)節(jié)奏往往受制于當?shù)刎斦Y金的需求而脫離實際住房需求，造成了住房的供需錯配,，從而加劇了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題的突顯,。一二線城市高房價和三四線城市高庫存的出現(xiàn)莫不與此有關(guān)。住房的需求絕不是孤立的,，解決好住房問題,，應(yīng)充分尊重城鎮(zhèn)化發(fā)展不同階段的客觀規(guī)律，統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)域內(nèi)大中小城市的空間,、服務(wù)設(shè)施布局和土地供給,，引導人口和住房需求合理分布。首先,，應(yīng)根據(jù)人口流動情況安排建設(shè)用地指標,，而不僅是財政需要。對住宅用地要依據(jù)不同地域人口增長快慢,、需求量大小等來確定土地供給的數(shù)量,、結(jié)構(gòu)和方式。對商辦用地,，要科學確定商辦地產(chǎn)和住宅比例,、人均商業(yè)配套等指標。目前,，在住房供求關(guān)系緊張的城市,，落實人地掛鉤政策的關(guān)鍵在于增加住房用地供給，并積極盤活城市閑置和低效利用土地,，提高住房用地占比和供給的有效性,；還要深化供地制度改革，控制土地價格的非理性上漲,。

以守住房貸安全底線為重點,，強化金融風險管控。充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用,，分類管理,、扶抑結(jié)合，完善住房金融宏觀審慎管理,，嚴格限制資金流向投資投機性購房,，有效防范系統(tǒng)性金融風險。當前我國居民購房杠桿快速上升,，要防范房地產(chǎn)市場風險,，建議堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策,，如購買首套房的貸款首付不低于30%,、購買第二套房的貸款首付不低于50%,、購買第三套房不貸款的政策要長期不變，穩(wěn)定市場預期,。通過嚴格審查貸款人的貸款資格,，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價波動的風險,，這是我國房地產(chǎn)市場安全的最重要保證。

以優(yōu)化住房稅收結(jié)構(gòu)為重點,，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)分配關(guān)系和促進公平的作用,。突出住房的居住屬性，更好地運用稅收工具,，滿足合理的住房需求,，特別是支持新市民住房需求，抑制投資投機性需求,。如,，為鼓勵租賃市場發(fā)展，就應(yīng)歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負,，減輕住房租賃企業(yè)稅負,，積極盤活閑置住房利用率；為抑制炒房行為,，就應(yīng)增大反復交易的成本,，設(shè)立按持有時間、住房套數(shù)實行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負,；為盤活存量抑制投資,，就應(yīng)整合優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負,；為適應(yīng)城市分化的現(xiàn)實,，就應(yīng)賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。?以促進市場完善為重點,，建立疏堵結(jié)合的管控體系,。一方面，采取法律的,、經(jīng)濟的甚至必要的行政措施對房地產(chǎn)市場進行管理,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。如,，限制不合理需求,，嚴格管理違規(guī)銷售行為；提高開發(fā)準入門檻,，清理“僵尸企業(yè)”,，實施負面清單管理,，鼓勵兼并重組，建立房企誠信經(jīng)營機制和評價懲戒體系,，提高預售門檻,；規(guī)范房地產(chǎn)中介，通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格制度設(shè)定準入門檻,，確保房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)程度和行為自律等,。另一方面，通過發(fā)展有管理的直接融資渠道,，疏通投資渠道,，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等資產(chǎn)證券化工具引導投資,。發(fā)展這些資產(chǎn)證券化工具,，有助于發(fā)展經(jīng)營性住房供給，如發(fā)展機構(gòu)租賃,；有助于分散房地產(chǎn)市場風險,；有助于疏解住房領(lǐng)域的實物投機性需求，將房地產(chǎn)實物的投資引向?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品的投資,，減少住房實物需求,，抑制房價上漲。

以信息引導和預警為重點,，建立市場協(xié)同監(jiān)管機制,。在信息化時代，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管完全有條件更加科學有效,。在完善和細化房地產(chǎn)市場統(tǒng)計指標的基礎(chǔ)上,，依托信息化建立以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)市場預警體系，并及時引導市場主體行為,；建立科學的市場評價體系,，依據(jù)預警標準和房地產(chǎn)市場運行實際情況，判斷風險等級,，及時啟動與預警等級相對應(yīng)的調(diào)控政策,，平抑市場波動；建立政府協(xié)同監(jiān)管機制,，實現(xiàn)各部門信息共享機制,；實施及時準確的信息發(fā)布和輿論引導，防止市場恐慌等,。不斷改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,。

作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、研究員