房子也能“存銀行” 可一次性獲數(shù)年租金

12月中旬，中國建設(shè)銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”,，意味著房子也能 “存銀行”了,。

建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權(quán)出售給建行，建行一次性支付全部租金,，比如，5年租金為50萬一次性交付給房東,；然后,，建行將房源交由專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)出租。

“房屋所有權(quán)包括占有,、使用,、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利，租賃交易將前三項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓后,，銀行扮演了‘二房東’的角色,。”北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶對中新網(wǎng)記者表示,，若合同約定合規(guī)合理就具備法律效力,，轉(zhuǎn)讓一定期限的租賃權(quán)并不違法。

多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示,，此類項(xiàng)目應(yīng)選取人口凈流入的一線城市切入,，先試點(diǎn)、再推行,。據(jù)媒體報(bào)道,，該建行“存房貸”業(yè)務(wù)2018年1月8日率先在廣州推出。

個(gè)人房東愿不愿嘗試,，看租金的吸引力

對于銀行的這類“存房貸”,，在北京海淀區(qū)有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示，如果起初設(shè)立的租金沒吸引力,，在北京這樣的一線城市,，類似產(chǎn)品很難有市場。

上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示,，一線城市租金指數(shù)均在2004年5月至2016年11月的時(shí)間段內(nèi)總體表現(xiàn)為上漲,。58同城租房數(shù)據(jù)顯示，2017年全國年度人均月租金價(jià)格同比上漲16.7%,。

“目前不明朗,，不大愿意嘗試,。”他說,，“北京租房不發(fā)愁,，未來三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機(jī)構(gòu),，弄個(gè)統(tǒng)一裝修什么的就麻煩了,。”

李先生擔(dān)心的是,，在房東,、租戶、銀行,、租賃機(jī)構(gòu)四方參與的租賃模式下,，如果發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失等糾紛，解決起來比較麻煩,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議,，由于涉及不同參與者，若合同難以維持,，還需在法律文本上有新的創(chuàng)新,。

“未必有很多人愿意嘗試?！苯獙氈毖?，因?yàn)椋F(xiàn)在租房市場每年漲房租已成“慣例”,，房子“存銀行”后卻三五年不能漲租金,，臨時(shí)解約還需付違約金。

“在買賣不破租賃的前提下,，房東若在合同期限內(nèi)出售房屋,，購房人需默認(rèn)接受租賃協(xié)議，難免會(huì)讓房子變得‘不好賣’,?！苯獙氄f。

銀行的閉環(huán)生意 房租也可從銀行借

與“存房貸”相呼應(yīng),，建行的“按居貸”則是針對承租人租賃消費(fèi)推出的貸款產(chǎn)品。

根據(jù)建行此前公布的產(chǎn)品信息，針對租客的純信用貸款,，“按居貸”享基準(zhǔn)利率,，租客的信用貸款最高額度不超過個(gè)人年收入的2倍，保證貸款額不超過個(gè)人年收入的3倍,，額度最高達(dá)100萬元,，貸款額度期限最長可達(dá)10年，最快1個(gè)工作日放款,。

“為防范貸款變成買房首付,，建議加強(qiáng)對錢款走向的監(jiān)管，甚至可作為房租直接匯給長期租賃機(jī)構(gòu),?！苯獙氄f，銀行目前倒是可通過“按居貸”和“存房貸”的銜接來降低資金風(fēng)險(xiǎn),。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提醒，“按居貸”等金融產(chǎn)品需要銀行加強(qiáng)審核,，防范信貸資金被挪用等騙貸風(fēng)險(xiǎn),。

“租房應(yīng)量入為出，通過貸款租房非常不理性,?！睆埓髠フf，租房所需的資金量級和買房不是一個(gè)意義,，租房都要靠貸款的話,，其可支配收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)就比較成問題，甚至可能引發(fā)過度消費(fèi),。

看好住房租賃 銀行紛紛大手筆進(jìn)入市場

雖然目前住房租賃領(lǐng)域存在個(gè)人出租期限短等問題,。但北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，住房租賃行業(yè)將是房地產(chǎn)市場未來一個(gè)重要增長點(diǎn),。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障,、租購并舉的住房制度,。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。2017年,，全國就有超50個(gè)城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策,。

看好住房租賃市場的機(jī)會(huì)，多家銀行在開發(fā)投資環(huán)節(jié)發(fā)力。如,，工商銀行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心等合作,，未來五年為北京住房租賃市場主體提供不少于6000億元的融資支持；中國銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署合作協(xié)議,，推進(jìn)住房租賃市場建設(shè),；建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領(lǐng)域的合作協(xié)議。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),，截至目前,，多家銀行與開發(fā)商的數(shù)千億資金將投入住房租賃市場，涉足租賃市場的資本與開發(fā)商預(yù)期將繼續(xù)大幅增加,。

樓建波說,，“由于租賃企業(yè)前期資金壓力大、回籠慢,，占用資金時(shí)間較長,，企業(yè)無法再依賴銀行的短期融資，應(yīng)衍生出能為企業(yè)提供中長期支持的金融產(chǎn)品,?！?/p>

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前國內(nèi)長租公寓租金回報(bào)率僅為3%,，很多項(xiàng)目回報(bào)甚至不達(dá)融資成本水平,。未來，可加大住房金融支持力度,，豐富房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的稅收優(yōu)惠和分紅制度,，拓展多元產(chǎn)品類型。