百貨遇冷 京城“商改寫”漸成潮流

本報記者 孫杰

從熱熱鬧鬧到冷冷清清,，最近兩年,，傳統(tǒng)百貨被迫關(guān)張者并不鮮見。百貨敗走,，留下的空白誰來填補,？記者梳理發(fā)現(xiàn)，京城不少傳統(tǒng)百貨正在或已經(jīng)變身寫字樓,，期待從高端寫字樓市場分一杯羹,。放眼全國，“商改寫”風(fēng)潮在北京最為明顯,，但能否轉(zhuǎn)型成功面臨很大變數(shù),。

傳統(tǒng)百貨敗走

寫字樓爭相補位

在北三環(huán)東路與京承高速交會處的東北角，曾坐落著一處百貨商場——百盛太陽宮店,。自去年百盛敗走后,，這里搖身一變，要成為北京中融信托廣場,。

就連王府井銀泰in88,、淘匯新天，這兩家分處王府井大街一東一西的商業(yè)體,，最近也接連傳出將關(guān)閉部分商業(yè)樓層,，改造為寫字樓的消息。

另外,，東長安街南側(cè)的中糧廣場C座,，也從原來的高端家居賣場變身為寫字樓,，并于今年5月重新亮相。東三環(huán)附近的盈科中心,，早在2014年太平洋百貨撤出后,，就啟動了寫字樓改造，今年初基本完成,。

在京城傳統(tǒng)百貨持續(xù)低迷的情況下,，原址改造轉(zhuǎn)型為寫字樓的，大約已有七八家,，“商改寫”正在成為一股風(fēng)潮,。

需求旺盛

寫字樓租金看齊紐約

受電商平臺和新型購物中心的雙重沖擊，很多百貨店近年來嚴(yán)重虧損,，日子過得非常艱難,。以百盛太陽宮店為例，從2010年12月開張,，到去年關(guān)店,，這家店苦苦掙扎了6年，卻一直處于虧損狀態(tài),。

百貨不受待見的同時,，辦公樓卻逐年吃香。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示,，北京高端寫字樓近些年總體供應(yīng)量并不大,，但需求卻非常旺盛，導(dǎo)致寫字樓的租金水平達到歷史高位,，跟東京,、紐約等不相上下。他舉例說,，金融街一處寫字樓,，租金水平高達每平方米每月1500元，這大體相當(dāng)于新光天地,、東方廣場,、大悅城等高檔商場一層黃金鋪位的租金水平。

王永平還發(fā)現(xiàn),，目前掀起的這種“商改寫”潮流,，是北京所獨有的，在國內(nèi)其他城市并不多見,。

“寫字樓運營門檻較低，租金近年比較穩(wěn)定,，因此對于商業(yè)地產(chǎn)投資者來說更有吸引力,?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為，“商改寫”本質(zhì)上是市場需求變化下,，物業(yè)對自身功能和用途的調(diào)整和優(yōu)化,。

一家商業(yè)地產(chǎn)租賃公司的韓經(jīng)理介紹，百貨零售業(yè)需要不斷投入,，經(jīng)營得當(dāng),，收入會非常豐厚，但經(jīng)營不好的話,，很可能賠錢,，但寫字樓不同，它只是收入多少的問題,，基本上穩(wěn)賺不賠,。

韓經(jīng)理還發(fā)現(xiàn)，這兩年客戶的需求在提升,，不光對寫字樓軟硬件設(shè)施的要求在提升,，還希望能提供高品質(zhì)的服務(wù)，以及與周邊鄰居的互動等,?！皞鹘y(tǒng)寫字樓這方面往往做得還不夠，這波‘商改寫’項目可能看中了這方面的機會,?！北热缰屑Z廣場改為寫字樓后，就推出了一些智慧運營服務(wù)模塊,，把寫字樓變?yōu)槿谵k公,、生活、環(huán)保,、科技,、健康為一體的全生態(tài)圈辦公社區(qū)，頗受歡迎,。

2014年,，位于三里屯附近的太平洋百貨撤出后，盈科中心隨即啟動寫字樓改造,，并于今年初基本完成轉(zhuǎn)型,。這個捷足先登者，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“商改寫”成功的案例,。

盈科中心租賃部的耿小姐告訴記者,，目前除地面一層和地下一層是餐飲、運動等商業(yè)配套外，其他部分已全部改造成為寫字樓,，2014年底就有首家客戶入駐,。目前整體出租情況比較樂觀，出租率在95%以上,?！爸荒軆?yōu)先考慮500強企業(yè)、外資等優(yōu)質(zhì)客戶,?！睋?jù)介紹，盈科中心目前租金水平大約是每平方米每天13元,，“論收益來說應(yīng)該會比百貨要強,。”她說,。

轉(zhuǎn)身也有風(fēng)險

長期看潮流難延續(xù)

轉(zhuǎn)身也意味著風(fēng)險,，并不是所有“商改寫”都會成功。孫祖天認(rèn)為,，首先要看位置,，商業(yè)發(fā)達的區(qū)位并不一定有商務(wù)氛圍，寫字樓需要商務(wù)形象,，很多零售物業(yè)尤其是社區(qū)型的就不具備這一條件,，“有時商業(yè)區(qū)人流量過大，對寫字樓來說意味著人雜,，反而是劣勢,。”

硬件改造也可能是個挑戰(zhàn),。商場既有的內(nèi)部結(jié)構(gòu),，使得采光、通風(fēng)等與寫字樓有很大區(qū)別,，設(shè)計改造也會面臨技術(shù)難題,。比如很多商場都有空間巨大的中庭，考慮到客戶辦公的性質(zhì),，企業(yè)不見得會喜歡,。

另外長期來看，寫字樓供需失衡所帶來的紅利,，也不可能一直存在,。王永平認(rèn)為，未來隨著麗澤商務(wù)區(qū),、城市副中心商務(wù)區(qū)等寫字樓供給的不斷增加,，寫字樓租金水平自然會下來，這種“商改寫”的潮流也可能就無法延續(xù)了。本報記者 孫杰