供暖季糾紛三方該如何維權(quán),？

作者： 羅佳

一年一度的供暖季如約而至。然而,，每年供暖時段都會有供熱方,、用暖人、相關(guān)第三人發(fā)生糾紛而對簿公堂的情形,。這三方分屬三個不同主體,，解決糾紛的法律途徑也各不相同。

供熱方：

未經(jīng)提前告知產(chǎn)生問題要擔(dān)責(zé)

供暖糾紛的發(fā)生,，首當(dāng)其沖是源頭上的供熱方引起的,。供熱方負(fù)責(zé)設(shè)備調(diào)試、管理,、維修等各個環(huán)節(jié),，可能產(chǎn)生各種供暖問題。

如供熱方?jīng)]有盡到事前告知義務(wù)引發(fā)糾紛,。在開始供應(yīng)暖氣前,，用戶家中一般都需要試水，供熱方應(yīng)當(dāng)提前告知用暖人試水事項,，使其關(guān)注家里情況,，一旦有漏水等問題發(fā)生，要及時告知供熱方予以解決,。如果供熱方?jīng)]有履行告知義務(wù),，致使用暖人受到損失的，應(yīng)當(dāng)賠償用暖人損失,。

供熱中暖氣漏水引發(fā)糾紛,。發(fā)生暖氣漏水，主要由兩方面原因造成,，一是由于供熱壓力過大導(dǎo)致暖氣設(shè)備本身裂開,，這種情形由供熱方承擔(dān)維修和賠償責(zé)任；二是暖氣設(shè)備缺乏有效的管理導(dǎo)致暖氣漏水,，這種情形由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修,，因為管理不到位造成損失的，由物業(yè)公司予以賠償,。

供熱設(shè)備施工,、維修引發(fā)糾紛,。根據(jù)《城市集中供熱管理規(guī)定》的內(nèi)容，供熱單位因供熱設(shè)施計劃檢修,、臨時檢修或者用熱人違法改變線路等原因,，需要中斷供熱時，應(yīng)該按照規(guī)定事前通知用熱人,。如果供熱人沒有事前通知用戶而中斷供熱的,，造成用熱人損失的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任,。

供熱溫度不達標(biāo)引發(fā)糾紛,。按照我國合同法規(guī)定“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序,，先履行一方未履行的,，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的,，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求,。”在供暖合同中,，供熱方先履行供暖義務(wù),，未達到合同約定溫度的，用暖人享有抗辯權(quán),，對不合格部分的供暖費有權(quán)要求供熱方退還,，但是用暖人不得拒絕支付全部供暖費用，因為供熱方提供了供暖服務(wù),。

由于供熱方原因給用暖人造成損失的,，供熱方應(yīng)當(dāng)進行賠償。用暖人維護自身合法權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是舉證,，用暖人受到損失的應(yīng)當(dāng)注意保留證據(jù),。例如，用暖人主張供熱溫度不達標(biāo),，應(yīng)當(dāng)提供合法證據(jù)證明,。但用暖人自行測量的溫度記錄、提交的因暖氣不熱而凍生病的醫(yī)院診斷證明或搬家的租房合同等證據(jù)都難以被法院采納,。一般而言,，具有證明力的溫度測試方式有兩種，一是用暖人與供暖人協(xié)商,，由供暖人測量供暖期間室內(nèi)溫度,；二是用暖人自行委托測量單位進行測量并予以公證，以保留證據(jù)材料。自2010年4月1日起施行的《北京市供熱采暖管理辦法》要求供暖單位定期進行測溫,，用暖人可復(fù)制保留測溫記錄,。

用暖人：

暖氣不熱可起訴違約但不得拒絕繳費

用戶應(yīng)當(dāng)依法繳納供暖費，但日常生活中很多人常以各種理由拒絕繳費而引發(fā)糾紛,。因為供暖合同具有公共服務(wù)性,、行政強制性和強制繼續(xù)履行性等特點，所以供熱方不能單方面停暖,，那么糾紛發(fā)生后該如何解決呢,？供熱方可以首先與用暖人進行溝通，協(xié)商未果的,，依據(jù)下列方式處理不同糾紛情形。

如果用暖人認(rèn)為存在供暖溫度不達標(biāo),、暖氣漏水等質(zhì)量問題時,，用暖人應(yīng)當(dāng)依法保留證據(jù)，并可向法院提起侵權(quán)訴訟,，要求供熱方賠償損失,，但是不能拒絕繳納供暖費。依據(jù)我國合同法的規(guī)定,，用暖人有向供熱方繳納供暖費的義務(wù),，逾期不交的，承擔(dān)違約責(zé)任,。侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任不是同一法律關(guān)系,，用暖人不能單方?jīng)Q定以供暖費抵消損害賠償。對拒不繳費的用暖人,，供熱方也同樣可以向法院起訴,。

閑置房屋停暖，仍需繳納供暖費,。用暖人的閑置房屋具備分戶獨立采暖系統(tǒng)形式,，且不影響其他用戶正常采暖及共用供熱設(shè)施安全的，經(jīng)用暖人申請,，可暫停用熱,。但是用暖人仍需繳納基本費用，因為熱能具有輻射性和傳導(dǎo)性,，個別用暖人停熱后,，相鄰用戶要保持室溫達標(biāo)，仍需周邊保持一定的供熱負(fù)荷,，而且用暖人閑置房屋暫時停暖,，供熱設(shè)施的配備及運行保障費用并沒有減少。依據(jù)《北京市居民供熱采暖合同范本》的規(guī)定，用暖方在暫停用熱期間向供熱方繳納基本費用,，本市對基本費用有規(guī)定的,，按規(guī)定執(zhí)行；否則,，每個采暖期的基本費用按照不高于本合同第四條第1項下“采暖費總計”的60%繳納,。

未簽訂供暖合同時，只要供熱方給用暖人提供暖氣,，就形成事實上的供暖關(guān)系,，用暖人都應(yīng)當(dāng)依法按期繳納供暖費。供熱方催告用暖人繳費遭拒的,，可以向法院提起訴訟,。

此外，房屋贈送面積的供暖費是否需要繳納區(qū)分不同情形,。如果雙方對贈送面積的供暖費收取方式有約定,，按約定執(zhí)行；否則,，供暖費以在國土資源部門登記的房屋建筑面積為收取標(biāo)準(zhǔn),，如果贈送面積已登記的，需要繳費,，否則就不用繳,。

承租人：是否繳費要看雙方約定

涉及第三方的供暖糾紛，常見的有三種情形：

一是所有權(quán)人將房屋出租,，承租人作為第三人是否應(yīng)當(dāng)繳納供暖費,。供暖合同是供熱方和房屋所有權(quán)人簽訂，所以供暖費應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人繳納,。而承租人作為實際用暖人,，如果雙方就供暖費作出約定，由承租人支付的,，則可以在房屋所有權(quán)人墊資后,，再找承租人索要供暖費；否則,，由房屋所有權(quán)人自行承擔(dān),。

二是房屋買賣關(guān)系中，房屋所有權(quán)發(fā)生變更,，供暖費如何收取,。買賣合同中對繳納供暖費有約定從約定；沒有約定的,，由于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以在不動產(chǎn)管理機構(gòu)的登記為準(zhǔn),，在房屋所有權(quán)變更登記完成之前,，所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，供暖費由賣方負(fù)擔(dān),；此后的,，供暖費由房屋買方承擔(dān)，如果賣方已經(jīng)支付供暖費的,，可以按實際使用天數(shù)向買方索要相應(yīng)的費用,。

三是用暖人因裝修或者其他原因私自拆改室內(nèi)供暖設(shè)施對他人造成影響，也會引發(fā)供暖糾紛,。此時,，用暖人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法定責(zé)任。以北京市為例,，按照本市《供熱采暖管理辦法》第二十一條規(guī)定“用戶不得拆改室內(nèi)共用供熱設(shè)施,、擴大采暖面積或者增加散熱設(shè)備。用戶裝飾裝修房屋不得影響供熱效果或者妨礙對設(shè)施進行正常維修養(yǎng)護,。用戶拆改室內(nèi)自用采暖設(shè)施的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供熱單位確認(rèn)不影響其他用戶正常采暖和不妨礙設(shè)施維修養(yǎng)護。用戶因拆改室內(nèi)供熱采暖設(shè)施造成他人損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任”，第三十三條規(guī)定“用戶違反本辦法第二十一條第一款規(guī)定,，拆改室內(nèi)共用供熱設(shè)施,、擴大采暖面積、增加散熱設(shè)備或者裝飾裝修房屋妨礙對設(shè)施進行正常維修養(yǎng)護的,，由城市管理綜合行政執(zhí)法機關(guān)責(zé)令限期改正,，逾期未改正的，可以處500元以上5000元以下罰款,?！?/p>

(作者單位：北京市石景山區(qū)人民法院)