談?dòng)麨闀r(shí)尚早

整個(gè)長租公寓市場仍處于前期投入期,，短時(shí)間回本不容易

套內(nèi)面積17平方米,、挑高3米多，沙發(fā)、餐椅,、衣柜,、雙人床布設(shè)得淡雅清新，電視機(jī)、空調(diào)等電器一應(yīng)俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息,。這套公寓半年起租、最長一年,，月租6000元,，比鄰近小區(qū)60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交中介費(fèi),，租客還能免費(fèi)使用閱讀區(qū)等公共空間,。

記者走訪多家公寓后發(fā)現(xiàn)，排除促銷優(yōu)惠等因素,，長租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢,。比如房源真實(shí)、價(jià)格透明,、合同清晰,、租期穩(wěn)定、遇到問題能快速處理等,；又如房屋通過裝修改造后品質(zhì)大為提高,，即便是老舊小區(qū)中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味,。

不過,，長租公寓要想持續(xù)向好，關(guān)鍵在于贏得可觀的回報(bào),，這就得好好算算賬——

支出一端最大頭的,，無疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項(xiàng)目中,，有些房源為萬科自持,，另一些則需項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)去市場上拿房。這類項(xiàng)目的月租支出,，一般會(huì)占月收益的七成以上?！皬V州,、深圳相對還好，按月計(jì)算,，每平方米的拿房成本為85—95元,；北京、上海則‘奇貨可居’,，成本在4—5元/日/平方米,。”北京泊寓公司助理總經(jīng)理金羽說,，特大城市普通住宅庫存率極低,，集中式長租公寓一般得選擇商業(yè)用房,，“獲取房源時(shí)，我們還要面臨餐飲,、月子中心,、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私立醫(yī)院等業(yè)態(tài)的競爭,?！?/p>

另一個(gè)大頭是改造裝修。既然要長租,，房屋壽命就不能太短,，設(shè)備也不能更換過勤。泊寓在改造裝修時(shí),，參照了萬科精裝商品房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,，即便能倚仗集團(tuán)采購的便利，改造成本也不低,，約在2000元/平方米左右,。

支出多頭，收入則相對簡單——租金,。有人認(rèn)為,，長租公寓抬高了租房價(jià)格，但在經(jīng)營者看來并非如此：一來,，租金高低是與居民收入水平相對而言的,，租戶會(huì)根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地；二來,，長租公寓外還有大量分散房源,，租戶可以用腳投票?！霸诩~約,、香港、倫敦,，租金占收入的比例超過了50%,，而在北京、上海,，這一比例尚在30%左右,。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,。

入住率的高低,，同樣事關(guān)長租公寓營收狀況。據(jù)金羽介紹，從全國看,，泊寓的入住率至少在90%以上,，有些店鋪長年達(dá)到100%，“除非輪換的時(shí)候才會(huì)有空房間,?！?/p>

總體而言，整個(gè)長租公寓市場仍處于前期投入期,，談?dòng)€為時(shí)尚早,。“我們今年運(yùn)營到了第六年,，才在北京實(shí)現(xiàn)了微利,，算上其他城市的話，從全國看還屬于投入期,?！北本┳匀绻究偨?jīng)理熊林表示，他們更加看重未來,，“龐大的需求將產(chǎn)生萬億級(jí)的市場,。”

“隨著居住觀念的升級(jí)和市場的調(diào)整,，租金回報(bào)率會(huì)日漸樂觀,。”楊現(xiàn)領(lǐng)判斷,，集中式長租公寓的租期一般為10到15年,，通常的回本周期是5到6年，如果運(yùn)營得好,，3到4年就可以開始盈利了,。

均衡發(fā)展最重要

融資渠道與體制機(jī)制還需健全完善，要避免盲目擴(kuò)張,、一哄而起

長租公寓要能長久,，既取決于各個(gè)項(xiàng)目單體的經(jīng)營情況，也受制于競爭格局,、融資渠道,、體制機(jī)制等外部環(huán)境的制約。

上海200多家,，深圳100多家……入場者的增多，撬動(dòng)起長租公寓行業(yè)的變遷：存量物業(yè)價(jià)格被抬高,，成本逐步上升,；一些品牌受到熱捧，另一些小型公寓卻持續(xù)出現(xiàn)客源不足?！半S著政策利好的釋放,、資金的進(jìn)入、房企的轉(zhuǎn)型,，長租公寓在今年有點(diǎn)從勻速轉(zhuǎn)向‘跳躍式’發(fā)展的意味,。”楊現(xiàn)領(lǐng)提醒,，在供給加快的同時(shí),，需求釋放速度卻很穩(wěn)定，“未來應(yīng)當(dāng)保持均衡穩(wěn)定的發(fā)展,?！?/p>

當(dāng)然，從業(yè)者也不乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),?！霸谶@個(gè)行業(yè)，盲目擴(kuò)張會(huì)非常危險(xiǎn),，一定要有定力,。”熊林表示,，雖然長租公寓看上去很“輕”,，但服務(wù)卻很“重”，“現(xiàn)在自如每個(gè)月增加1萬套房源,，相當(dāng)于多管理一個(gè)大中型的小區(qū),，服務(wù)一定得跟上?！?/p>

從長遠(yuǎn)看,，長租公寓既非暴利行業(yè)，又需大量持續(xù)投入,，融資就顯得十分重要,。

“和開發(fā)商不同，許多租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)手中沒有房產(chǎn)這一核心資產(chǎn),，很難從銀行拿到貸款,。”劉洪玉表示,，要讓長租公寓獲得金融扶持,，就必須創(chuàng)新融資方式。政府有關(guān)文件也曾提出,，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前，這類探索正在穩(wěn)步推進(jìn),。8月下旬,，自如發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類ABS（資產(chǎn)證券化），首期發(fā)行規(guī)模5億元,。此前,，魔方公寓也已發(fā)行了公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。雖然“手無一間房”,，但通過將租房分期消費(fèi)貸款或未來的租金收益作為底層資產(chǎn)來獲取融資,，將使租賃機(jī)構(gòu)的“本錢”更足。此外,，下一步,，我國還將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

從外部來看,，“身份不明”也一直制約著長租公寓的發(fā)展——在工商注冊時(shí),，有的被登記為物業(yè)服務(wù)，還有的被登記為生活服務(wù),、商業(yè)用房出租,，由此也帶來了監(jiān)管的不確定性。

比如稅收,。去年,，國務(wù)院出臺(tái)相關(guān)文件，明確給予住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠,，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率,，一舉減輕了稅收負(fù)擔(dān)——在此之前，按照房地產(chǎn)出租業(yè)來算稅率為11%,。即便如此,，較少主動(dòng)交稅的個(gè)人出租仍比機(jī)構(gòu)出租有著不小優(yōu)勢。據(jù)介紹,，機(jī)構(gòu)出租房屋所納稅種包括房產(chǎn)稅,、增值稅、企業(yè)所得稅,，整體稅率在17％左右,。有企業(yè)建議，將商業(yè)房產(chǎn)稅由從價(jià)計(jì)征改為從租計(jì)征,，即把稅收基數(shù)從全部的租金收入降為租金差額,，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、扶持住房租賃,。

又如消防,。經(jīng)營過程中物業(yè)用途類似住宅,，經(jīng)營行為又類似商業(yè),，導(dǎo)致目前各地對長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不一,，有的參照住宅，有的參照商務(wù)辦公,，有的參照酒店,，還有的歸為“出租屋”不用驗(yàn)收。企業(yè)建議,，應(yīng)盡快出臺(tái)專門針對長租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),。目前，國家層面也已提出,，各地要梳理新建,、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè),、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序,。