雄安新區(qū)將面臨新課題

白洋淀的棧橋上,，玩耍的兒童,。攝影/甄宏戈

人口居住政策如何創(chuàng)新

河北容城奧威路,。這里曾是政府各部門和服裝企業(yè)集聚地,，如今道路兩側(cè)已經(jīng)被國家電投、中國交建,、中國電建,、國投集團、中煤建設(shè)等“中字頭”企業(yè)的辦事機構(gòu)所占據(jù),，被當?shù)厝朔Q作“央企一條街”,。而位于奧威路100號的奧威大廈則是雄安新區(qū)管委會的臨時辦公地點。

一到夜晚,，燈火通明,，給這個靜謐的小城帶來了新的活力。

這一切變化皆源于雄安新區(qū)的成立,。

按照中央對雄安新區(qū)的功能定位,，這片2000平方公里的土地，將成為疏散北京非首都功能集中承載地,，部分中央在京行政事業(yè)單位,、總部企業(yè)、金融機構(gòu),、高等院校,、科研院所將搬入新區(qū)。據(jù)雄安新區(qū)管委會統(tǒng)計,，僅僅半年時間,，就有65家企業(yè)搬入新區(qū)。

伴隨著企業(yè)的入駐,，一些外來人口迅速涌入,，不斷填充新區(qū)的人口,。在已有的百萬人口基礎(chǔ)上，人口增量應控制在多少才不會超出新區(qū)的承載力,？而外來人口的涌入,，又使得住房成了剛需，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,，如何創(chuàng)新住房政策,，讓低房價成為雄安新區(qū)的核心競爭力？這些將是雄安新區(qū)面臨的新課題,。

未來的雄安能容納多少人

今年4月,，中國社科院京津冀協(xié)同發(fā)展智庫曾專門針對雄安新區(qū)的人口與住房政策做過一項課題。根據(jù)課題報告,，雄安新區(qū)的首要任務是疏解北京非首都功能,，新區(qū)的發(fā)展也不允許因人口過度集聚而再出現(xiàn)北京那樣的“大城市病”，綜合考慮,，雄安新區(qū)初始人口規(guī)模在100萬人左右,，遠期控制在500萬人之內(nèi)，相當于一個大城市的規(guī)模,。

目前,，雄安新區(qū)已有人口113.2萬人。新區(qū)規(guī)劃建設(shè)以特定區(qū)域為起步區(qū)先行開發(fā),，起步區(qū)面積約100平方公里,，中期發(fā)展區(qū)面積約200平方公里，遠期控制區(qū)面積約2000平方公里,。此前,，新華社發(fā)布的通稿中，曾將雄安新區(qū)的人口規(guī)劃限定在200萬~250萬人左右,。

在社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所所長,、課題組負責人黃群慧看來，三五年內(nèi),，在政府層面的推動下,，隨著一些北京非首都功能的大舉搬遷，100萬的人口增量是可以實現(xiàn)的,。但一個城市的發(fā)展未來終究是要靠自身和市場推動,，屆時人口規(guī)模是否會繼續(xù)增長尚不可知。

按照2015年的數(shù)據(jù),，深圳,、上海的人口密度分別為5713人／平方公里和3809人／平方公里，北京的人口密度為1323人／平方公里,。如果雄安新區(qū)人口控制在250萬以內(nèi),，則人口密度為1250人／平方公里,，尚低于北京的人口密度。倘若總?cè)丝谠黾拥?00萬,，則人口密度為2500人／平方公里,，雖然還低于深圳和上海人口密度，但將大大超出北京的人口密度,，這就失去了疏解的意義,。因此，如何控制人口增量,，或?qū)⒊蔀樾聟^(qū)政府面臨的考驗,。

“首先要考慮產(chǎn)業(yè)，這是最核心的問題,，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展自身能力的一個最基本的表現(xiàn)和動力,，圍繞產(chǎn)業(yè)，才會有人口,?！秉S群慧對《中國新聞周刊》表示，

未來雄安新區(qū)人口的規(guī)模,，完全取決于將來產(chǎn)業(yè)的演進，會不會真能發(fā)展成一個很好的重心,。而雄安新區(qū)的產(chǎn)業(yè),，除了將承擔非首都功能的疏解，還應成為一個重要的經(jīng)濟增長極,，使河北的發(fā)展能和京津兩地并駕齊驅(qū),。

課題報告提出，雄安新區(qū)未來將重點發(fā)展高端高新產(chǎn)業(yè),，積極吸納和集聚創(chuàng)新要素資源,，建設(shè)綠色智慧新城，因此其人口結(jié)構(gòu)將以高素質(zhì),、技能型人才為主,。其城區(qū)人口將有很大一部分來自于承接從北京疏解的非首都功能的相關(guān)人口，例如高等院校,、科研機構(gòu),、行政事業(yè)機構(gòu)以及企業(yè)總部等相關(guān)部門，而雄安新區(qū)所在地的現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民未來將主要為新區(qū)的城市功能提供服務性的工作,，或進入未來新發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)從事對技能要求不高的工作,。

除了新增崗位的技術(shù)門檻，原有的產(chǎn)業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型,，帶來新的就業(yè)壓力,。雄安新區(qū)成立半年來,，先后關(guān)停了9000多家散亂污企業(yè)，加上對房地產(chǎn)市場的嚴格管控,，大量的建筑企業(yè)停工,，因此，擺在新區(qū)管委會和三縣政府面前的,，是大量暫時的選擇性失業(yè)人員,。

如何保證這些人的就業(yè)需求？對此,，新區(qū)管委會采取了多種措施,，啟動了80多家央企和地方知名企業(yè)在三縣的招聘工作，提供了將近10萬個就業(yè)崗位,。同時,，河北省人社廳、保定市人社局主要依托保定市的優(yōu)質(zhì)培訓機構(gòu),，開展“聚力雄安送培訓活動”,，央企及一些地方有關(guān)培訓機構(gòu)的大型企業(yè)也對擬錄用的新區(qū)群眾開展了相應培訓，受到當?shù)乩习傩盏臍g迎,，特別是會計,、家政、月嫂,、綠化,、園林和茶藝等培訓成為熱門。

黃群慧認為,，雄安新區(qū)對于原住民的就業(yè)安置至少應該分為三個層面：對于年齡較大,、技能相對缺乏的居民，可以主要靠土地補償收入以及各種完善的社會保障生活,。對于中等年齡的人,，可以從事一般的服務業(yè)，因為隨著人口的增多,，一般的生活性服務業(yè)需求量將會增大,。而當?shù)啬贻p的大學生或者在外打工具有一定技能年輕人，則可以通過較高層次培訓,，使其符合高端高新產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)的需求,。

然而，人口的迅速增長,，對于一個城市的承載力也提出了極高的要求,。在黃群慧看來，雄安新區(qū)未來面臨的挑戰(zhàn)，不光來自自然資源的承載力,，更來自管理能力和公共服務的承載力,。

黃群慧認為，新區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)要充分體現(xiàn)以人為本的管理理念,，“要做到產(chǎn)城融合,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市,、人口的和諧發(fā)展,，還要符合現(xiàn)代、綠色,、智慧,，重視產(chǎn)業(yè)區(qū)和生活區(qū)的合理布局，注重人口和產(chǎn)業(yè)集聚,，以及公共服務等基礎(chǔ)設(shè)施之間的協(xié)調(diào),，建設(shè)高水平的人居環(huán)境?！?/p>

安新縣,，三個女孩在棧橋玩滑板。攝影/甄宏戈

建立房屋租賃平臺

隨著大量外來機構(gòu)和人員的涌入,，新區(qū)的房屋租賃需求增大,，造成了區(qū)域性房屋租賃價格上漲。據(jù)雄安新區(qū)管委會提供的數(shù)據(jù)顯示,，4月1日以后,，三縣新出租房屋1157處。

其中,，雄縣、安新縣759家新出租的房屋總體價格較去年出現(xiàn)小幅上漲,，商業(yè)類房屋租金上漲平均在10％至20％,，住宅類房屋租金漲幅在20％至30％。而容城縣398處房屋,，房租同比普遍提高了2至4倍,，其中商業(yè)類房屋租賃價格上漲2至3倍，住宅類房屋租賃價格上漲2至4倍,。

據(jù)分析,，租金上漲的主要原因是，占租賃量16.3％的65家大型企業(yè)進駐容城,，其租金整體高于市場價,，上漲1.36至9.32倍，平均漲幅3.84倍，直接拉動了房屋租賃價格的上漲,。

針對這種情況,，河北省住建廳和雄安新區(qū)很快制定房屋租賃政策，并于6月初出臺《加強房屋租賃市場管理工作的實施意見》,，以三縣縣委縣政府的名義發(fā)布,，并在各縣成立以副縣長為組長的規(guī)范房屋租賃市場工作領(lǐng)導小組，從制度和組織上保障了房屋租賃市場的穩(wěn)定,。

然而,，要規(guī)范房屋租賃市場,，首先必須了解三縣究竟有多少房源,。新區(qū)成立以后，所有在建項目一律停工,，但存量房究竟有多大規(guī)模,，卻從未統(tǒng)計過,。今年5月份，雄安新區(qū)對三縣所有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村,，以戶為單位,，做了房屋存量的摸底。

據(jù)雄安新區(qū)管委會規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負責人介紹,，當時,，新區(qū)統(tǒng)一設(shè)計統(tǒng)計表格，統(tǒng)一培訓統(tǒng)計員,，調(diào)動各方力量,，利用半個月時間，對三縣的商鋪,、住宅,、廠房等所有房屋進行了摸排，總量多少,，出租了多少,，有多少閑置，查得非常細,。在此基礎(chǔ)上,，建立臺賬，建立報表,，將各縣數(shù)據(jù)歸總以后,，搭建起房屋租賃平臺的數(shù)據(jù)庫，免費為租戶和住戶提供信息,，同時,，為租住雙方進行備案登記，提供統(tǒng)一規(guī)范的租房合同。

“過去房屋租賃市場混亂,，主要就在于信息不透明,，房源信息掌握在中介手中，現(xiàn)在政府掌握了存量房數(shù)據(jù),，出設(shè)備建平臺,，還有專人進行指導，備案制度不但能有效保護租住雙方的利益,，也有利于對房屋租賃市場進行監(jiān)管,。”該負責人對《中國新聞周刊》表示,。

容城房屋租賃政府平臺位于容城縣住建局一層西側(cè)的第一間房內(nèi),。室內(nèi)大廳的墻上，有兩張巨幅地圖,，一幅是雄安新區(qū)地圖,，另一幅則是容城縣地圖。和普通地圖不同的是,，這兩幅地圖上標注出了所有小區(qū),，每個小區(qū)有多少房、多少戶標注得一清二楚,。

一位工作人員告訴《中國新聞周刊》,，圖上的房源是容城所有的存量房源，房主如有出租需求,，可免費來租賃平臺進行備案登記,，經(jīng)審核后，發(fā)布在“容城房屋租賃中心”的微信公眾號上,。也可以自助發(fā)布出租,、求租信息，平臺可提供鑒證服務,，一旦雙方達成意向,，可以在平臺上自助下載租賃合同。

據(jù)介紹,，現(xiàn)在由于落戶企業(yè)較多,，房源十分緊張,，價格也被抬得較高,，以奧威路附近的兩居為例，一個月的租金大約在3600元左右,，而且一簽至少一年,。

規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負責人表示，自從有了租賃平臺，她也省心了不少,，有企業(yè)找上門來求辦公地點,，她會直接介紹到平臺去。前不久,，騰訊集團想落戶雄安新區(qū),，找到了她，她建議對方不要選擇企業(yè)集中的容城,，于是陪同到安新和雄縣找房,，也是通過租賃平臺，看了七八個房子,，終于定下來了,。

建立租賃平臺只是打下了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，下一步,，新區(qū)還將介入平臺,，加強房屋租賃監(jiān)管和市場監(jiān)測，為政府決策提供數(shù)據(jù)的基礎(chǔ),。同時,，健全房屋租賃和中介機構(gòu)備案制度，并強化房屋租賃信用管理,，對于失信的房東和住戶,，將列入黑名單。

目前雄安新區(qū)臨時辦公區(qū)剛剛開始建設(shè),，建好后將會為部分入駐企業(yè)提供臨時辦公場所,。而目前的過渡階段，房源依然緊張,。該負責人表示,，正在鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商將未出售房源出租，增加租賃房供給,。

新區(qū)絕對不搞土地財政

新區(qū)成立半年來,，沒有一處新建房屋，而存量房也遠不能滿足未來的人口需求,，如何在增加住房供應的同時,，有效控制住房價？

對于這個問題,，雄安新區(qū)黨工委書記,、管委會主任陳剛提出，“新區(qū)絕對不搞土地財政,！”他表示,，完成好建設(shè)雄安新區(qū)這個歷史重任,，必須認真落實新發(fā)展理念，創(chuàng)新發(fā)展模式,。絕不能搞土地財政,，不走房地產(chǎn)主導的城市發(fā)展老路。

雄安新區(qū)的底氣從何而來,？雄安發(fā)布的最新消息似乎給出了答案,，歸結(jié)起來，無非是“三個變”：變土地平衡為城市平衡,，政府不再主要靠賣地為生,，而通過促進城市工商業(yè)發(fā)展、擴大就業(yè)水平,，在稅收中擴充地方政府的錢袋子,；變政府爭利為讓市民獲利，抑制過高的房價,，真正讓處于兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來的巨大收益,。

而最關(guān)鍵也是最核心的“變”，就是變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會共有,。政府和農(nóng)民以土地出資,，折成股份，成為城市的“股東”,，而房產(chǎn)開發(fā)商則投入資金和技術(shù)進行開發(fā),，最后土地增值的收益在政府、農(nóng)民和開發(fā)商之間進行分配,，大家共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的蛋糕,。而對于踏入城市的創(chuàng)業(yè)者而言，新區(qū)設(shè)想采取積分制,，先租房住,，等積分達到要求后，再以較低的價格購買房屋,。

據(jù)前述規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負責人透露,，雄安新區(qū)管委會正與住建部政策研究中心合作，圍繞雄安新區(qū)住房供應體系進行研究,，包括制度設(shè)立原則,、發(fā)展時序、開發(fā)模式等,，甚至包括公租房,、廉租房、商品房的建設(shè)比例和規(guī)模等都將會有闡述,。此外,，是以市場為主還是以政府為主，有何原則,，以及土地的供應模式和開發(fā)模式是政府統(tǒng)一代建,，還是引入市場機制等，都會在研究報告中體現(xiàn),。

與此同時,，最近正在部分城市試點的租售并舉、租售同權(quán),，也將在雄安新區(qū)進行探索,，“方向已經(jīng)定了，關(guān)鍵是如何在新區(qū)落地,，特別是‘權(quán)’如何落地的問題,。”這位負責人表示,，在住房問題上,，政府只能是引導，最終還將走向市場,。

“在短期內(nèi),，需要政府利用計劃手段進行推動，先把事情給做起來,，但從長遠看,，一個城市還將靠市場化力量去生存發(fā)展?！秉S群慧認為,，雄安新區(qū)的發(fā)展將會分為三個階段，目前是第一階段,，需要靠政府的管控來保持穩(wěn)定,，不然房價太高，很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來,，城市也發(fā)展不起來,。第二階段，需要有三五年的過渡期,，這個過渡期要留得比較充足,，相當于實驗性質(zhì)的，一點點放開市場化,。第三階段,，就得恢復成正常的城市，依靠自身發(fā)展,。