在長沙、重慶,、石家莊,、西安等地樓市調(diào)控加碼的同時，近期多個城市的首套房貸利率也迎來“定向加息”,。專家認為,，在信貸總量不變的情況下，貨幣信貸政策的結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化,。未來一段時間,，前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將不斷顯現(xiàn)，政策力度從嚴(yán),，購房成本保持增勢,。

利率上行“水漲船高”

當(dāng)下首套房貸利率上調(diào)并不局限在一線城市和熱點城市。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，8月全國首套房平均利率已經(jīng)達到5.12%,。8月全國533家銀行中，有154家對首套房利率進行了再度上調(diào),，占比28.89%,。目前執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達到252家，徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局,。

9月以來,，多地更是接連上浮首套房貸利率。以北京地區(qū)為例,，首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現(xiàn)象,。

“去年年底以來央行實行穩(wěn)健中性的貨幣政策，市場流動性趨于緊張,，銀行資金成本上升較快,，因此貸款利率處于上升的態(tài)勢,。”中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員董希淼表示,，從數(shù)據(jù)看,，人民幣貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)3個季度上行，二季度環(huán)比上漲14個基點到5.67%,。在此情況下,，住房貸款作為貸款的一種，利率上行事實上是一種“水漲船高”現(xiàn)象,。其次,，近兩年全國尤其是一二線房地產(chǎn)價格上漲較快、銷售火爆,，房地產(chǎn)市場風(fēng)險一定程度上放大。商業(yè)銀行通過包括上調(diào)房貸利率,、提升首付比例,、收緊貸款申請條件等手段來把握個人住房貸款發(fā)放的進度和節(jié)奏，是防控信貸風(fēng)險的一種措施,。

信貸額度緊張也是導(dǎo)致首套房貸利率上行的原因之一,。中國銀行國際金融研究所研究員周景彤表示：“銀行等金融機構(gòu)上半年已經(jīng)將投放的額度用了很多，因此下半年額度較少,?！?/p>

中金公司日前在研報中指出，銀行信貸額度開始捉襟見肘,。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光,，下半年信貸額度將較為緊張。這會引發(fā)銀行議價能力提升,，貸款利率上浮的情況較為普遍,。

另外，銀行負債成本,、購房需求,、信貸供給也對首套房貸利率有影響。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示,，銀行負債成本在上升,，如果資產(chǎn)定價不做調(diào)整，息差將會收窄,。當(dāng)下銀行盈利狀況總體平穩(wěn),，但增長速度比較緩慢。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分,，如果不做適當(dāng)調(diào)整,，銀行息差或有壓力,。房貸利率上漲也與購房需求和信貸供給有關(guān)。一方面,，到今年三季度為止,，全國購房需求和增長情況比較可觀。另一方面,，2016年以來銀行發(fā)放按揭貸款的增速較快,，短期內(nèi)銀行按揭貸款總量迅速增長后，銀行需要考慮未來的風(fēng)險管理和結(jié)構(gòu)問題,，不能讓按揭貸款比重不斷提高,，需要做一些適當(dāng)調(diào)控。

信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化

東方choice數(shù)據(jù)顯示,，自2015年10月央行調(diào)整中長期貸款基準(zhǔn)利率至4.9%以來,，至今仍保持在歷史較低水平。目前房貸水平仍處較低的水平,。

事實上,，在基準(zhǔn)利率不變的情況下，提高首套房貸利率,，也是總量政策不變情況下的結(jié)構(gòu)優(yōu)化,，可以使資金更多投向農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、一二三產(chǎn)業(yè)融合,、新型城鎮(zhèn)化等重點領(lǐng)域,，更好支持實體經(jīng)濟發(fā)展。董希淼表示,，去年以來房地產(chǎn)貸款,，特別是個人住房貸款增長非常快,，對實體經(jīng)濟特別是制造業(yè),、小微企業(yè)的信貸投放，一定程度上產(chǎn)生了“擠壓”效應(yīng),。隨著商業(yè)銀行適度調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策,，今年以來房貸增長在貸款新增里的占比在下降，而投向制造業(yè),、小微企業(yè),、三農(nóng)和基礎(chǔ)設(shè)施的貸款增長較快。

銀監(jiān)會披露數(shù)據(jù)顯示,，截至8月末,，制造業(yè)貸款同比增長1.6%，增速較去年同期上升2.3個百分點,，較今年6月末上升0.6個百分點,。小微企業(yè)貸款同比增長16%,，保障性安居工程貸款、涉農(nóng)貸款和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款同比分別增長25.9%,、10.2%和16.3%,。對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度繼續(xù)加大，服務(wù)實體經(jīng)濟的力度進一步加大,。

周景彤表示,，調(diào)控房地產(chǎn)的直接目的是降杠桿、擠泡沫,，遏制房地產(chǎn)市場房價過快上漲,、泡沫不斷膨脹的勢頭。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域流入的資金變少,，在資金總量一定的條件下流入實體經(jīng)濟的資金總量確實會相對多一些,。

“房貸利率上行及房貸在部分一二線城市相對收緊的出發(fā)點是控制房貸需求，通過房貸投放步伐的放緩,，讓房貸需求不會在短期內(nèi)迅速釋放,，或會帶來支持經(jīng)濟的效果?！边B平認為，但從銀行本身來說,，目前對實體經(jīng)濟投放的資金還比較充足,，且銀行信貸投放關(guān)鍵是看市場的需求及對風(fēng)險判斷。

調(diào)控將保持從嚴(yán)

針對未來房地產(chǎn)信貸政策是否會繼續(xù)趨嚴(yán)的問題,，董希淼表示,，或有進一步調(diào)整可能，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款都可能適度收緊,。事實上,，房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場走向,、市場流動性,、銀行信貸額度以及監(jiān)管部門相關(guān)政策變化，都會對房地產(chǎn)信貸政策產(chǎn)生影響,。

“對房地產(chǎn)總體的調(diào)控,，包括貨幣政策，以及一些限購限貸政策在未來可預(yù)見的一段時間應(yīng)該是比較穩(wěn)定的,，進一步趨嚴(yán)的可能性較小,。”周景彤分析,，從近幾個月情況來看,，房地產(chǎn)市場一度過熱的一二線城市其成交量,、價格等各方面都在降溫，投資也在相對減少,。前期嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn),，這種情況下沒必要再進一步加大調(diào)控力度。

從貸款方面看,，連平認為,，按揭貸款最近這幾年發(fā)放較多，但在整個信貸余額中比重依然不高,。在這種情況下,，銀行對于整個房地產(chǎn)方面的貸款，包括按揭貸款和開發(fā)商貸款,，短期內(nèi)比重明顯上升,。不過，銀行不可能讓房貸比重繼續(xù)大幅度上升,。按揭貸款事實上是在相對收緊,，投放速度也在放緩。