新華社北京８月３０日電題：租住房改革再出重要舉措　集體土地建租賃房將如何影響市場(chǎng),？

新華社記者王立彬、鄭鈞天

繼九部門啟動(dòng)１２個(gè)城市租賃改革試點(diǎn)后,，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再確定北上廣等１３個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，多部門圍繞租住房改革密集出臺(tái)政策,，釋放出重要信號(hào)，表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心,。

為什么選這１３個(gè)城市試點(diǎn),？

為什么選擇北京、上海,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、合肥、鄭州,、廣州,、佛山、肇慶,、沈陽、成都試點(diǎn),？分析人士認(rèn)為,，本次選擇的１３個(gè)試點(diǎn)城市基本囊括本輪房價(jià)上漲較快城市，對(duì)需求側(cè)的把握極為精準(zhǔn),。

“此次是要在超大,、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),?！眹临Y源部土地利用司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，作為人口凈流入的代表性城市,，這些城市租賃住房需求較大,，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源,，政府監(jiān)管和服務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng),。

據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有１．６億人在城鎮(zhèn)租房居住,，占城鎮(zhèn)常住人口的２１％,，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價(jià)時(shí)代,，與新市民旺盛的住房租賃需求相比,，我國大中城市租賃市場(chǎng)存在房源總量嚴(yán)重不足、租價(jià)高,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,、租住環(huán)境一般等問題。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,，對(duì)于住房庫存較為短缺,、人口凈流入速度較快、房價(jià)較高,、服務(wù)業(yè)占比超過５０％的城市,，需要通過發(fā)展租賃市場(chǎng)以保證住房供給。

為什么推出集體土地建租賃住房,？

在房價(jià),、租金居高不下的大中城市，土地,、房源供應(yīng)長期緊張,，導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的原因有很多，現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一,。

在土地市場(chǎng)引入招拍掛制度后,，我國土地制度“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)不斷加劇。一方面,，熱點(diǎn)一二線城市宅地供應(yīng)異常緊缺,，土拍競(jìng)爭愈加激烈，地價(jià)飆升,，地王頻現(xiàn),；另一方面,，農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下,，大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂,，唯有集體建設(shè)用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時(shí),，盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn),。

在復(fù)旦大學(xué)發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)將拓展我國集體土地用途,，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,，加快我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有利于構(gòu)建實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,。

將滿足什么群體的租房需求,？

“集體土地上建設(shè)租賃住房，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求,。國家層面上,，這個(gè)試點(diǎn)政策主要是面向供給側(cè)的，要解決三個(gè)一億人的需求,?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局局長郭宏定對(duì)記者說，從２０１４年到２０２０年,，江蘇省將有８００萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶,，僅在南京江北新區(qū)就有５０萬農(nóng)村人口市民化，這將給住房保障帶來巨大需求,。

“近年來,，廣州平均每年接收２０多萬名非廣州生源大學(xué)生入戶，加上廣州籍生源接近３０萬新畢業(yè)留穗大學(xué)生,，呈逐年遞增趨勢(shì),。”廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王韶表示,。

事實(shí)上,，為增加保障性租賃住房的供應(yīng)，２０１２年１月,，國土資源部批復(fù)北京,、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。北京陸續(xù)啟動(dòng)海淀區(qū)唐家?guī)X,、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng),、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等５個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

作為集體建設(shè)用地進(jìn)行租賃住房建設(shè)首批試點(diǎn)城市,，幾年來北京,、上海項(xiàng)目效果良好，增加了住宅用地來源和租賃住房供給,，拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,。“從試點(diǎn)的有益經(jīng)驗(yàn)看,，能夠支撐擴(kuò)大試點(diǎn)工作,。”國土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人說,。

對(duì)平抑高租金影響幾何,？

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，１３個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),，意味著未來將有一大批低成本土地入市,，這對(duì)于抑制高房價(jià)、高租金或產(chǎn)生一定作用,。

“租賃房源不需要建立在成本高昂,、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設(shè)用地上，從而降低了租賃房屋的建設(shè)和運(yùn)營成本,，租金水平會(huì)大大低于現(xiàn)有市場(chǎng)房源,。”楊現(xiàn)領(lǐng)說,。

據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算,，國有土地購置成本占房價(jià)的三分之一至三分之二，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與開發(fā)的話,，部分建安成本也可省略,，綜合算下來，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比,，租金水平或?qū)⒔担矗埃ブ粒罚埃?，?duì)平抑市場(chǎng)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響。

“房租下降的前提是獲取項(xiàng)目的成本下降,，政策從供給端進(jìn)行改革,，擴(kuò)大租賃房來源，對(duì)短期租金的上漲會(huì)有所抑制,，也有利于降低開發(fā)成本,，我們會(huì)密切關(guān)注，積極參與,?！毙褫x領(lǐng)寓國際副總裁高杰說。

楊現(xiàn)領(lǐng)建議,，未來政府應(yīng)進(jìn)一步降低開發(fā),、交易租賃房產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi),，以保障各項(xiàng)租賃利好政策的落地，從而在住房租賃市場(chǎng)建立低成本的流通體系,。

（參與記者：孔祥鑫,、楊紹功）