在城市房地產(chǎn)管理法,、合同法中,，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定,，而在房屋租賃立法上相對不足,，對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定,，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境,、尊嚴、基本權(quán)益得不到有效保障,。

□　本報記者 　朱琳

7月,，一大波租房新政密集襲來——

4日,，上海打響租賃賣地第一槍：要拿地，只準租,，不準賣,。

17日，廣州出臺“租賃16條”發(fā)展住房租賃市場,，其中保障“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)民眾關(guān)注,。

20日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，要求在人口凈流入,、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場,。

目前,，住建部已會同有關(guān)部門選取廣州、深圳,、南京,、杭州、廈門,、武漢,、成都、沈陽,、合肥,、鄭州、佛山,、肇慶12個城市首批開展住房租賃試點,。

……

業(yè)內(nèi)人士分析，一系列租房政策的出臺,，釋放出重大信號,，住房租賃市場或?qū)⒂瓉硇乱惠啺l(fā)展期。

隨著我國城市住房由“重售輕租”轉(zhuǎn)向“租售并舉”,，住房租賃市場的法律缺口也愈加凸顯,。北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長、清華大學(xué)法學(xué)院黨委副書記程嘯近日在接受《法制日報》記者采訪時說,，由于過去我國房地產(chǎn)政策偏重于房屋買賣,，所以在房屋租賃立法方面還存在諸多不足，造成了房屋租賃市場的諸多不規(guī)范,。應(yīng)加快補齊房屋租賃領(lǐng)域立法短板,，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計，通過法治手段遏制各種租房亂象。

租房亂

每個租房者都有部心酸史

“租房可得小心,，一不留神就會被騙,。”在北京市海淀區(qū)一家IT公司任職的劉偉,，向《法制日報》記者說起兩年前租房的尷尬,。

劉偉先在網(wǎng)上租房平臺找房源，看到幾個不同房源的圖片,、聯(lián)系方式都一模一樣,，他斷定是假房源,，便放棄網(wǎng)上租房,。

通過單位附近小區(qū)張貼的廣告，劉偉聯(lián)系上了一名自稱江子的二房東,?？赐攴孔樱瑒ミ€算滿意,，當天就交了定金,。在江子不停催促下，劉偉也沒細看合同,，就簽了字,，并按押一付三的約定交完房租，搬了進去,。

令劉偉沒想到的是,，麻煩才剛剛開始。

剛住了一個月,，劉偉就接到江子電話,，催交下一季度房租。劉偉以“時間未到”為由拒絕交錢,。

“結(jié)果他在電話里威脅我,，說合同就是這么規(guī)定的，遲交超過兩天就得賠償兩個月房租,，否則有權(quán)讓我搬走,。”劉偉趕緊翻出合同,，仔細一看,，才發(fā)現(xiàn)有很多不平等條款隱藏其中。

“每一個租房人都有部心酸血淚史,?！眲o奈說。

記者在劉偉的邀請下加入了一個“北京租房維權(quán)群”，群里有100多人,，都是租房遇到問題的人,。

“房東要求特別多，經(jīng)常來‘視察’,屋里任何家具電器損壞都要賠錢,，價格高得離譜,。”

“住到一半,，中介就強行漲房租,，不然就領(lǐng)新租戶來看房?！?/p>

……

租房維權(quán)群里,，大家爭相講述自己遭遇的租房奇葩事，每個人情況各有不同,，但當提到如何維權(quán)時,，卻都表示“沒轍”。

據(jù)住建部相關(guān)統(tǒng)計和調(diào)查,，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住,，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。其中以新就業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員為主要群體,。

“每年6月到8月是房屋租賃的高峰期,，正值大學(xué)生畢業(yè)、中小學(xué)生擇校的時間段,?！敝袊鐣茖W(xué)院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華說，租房市場的各種亂象,，正是伴隨著租房市場的火爆應(yīng)運而生的,。

而對于這些租房亂象，中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院院長,、北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長兼秘書長尹飛一針見血地指出,，這正是由于我國當前房屋租賃制度還不完善，缺乏相關(guān)立法的規(guī)制,，無法有效保障房屋租賃當事人的合法權(quán)益,。

立法缺

由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變

“我國之前實施的房屋租賃政策一直強調(diào)‘居者有其屋’,正是由于這種政策導(dǎo)向，我國在最初的法律制度設(shè)計上,，將商品房開發(fā),、銷售作為發(fā)展住房的重中之重，比如在城市房地產(chǎn)管理法,、合同法中,，大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定,，而在房屋租賃立法上相對不足，對于租期,、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益沒有明確規(guī)定,，導(dǎo)致租戶居住環(huán)境、尊嚴,、基本權(quán)益得不到有效保障,。”尹飛指出,。

尹飛認為,，我國的住房理念應(yīng)適時改變，要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”,，也就是從買房轉(zhuǎn)變成租房,。這其實是給了大家更多的選擇權(quán)，有能力的可以買房,，中低收入群體在不買房的情況下,，也能通過租房解決住房問題,。

其實,，近年來，我國房地產(chǎn)政策已作出相應(yīng)調(diào)整,，開始向“租售并舉”的方向發(fā)展,。

2016年6月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展,，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。

在程嘯看來,，近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，都在積極推動房屋租賃市場發(fā)展，我國房屋租賃市場或?qū)⒃诮窈笠粋€較長階段成為房地產(chǎn)工作的“重頭戲”,。

對此,，鄒琳華認為，我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處,，房源少,、房租貴、黑中介橫行,、租房糾紛難解決,、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸，這些問題都需要從立法上加以解決,。

尹飛建議,，應(yīng)當在國家層面盡快出臺相關(guān)立法,，對房屋租賃市場加以約束。應(yīng)對保障房屋租賃雙方的權(quán)益,、改善居住環(huán)境,、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應(yīng)承擔的責任,、拓展租賃房源等問題,，在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉,，今年5月,，住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，在租金,、租期,、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定。

此外,，北京,、廣州、成都等城市也正著手準備出臺住房租賃地方性法規(guī),。

權(quán)利少

先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣,，就近入學(xué)條件、就醫(yī),、公積金等方面享受同等權(quán)利,。”7月17日,，廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》宣布,，實施“租購?fù)瑱?quán)”計劃。

在鄒琳華看來,，這一規(guī)定是保障租戶權(quán)利的一種體現(xiàn),。“目前,，租戶與自有住房者之間享有的權(quán)利不同,，比如子女擇校是跟戶口掛鉤的，戶口又是跟房產(chǎn)掛鉤的,，不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房,。若該政策落實，這部分人就可以選擇租賃,，減少買房焦慮,。”

其實,，國務(wù)院辦公廳去年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定：非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,，享受義務(wù)教育,、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出,，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證,。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù),。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規(guī)范,，是關(guān)乎租購?fù)瑱?quán)能否順利實施的前提?！背虈[注意到,，現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低，造成租房市場混亂,。合同簽訂不規(guī)范,，租戶經(jīng)常遇到權(quán)屬不清、轉(zhuǎn)租,、房東隨意漲房租,、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇，造成了大量租戶權(quán)利得不到有效保障,。

“值得注意的是,，如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場，‘租購?fù)瑱?quán)’必然無法落地,?！背虈[建議,，優(yōu)化租賃登記備案制度,，各地區(qū)根據(jù)本地實際情況完善實施細則使登記備案成為維護租賃雙方權(quán)益的有效途徑。應(yīng)制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本,，對房屋權(quán)屬情況,、租賃期限、租金支付,、出租房屋的要求和限制,、租賃登記備案、房屋修繕及費用,、雙方的權(quán)利和義務(wù)等方面都作出明確,、約定，防止不平等條款,。

信用低

建房屋租賃信用信息系統(tǒng)

“網(wǎng)上看著讓人心動的房源,，多數(shù)都不存在，只是黑中介吸引租戶的手段罷了,?！眲ジ嬖V記者,，據(jù)他所知，造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除,，但轉(zhuǎn)眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司,。

對此，尹飛說,，對于租賃市場,，我國的監(jiān)管體系確實存在漏洞，使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”,。

尹飛曾經(jīng)向有關(guān)部門建議,，希望在立法中明確規(guī)定，建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng),，將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來,，并在統(tǒng)一的平臺上向社會公示，承租人可隨時查到其誠信記錄,，對不良中介應(yīng)給予相應(yīng)的處罰,，對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的,，應(yīng)當終身禁入中介行業(yè),。

“除此之外，提高從業(yè)人員的門檻也是十分必要的,，應(yīng)進行與業(yè)務(wù)有關(guān)的法律知識培訓(xùn)考核,，獲得執(zhí)業(yè)證書后，才能從事房產(chǎn)中介工作,?！背虈[認為，這樣可以一定程度上避免素質(zhì)不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平,。

尹飛認為,，應(yīng)當建立中介行業(yè)自凈機制，中介公司有責任提供有效的地域信息,，保障住房租賃市場供需信息透明,、交易規(guī)則透明、信用體系透明,，建立嚴格的違法及違規(guī)懲處制度,，完善行業(yè)內(nèi)部的自查自糾機制，自覺履行公示制度,，并由相關(guān)主管部門和行業(yè)協(xié)會不定期進行監(jiān)管和抽查,。

房源少

鼓勵公民“共享”閑置房屋

“好的房源太少了，稍微像樣一點的房子租金都很貴,，真應(yīng)了物以稀為貴那句話,，而且稍一猶豫就被別人租了,。”不少租戶反映,，一房難求的狀況十分普遍,。

目前，包括北京在內(nèi)的很多城市,，已開始在土地出讓過程中明確要求,，需自持一部分房屋作為出租房，比如一塊地規(guī)劃面積30萬平方米,，開發(fā)商拿地,，需要拿出10萬平方米用來建設(shè)出租房。

“這是一個比較好的探索,?！币w說，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以租代售,，并以此作為去庫存的做法,，不失成為一種有效的解決方式。

“還應(yīng)當允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,。經(jīng)行政主管部門批準改建后的住房,，只能用于出租，不得銷售,?！币w建議。

除此之外,，尹飛認為,，對于農(nóng)村集體建設(shè)用地，過去管得比較嚴格,，現(xiàn)在可以允許使用一部分來建造房屋,，作為地方試點向社會公開租賃，這些探索都是有必要的,，我們也應(yīng)當在立法上予以承認和必要的支持。

同時,，對于社會大量閑置的房源,，程嘯認為，我國在制定房屋租賃立法時也應(yīng)當對此有所規(guī)劃,。

“許多個人房屋閑置,，而想要租房的人卻承租無門，造成了供求不暢,。如果將這部分閑置房拿出來出租,，將解決一部分租戶的煩惱,。”程嘯建議,，應(yīng)當鼓勵這部分人將房源拿出來共享,。

程嘯還認為，應(yīng)當培育專業(yè)化,、社會化的住房租賃公司,。“對于有多套房源租賃的個人,，應(yīng)當辦理工商登記,，以企業(yè)的名義進行租賃，這也便于工商,、住建等行政部門的管理,。合法注冊的住房租賃企業(yè)還可以收集散戶的房源，這樣也比個人出租穩(wěn)定性更高,?！?/p>

環(huán)境差

制定剛性安全標準取締群租亂象

“房間大概80平方米，擠滿20多個床位,，月租上鋪400元,，下鋪450元?！边@是網(wǎng)上曝光的群租房亂象的一個縮影,。

據(jù)記者了解，群租客以企業(yè)員工和年輕人為主,，流動性大,，行動不規(guī)律，人員嘈雜,，打擾周邊居民的正常休息,；群租房空間狹小，物品堆放多,，生活用火,、用電不規(guī)范，存在消防安全隱患,；不注意維護環(huán)境衛(wèi)生,，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化。

“多數(shù)群租人員是收入偏低或剛來大城市工作的人,，目的是為了省房租,。要對癥下藥，就要解決租金貴的問題?！编u琳華指出,。

對此，程嘯建議,，應(yīng)當多增加廉租房,、公共租賃住房，緩解多人分租的壓力,。同時,，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對租戶的租金進行合理定價,，并由政府劃定最低保障金額進行相應(yīng)補貼,，落實國家關(guān)于對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優(yōu)惠政策，減小低收入人群的壓力,。

“除了提供價格更低廉的租賃環(huán)境,，制定剛性的安全標準也是必不可少的，應(yīng)該疏堵結(jié)合,。試想一套房子住進去那么多人,，超出了房屋的承載量，必然會增加很多安全隱患,，一旦出事故,，就容易演變成群死群傷的嚴重后果?！编u琳華建議,，出臺相關(guān)安全整治標準，減少和消除此類安全隱患,。

記者注意到,，《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》明確規(guī)定，出租人出租住房,，應(yīng)當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準,。具體標準由直轄市、市,、縣人民政府制定,。廚房、衛(wèi)生間,、陽臺和地下儲藏室等非居住空間,，不得出租用于居住。

程嘯說,，要通過立法明確提出“保障安全居住”，應(yīng)當禁止將存在建筑隱患、治安隱患,、消防隱患的房屋進行出租,，一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)由住建,、公安等部門責令改正,，并進行相應(yīng)處罰。對于出租人的權(quán)益,，法律也應(yīng)當予以保護,，對于隨意破壞房屋設(shè)施或涉及其他違規(guī)租賃房屋的租戶，應(yīng)當由城管等部門予以遣散,，造成環(huán)境破壞和財物損失的,，應(yīng)進行相應(yīng)處罰。