圖：位于北京四環(huán)外的社區(qū),。 中新經(jīng)緯劉雪玉 攝

雖然從來沒有被明確提出，但目前北京入市的新盤存在一條隱藏的紅線,，8萬元/平方米,，幾乎已經(jīng)成為共識,。從今年3月17日一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳推出以來,，還沒有一個入市新盤能夠成功跨越這條紅線。限住了高價盤入市的同時,，這條線還帶來了另一個影響,，近期入市新盤取證價格極為接近,。有了購房意向,，在同樣的預(yù)算下，購房人有了更大的選擇空間,。尤其是前幾年土地供應(yīng)集中的京西南片區(qū),，西南二環(huán)樓盤的價格直接影響了本計劃在四環(huán)、五環(huán)甚至六環(huán)置業(yè)的購房人的買房節(jié)奏,，他們開始在多個樓盤的比較中觀望,。有業(yè)內(nèi)人士坦言，如果這樣的市場情況一直持續(xù),，北京樓市久違的特價房會重出江湖,。

西南二環(huán)限價新盤的價格 限住了門頭溝購房人的出手

如果時光倒流幾年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴你,，購買三,、四環(huán)平層項目的和購買六環(huán)外平層項目的，可能是同一批購房人,，你會信嗎,？但近期，事實就是這樣的,。

從今年3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控升級以來,，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京新入市的樓盤,，獲批的最高價格是中國璽(亞林上苑)的79458.99元/平方米,。雖然是一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產(chǎn)品,，但這個位于西南二環(huán)樓盤的售價卻影響了整個西南片區(qū),。

一位近期幾乎看過西南板塊所有新盤的購房人方先生告訴《廣廈時代》，南四環(huán)外,、門頭溝這兩個新盤集中的地方近期他都轉(zhuǎn)過好幾次了,，沒開盤正在蓄客的，給出的報價都差不了太多,，雖然從地理空間上看,，位置相距很遠，但價格上差距并沒有那么大,。已經(jīng)開盤的項目,，目前的價格,，還是很難讓他立刻決定出手。尤其是看到中國璽的售價,，雖然戶型大,、總價高，但畢竟單價在襯托,，他更覺得7萬元單價買門頭溝有點不值,。

方先生表示，以他前段時間看的一個門頭溝的樓盤為例,，120平方米不到的戶型,，總價八百多萬元，均價相當(dāng)于不到7萬元/平方米,，這已經(jīng)比他最初看房時銷售的報價稍微低了些,，但他還是有些猶豫。因為他近期還看了南四環(huán)外的一個項目,，有130平方米不到的四居,，他對那個戶型比較喜歡，估計1000萬元以內(nèi)也能拿下,，想等那個項目開盤出來價格了再比較下,。方先生工作在金融街，他覺得這兩個地方的交通對他來說都算方便,，相差不大,，但南四環(huán)的項目現(xiàn)在就已經(jīng)通了地鐵，價格稍微高一點的話,，他覺得還是南四環(huán)值一些,。

隱藏的新盤限價紅線拉近了西南二環(huán)與門頭溝新盤的價格距離，同樣也讓這些項目的客群在無限接近,。有項目開發(fā)商就坦言,，以前做項目，從來沒想過六環(huán)外的項目會和三環(huán),、四環(huán)的項目形成競爭,。雖然每個項目為贏得購房者的青睞都給出了自己的各種價值點，環(huán)境牌,、規(guī)劃牌,、戶型牌、配套牌……但無論開發(fā)商怎么使出渾身解數(shù),，最影響購房人決策的因素——價格,，就擺在那里。這些項目的操盤手近期都在面臨一個難題,，如果不在價格上有所犧牲,，那購房人就會在幾個不同的項目里來回觀望,。

開盤當(dāng)日實際售價 不再高于報價與預(yù)期

在房地產(chǎn)市場火爆的那幾年,，開發(fā)商開盤價往往是這么來的：開盤前幾個月,，先在市場上放出口風(fēng)，大概傳出一個性價比高的價格,，人們紛紛聞聲而動前去排卡排號,。開發(fā)商開盤時根據(jù)排卡排號人數(shù)和房源的對比，會開出不同的價格,，排隊的人越多,，開盤價格就越高，畢竟客戶的基數(shù)在那里擺著,，一共幾百套房，擠走一批購買意愿不強烈的,，剩下的就是真正的需求者,。這就是為什么前幾年熱銷樓盤被廣為詬病的原因。

而眼下的市場有所不同,，新盤開盤價往下走,。

新盤扎堆的區(qū)域，買房人因選擇空間大,、價格相差小而觀望,。而一些新盤沒有那么集中的區(qū)域，熱銷則是建立在犧牲一定利潤的基礎(chǔ)上,。雖然近期項目取得預(yù)售許可證的價格多在7萬元上下,，但實際的成交價格大多都比獲批價格低出不少，同時開發(fā)商也想出各種辦法,，提升新盤的性價比,。

小麥6月底在昌平某熱盤購買了一套中疊戶型，按照他的預(yù)期,，他本來只能購買一套上疊戶型,，沒想到開盤的價格讓他如此“驚喜”。

小麥告訴《廣廈時代》,，他購房的預(yù)算在1200萬元左右,，之前看房的時候置業(yè)顧問給他報的預(yù)算一直是6萬多一平方米，按照這個價格,，他只能購買一套上疊的戶型,。而且置業(yè)顧問告訴他，上疊戶型會比較搶手,，按照他排號的順序,，有可能會買不到,。因此，他還特意找了找人,，想托關(guān)系訂一套上疊,。

該項目開盤當(dāng)天，他早早地到了售樓處,，選房時發(fā)現(xiàn),，實際銷售價格比他預(yù)期低了不少。他的預(yù)算已經(jīng)足夠可以購買一套中疊戶型,。他介紹,，算上排卡費等費用，他購買這套房子總房款在1200萬元左右,。與開發(fā)商簽訂了兩份合同,，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅,，合同面積180平方米左右,，合同金額是1170萬元左右，地下部分簽的是倉儲銷售合同,，合同面積80平方米左右,，而實際使用面積則有180平方米，同時還有贈送的精裝院子,。這樣算下來,，1200萬元買到了超過350平方米的使用面積，這個已經(jīng)超出了他預(yù)期,，于是當(dāng)時就訂房簽了合同,。

小麥還透露，他認(rèn)識的另一購房人則在當(dāng)天購買了他原來看中的上疊戶型,，總價不到1000萬元,，即使不算贈送面積，單價也沒有到6萬元/平方米,。

實際成交價低于購房人的心理預(yù)期,，這樣的情況在北京樓市已經(jīng)很久沒有發(fā)生了。在今年以前,，二手房市場,，購房人還在遭遇賣家一天一調(diào)價，幾個購房人一起競價買房,。新房市場,，在未開盤以前，購房人收到的是置業(yè)顧問一次又一次抬高的開盤預(yù)期價,。買房人走進售樓處,，收獲的很少有“驚喜”,，多半是驚嚇。

房子滯銷的幾大原因

除了幾個限價商品房憑借超高的性價比得以熱銷外,，目前,，大多數(shù)在售樓盤都存在滯銷的現(xiàn)象?！稄V廈時代》在調(diào)查門頭溝樓市時發(fā)現(xiàn),，在小小的一個區(qū)域內(nèi)，10個樓盤進行著白熱化競爭,，而開盤價也是比著往下走,。甚至發(fā)生了誰家開盤，別的樓盤銷售員就舉著“別著急買,，來我家看看”的標(biāo)語站在開盤項目的路邊進行槍客,。

但即使房子價格下降了，房子依然賣不動,，都沒有出現(xiàn)搶購的局面。數(shù)據(jù)顯示,，6月上半月,，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽961套，與5月上半月相比下降28.2%,，同比2016年6月上半月下降49.3%,。原因何在？

首先,，投資客離場,，而真正購房者購買力不足。

自從中央提出“房子是用來住的,，不是用來炒的”之后,，房地產(chǎn)市場漸趨冷靜，從年初到5月份二手房成交量逐漸下滑,，整體走勢呈下坡路線,，投資型購房者身影越來越少。據(jù)了解,，以往投資客買房會運用高杠桿,，交了首付，還月供至房產(chǎn)證下來便迅速出手,，而眼下,，去杠桿化的樓市現(xiàn)狀讓他們無路可走,，尤其是高位接盤的投資客正在被市場報復(fù)，據(jù)某二手房中介負責(zé)人透露,，目前傳出的很多低價拋盤的消息,，很多都是那些炒房者低價出售的房源。

而對于剛需和改善型購房人來說,，目前買房門檻越來越高,，貸款越來越難，不得不暫停購房的腳步,。一位購買到了熱銷房的改善型購房人,，最近卻不得不選擇退房,。原因就是無房無貸款的她由于收入達不到覆蓋月供的原因，不能交40%的首套首付,，而是要交80%的首付,，購房成本的增加對她來說是致命打擊,，退房,、選擇觀望無疑是她最無奈的選擇,。

其次,，開發(fā)商按兵不動,，或拿少量房源回籠資金。

前不久，剛剛有傳言部分高價商品房可能解凍,，拿到10萬元左右的預(yù)售價格,，有關(guān)部門在昨天通過其宣傳渠道發(fā)聲：確保2017年房價環(huán)比不增長,。并明確提出,，嚴(yán)格商品房預(yù)售、現(xiàn)售的價格引導(dǎo),，對于申報價格明顯高于前期或周邊在售項目價格的,，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可證或辦理銷售備案,。

開發(fā)商指望政策松動看來又被潑了冷水,。此前，很多開發(fā)商遲遲不開盤,，有的是因為預(yù)售價格過高,，建委沒有批準(zhǔn)，而有的項目則是被限價,，不想利潤受損，索性捂盤不開,。目前,，與買房人的觀望期一樣,，大量的可售商品房開發(fā)商也進入了觀望期。

京城北部幾個重量級樓盤都是在售樓盤,，但基本上是一個月賣不了一兩套,，倒不是因為賣不出去，而是開發(fā)商根本不想賣,，缺錢了就推出幾套放到市場上，這種“消極怠工”的做法是目前開發(fā)商們普遍的應(yīng)對狀態(tài),。

第三,，買房人看衰預(yù)期,。

3月至今，北京樓市迎來密集的政策窗口期,，不僅有“317”新政(認(rèn)房又認(rèn)貸,，提高二套房首付比例)頒布，還對“假離婚”“商住房”“學(xué)區(qū)房”等政策可能存在漏洞的地方進行了嚴(yán)格的限制,，對哄抬房價的中介也采取了嚴(yán)厲的措施,，4月初，北京再次對房價祭出“殺手锏”——明確未來五年全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,，年均1200公頃,，保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃,，擬建25萬套自住房,。這就給剛需購房人一個信號：不要打破腦袋買高價商品房。

而醫(yī)療,、教育,、金融、行政等資源由以往過度集聚于中心城區(qū)逐步向外發(fā)散,，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行陌l(fā)展,、向衛(wèi)星城發(fā)展之后，很多資源都會被疏散，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的很多壟斷性資源價值就沒有以前大了,，買房對于區(qū)域性選擇也隨之增大,。

另一方面，受北京生活成本的不斷提升,、非首都功能疏解以及戶籍制度的收緊等因素影響，北京市常住人口增加值近幾年呈顯著下降態(tài)勢,。數(shù)據(jù)顯示,，2016年末,，北京市常住人口為2172.9萬人,，僅比2015年末增加2.4萬人,。同時,，居民新增存款同比增速也開始出現(xiàn)下降，數(shù)據(jù)顯示,，2016年12月末,，北京市住戶人民幣存款余額28012億元,，全年增加1271.5億元,，同比少增163億元,。在購房成本上升、人口增速放緩與購買力增速放緩的前提下,，北京樓市上漲的原動力正在不斷耗盡,。

全年過半迫于壓力 特價房或?qū)⒅爻鼋?/p>

新入市的項目因價格相近而面臨購房人的反復(fù)糾結(jié)和觀望,，另一方面,，又有一大批競爭對手即將入市參與競爭,。逼近年底,，很多企業(yè)存在一年年報或者財務(wù)核算,，想過年關(guān)就必須有資金回籠，因此,，久違的特價房很可能重出江湖。

某國企在東四環(huán)酒仙橋附近有一個體量不大的社區(qū),，本來是作為公司資產(chǎn)留著的,，目前傳出消息,，很可能在九十月份入市，價格達到驚人的6萬元單價,，戶型從六七十平方米到二百平方米左右，這個價格如果出爐,，勢必會引起轟動,，要知道,，周邊的二手商品房房價最低的也在8萬元左右,。大型國企尚且如此，更別說中小型的私企了,。

6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》,，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市,，并在通知后附上未開工項目名單。截至3月底,，全市共有拿地未開工項目161項,，開工未入市項目228項。

根據(jù)北京中原市場研究部的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，228在途項目涉及普通的二類居用地,、公寓樓項目,、安置房,、危改項目,、新村建設(shè)項目,、需要配建公共租賃住房,、限價商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟適用住房的項目,，未來可提供住宅新增供應(yīng)11萬套,。而已入市項目各階段價格產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示,，單價在3萬以下的低價位產(chǎn)品熱銷,，成交占比超6成。而單價在8萬以上的項目僅占2.8%,，單價在5萬至8萬之間的項目占10.2%,，單價在3萬至5萬之間的項目占到26.1%。而單價在1.5萬至3萬之間的項目占比最多,，達到近4成。

這些未開工未入市項目,，很多土地獲取早、拿地成本低,，定價可操作空間要遠大于近兩年拿地的“地王”們,。這些項目的加速入市對已入市項目又是一個不小的擠壓。

另一方面,，政府繼續(xù)推行調(diào)控的決心也沒有變化,。7月11日在北京市人民政府新聞辦公室舉辦的推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果情況新聞發(fā)布會上,，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰針對當(dāng)前樓市的情況作出了以下的介紹,。

針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實去年“9.30”新政,，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳,，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施,，包括細化限購限貸政策、遏制炒作“天價學(xué)區(qū)房”,、清理整治“商改住”,、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項目開工入市力度等,，從“控”和“供”兩方面發(fā)力,，嚴(yán)格嚴(yán)密精準(zhǔn)調(diào)控,。目前,，市場過熱的苗頭得到有效遏制,，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進入下行通道,，購房需求明顯回落,，調(diào)控效果符合預(yù)期,，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，2017年已經(jīng)過半,，很多房企都面臨完成業(yè)績和回款的壓力,，在政策沒有調(diào)整的情況下，想要迫使購房人走出觀望,，加速入市,，以價換量只是時間問題。而降價如何體現(xiàn),，特價房可能就是最簡單的選擇,。本版文/門庭婷