中新網(wǎng)北京6月13日電(種卿)走過限購限貸的傳統(tǒng)線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調(diào)控手段,，或直接限制銷售價格,，或?yàn)榉课荨稗D(zhuǎn)手”設(shè)置時間門檻。在業(yè)內(nèi)人士看來,，樓市調(diào)控已邁入限購,、限貸、限價,、限售,、限商的“五限時代”，未來實(shí)施限售城市或超過50個,。

超36城啟動住房限售

始于今年3月的限售政策,，迅速成為全國樓市調(diào)控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景,。5月20日,，長沙,、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策,，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度,。

長沙在繼續(xù)加碼限購的同時，首次提出在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房,，需取得不動產(chǎn)證滿2年后方可上市交易,；與之類似，嘉興對在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房,，取得不動產(chǎn)證未滿2年的不得上市交易,；相比之下，無錫則細(xì)分了單位購房和個人購房的限售年限,，居民家庭購買住房在取得不動產(chǎn)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓,；法人單位購買住房3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),，包括成都,、廈門、福州,、青島,、杭州、廣州,、珠海,、惠州、承德,、保定,、北海、南寧,、張家口等超過36個城市,，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

新房“轉(zhuǎn)手”或要等四五年

盡管都是限售,，但各地在政策細(xì)節(jié)上的考量卻略有不同。

首先是限售年限的差別,，記者梳理發(fā)現(xiàn),，大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，且前提都是在限購的區(qū)域內(nèi),；而保定白溝新城則將禁售期定為5年,，時間較長,。

其次，在限售對象方面,，杭州明確限售對象僅為企業(yè),，提出企業(yè)購買杭州限購區(qū)域住房需滿3年方可上市交易；保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭),；廣州,、無錫則對居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”；當(dāng)然,，多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象,。

“未來在這些城市買新房，或許要在4-5年后才可出售,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于限售城市很多還是以新房交易為主,，從簽約到拿到不動產(chǎn)證普遍需要一兩年時間,，加上2-3年的禁售期，“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長,。

樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

“事實(shí)上,，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金,。否則按照4-5年的交易周期,，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入?！睆埓髠ブ毖?。

即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易,。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地產(chǎn)市場的投資屬性,，影響了炒房者短期獲利的可能性,。“對于加杠桿的投資者來說,，風(fēng)險越來越大”,。

短期投資風(fēng)險增加，反過來看,，對準(zhǔn)備長期持有的剛需購房者卻是利好,。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示,，限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，未來真正有需要的購房者才會買房,，有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展,。

限售或繼續(xù)向三四線城市蔓延

按照此前慣例，各地調(diào)控政策大多會以一線城市為導(dǎo)向,，然而,，限售政策卻多出現(xiàn)在三四線城市。

“在三四線城市,，一些房屋售出后,，既不出租、也不自住,，就直接空置等待轉(zhuǎn)手,。通過限制住房交易，能夠防范此類住房不斷被轉(zhuǎn)讓,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者，而大城市則較少出現(xiàn)此類情況,，即便是投資性購房也會考慮出租,，房屋利用效率更高?！耙虼?，大城市不會盲目采取限售或者說限轉(zhuǎn)的做法”。

另一方面,，由于一線城市購買力外溢,，促使這些三四線樓市逐漸升溫，限售舉措的及時出臺,，也對抑制炒房需求有積極作用,。

從統(tǒng)計局此前發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)可以看出，三線城市房價環(huán)比漲幅已超過一二線城市,。4月份,，70城房價中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十位的城市,，分別為唐山,、蚌埠、宜昌,、北海,、沈陽、揚(yáng)州,、金華,、昆明、西安,、韶關(guān),，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬,。

“相比往年,，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商?！睆埓髠フf,，當(dāng)下一線城市主要特點(diǎn)是限制商辦項目購買，北京,、上海等地全面收緊,；而對其他城市來說，限售的范圍越來越大,，預(yù)計將快速向三四線城市蔓延,，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

在張大偉看來,，樓市“減法”已做到極致,，調(diào)控邁入限購、限貸,、限價,、限售、限商的“五限時代”,。