一家股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門透露，在該行內(nèi)部,，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序,，而非“先來后到”,，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款,，未上浮者則可能面臨長達(dá)數(shù)月的等待,。據(jù)報(bào)道,，銀行收緊房貸的動(dòng)作已經(jīng)在一線城市逐漸鋪開,，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經(jīng)上調(diào)了首套房貸款的最低利率,。

當(dāng)前,，一些銀行的首套房貸款利率較基準(zhǔn)利率已經(jīng)上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍,。多家銀行表示，在當(dāng)前流動(dòng)性趨緊,、資金利率走高的背景下,，不上浮房貸利率，“簡直在做義務(wù)勞動(dòng)”，個(gè)別基層行房貸業(yè)務(wù)停滯,，房貸業(yè)務(wù)成“雞肋”,。筆者認(rèn)為，提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”,，從調(diào)控房價(jià)的角度來看,，這有助于改變“炒房”預(yù)期。

“房子是用來住的,，不是用來炒的”,，這里面指出了住房市場的兩種不同的需求市場，一是以居住等利用為目的的消費(fèi)性需求,；二是投資及理財(cái)?shù)刃枨?。相?duì)消費(fèi)性房地產(chǎn)需求，投資需求對(duì)個(gè)體,、社會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),。房地產(chǎn)投機(jī)（“炒的”）是房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，常常給房地產(chǎn)帶來消極作用,。

這種消極作用,，從小處說，房地產(chǎn)的“炒的”需求會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成“擠壓效應(yīng)”,，引發(fā)“脫實(shí)向虛”的擔(dān)憂,。從大處說，房價(jià)過快上漲或下跌有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī),，如美國次貸危機(jī),。從各國的經(jīng)濟(jì)史來看，房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)今世界上引發(fā)金融危機(jī),、經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要風(fēng)險(xiǎn)源之一,。

對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期是影響房地產(chǎn)投機(jī)的重要因素。當(dāng)價(jià)格上漲,，人們紛紛投資房地產(chǎn),，從而脫離“真實(shí)消費(fèi)需求”，形成房地產(chǎn)泡沫,。改變對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期是遏制“炒的”需求最有效辦法,。

利率等房貸政策是影響房價(jià)變化的重要外生變量之一，利率的微小變動(dòng)都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng),。房價(jià)與利率呈現(xiàn)負(fù)關(guān)系,，即利率上升，房價(jià)會(huì)下降,；利率下降,，房價(jià)會(huì)上升,。利率除了直接作用于房地產(chǎn)開發(fā)成本以外，還通過以下三個(gè)方面影響房價(jià)：一是利率下降時(shí),，各種抵押貸款將大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場,；二是從住房消費(fèi)來看，其年成本主要是銀行抵押貸款的利息,；三是房地產(chǎn)價(jià)值是預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和,，折現(xiàn)率與房地產(chǎn)價(jià)值成負(fù)相關(guān)，而與利率成正相關(guān),。

這一輪房價(jià)過快上漲,，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來,，在貨幣寬松的背景下,，同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、資產(chǎn)配置荒等,，住房按揭貸款被銀行認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì),、安全的信貸業(yè)務(wù)。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸,，利率下調(diào)到8折等,。2016年，5家銀行個(gè)人住房貸款增幅均為三成左右,，5家相加共新增個(gè)人住房貸款2.9萬億元,。除交行外，“工農(nóng)中建”四大行新增個(gè)人住房信貸占全部新增個(gè)人貸款的比例,，均在七成以上,。

房地產(chǎn)市場對(duì)實(shí)際利率是非常敏感的?？梢灶A(yù)見,，提高房貸利率有助于改變“炒房”的預(yù)期，二套房利率上升至1.2倍,，不僅抬高了“炒房”的成本與門檻,，更是釋放出了明確的調(diào)控信號(hào)，讓“炒房”者望而卻步,。同時(shí),，提高房貸利率符合調(diào)控房價(jià)和利率市場化的要求，也是對(duì)此前降低利率引發(fā)房價(jià)上升的一種糾偏,。

不過,，此次房貸利率上漲也有需要注意的地方，例如首套房上漲到1.1倍,，這對(duì)首套購房者是不公平的,。據(jù)報(bào)道,，除“價(jià)高者先得”外，前述銀行內(nèi)部人士還透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的高凈值客戶可以更快獲得貸款,；二是對(duì)于一手房按揭貸款，若開發(fā)房企也是同一家銀行的對(duì)公貸款客戶,，則房貸發(fā)放也可能“插隊(duì)”,。這些“捷徑”嚴(yán)格說來都是有違公平原則的，監(jiān)管者應(yīng)當(dāng)糾正銀行的“唯利是圖”之舉,。