業(yè)內人士表示,，樓市從限購到限貸，從限價到限售,，再到一線城市全線“限商”,，進入了“五限”時代。截至目前,，樓市仍處于拉鋸狀態(tài),，在樓市預期未有根本改變的背景下，預計后續(xù)調控政策將繼續(xù)擴圍,，調控城市數量也將繼續(xù)增加,，直至樓市整體企穩(wěn)。

分化 熱點城市降溫驅使投資外溢

統(tǒng)計局公布的最新數據顯示,，4月,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比算數平均增幅為0.73%,，依然保持高位，但15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,。

其中,，合肥降幅最為明顯，同比下調7.4個百分點,，廈門同比下降6.6個百分點,，南京降5.5個百分點，上海,、杭州也分別下調4.4%和3.5%,。環(huán)比方面，5個城市漲幅有所回落,。其中,，上海、南京,、福州環(huán)比下調1%,，合肥環(huán)比下調2%，天津下調3%,。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,，因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續(xù)發(fā)揮作用,，4月,，15個城市新建商品住宅價格同比漲幅全線回落，環(huán)比方面,，9個城市新建商品住宅價格下降或持平,。

從70城數據來看，有30城新建商品住宅價格同比漲幅回落,。其中,，回落城市中有23個為一二線城市。

劉建偉表示,，初步測算,，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)7個月回落，4月比3月回落2.8個百分點,；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)5個月回落,，4月比3月回落1個百分點；從環(huán)比看,，4月70個城市中有23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落,，比3月增加13個；7個城市由上月上漲轉為持平或下降,；3個城市降幅擴大,。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,，在樓市深度調控下，4月房價變動明顯分化,。其中,，全面進入調控周期的一二線城市，房價漲幅明顯收窄,。整體表現為,，一線城市明顯降溫，二線逐漸平穩(wěn),，三線城市有所上升,。

事實上，除廣州上漲1.4%外,，4月房價漲幅較大城市均為此輪調控外的二三線城市。統(tǒng)計局數據顯示,，70大中城市中,，62個城市環(huán)比上漲，其中,，26個城市漲幅超過1%,，3個城市漲幅超過2%。具體來看,，唐山4月房價環(huán)比上漲2.3%,，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%,，北海上漲1.9%,，沈陽上漲1.8%，揚州,、金華上漲1.7%,，昆明、西安,、韶關則分別上漲1.6個百分點,。

對此，張大偉解釋稱,，熱點城市調控全線加碼,，投資需求因此外溢至此前漲幅較低的城市。

4月房地產成交量也同樣出現了分化趨勢,。其中,，四個一線城市成交面積環(huán)比下滑31%，其中,，廣州環(huán)比降幅為47%,，北京同比下降35%,，上海同比降幅也超4成。二線城市方面,，城市成交面積環(huán)比上升4%,，同比下降28%。三線城市則出現了成交面積同,、環(huán)比均漲的現象,，環(huán)比上升13%，同比亦上漲16%,。

警惕 土地市場升溫投資熱情不減

事實上,，三線城市集體大幅度上漲的根本原因在于購房者投資熱情未減。調控措施多著眼于“限”,，雖然抑制了成交,，但未能從根本上抑制購房投資需求。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示,，在需求外溢,、投機心理難平的同時，供求不均加劇了樓市拉鋸戰(zhàn),。

CRIC研究中心數據顯示,，受限價政策影響，熱點城市嚴控預售證審批,，新增供應量仍處低位,，29個重點城市商品住宅新增供應量同、環(huán)比分別減少35%和5%,，供應持續(xù)偏緊的局面并未有所好轉,，其中，有13個城市新增供應量環(huán)比上升,，占44.8%,。但從同比來看，29個城市中僅貴陽,、青島,、鄭州、寧波,、昆明供應量上漲,。

具體來看，一線城市環(huán)比下降13%,，同比更是銳減54%,，上海、深圳連續(xù)兩月回升,，但相比去年同期跌幅仍在55%以上,；二三線城市環(huán)比微降4%,，重慶、鄭州等城市供應量顯著提升,，環(huán)比漲幅超70%,，廈門、福州供應量降至歷史低位,，不足5萬平方米,，環(huán)比跌幅均在90%左右。

在樓市高強度調控下,，與樓市供求持續(xù)低迷相對應,，土拍熱度仍在繼續(xù)。CRIC數據顯示,，盡管土地市場成交量連續(xù)四個月走低,，平均溢價率也較3月有所下降，但成交均價環(huán)比依然大漲20%,，一方面是熱點城市地塊稀缺導致競爭激烈,，另一方面是部分房企拿地補倉意愿強烈。

楊科偉表示,，從日前統(tǒng)計局發(fā)布的房地產開發(fā)投資數據也可看出，房地產開發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來持續(xù)回升的態(tài)勢,，再創(chuàng)兩年以來新高,，這體現了房企對后市預期的看好。

張大偉也同意上述觀點,，他認為,，供應不足導致買賣市場供需懸殊。過去兩年,，樓市整體資金流入明顯,，但從土地供應角度看，2016年的土地供應,，一二線城市明顯偏少,，一線城市合計供應住宅規(guī)劃建筑面積只有1739.34萬平方米，二線城市只有42559萬平方米,，剔除其中的大量配套建設,，實際供應的純住宅面積遠不夠消化量。

預判 調控高壓不減擴圍在即

針對不斷上漲的房價,，三四線城市也相繼采取措施為市場降溫,。

統(tǒng)計局發(fā)布數據的當天,，4月漲幅第一名的唐山便發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，指出對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭,、能夠提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,，在路南區(qū)、路北區(qū),、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內限購1套住房(所稱住房均含新建商品住房和二手住房),；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,、無法提供在我市連續(xù)1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,，暫停在以上范圍內向其售房。

15日,，開封市政府出臺《關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)行為維護房地產市場秩序的通知》,，要求在開封市區(qū)內購買的新建住房，取得不動產權證滿3年方可轉讓,；原則上,，新房半年內漲幅不得高于5%，一年內漲幅不得高于10%,。

此外,，海南瓊中、保亭縣也分別表示,，在該縣范圍內,，非本省戶籍居民家庭限購1套住房；在該縣范圍內,，暫停向在本省擁有1套及以上住房的非本省戶籍居民家庭出售住房,；禁止期房轉讓和限制現房轉讓等。

調控收緊版圖正向四線甚至更低級別城市擴圍,。中原地產研究中心統(tǒng)計,，去年9月底以來，各城市陸續(xù)出臺的房地產相關政策超過百項,，房地產調控高壓不減,。成都、廈門,、福州,、青島、杭州,、廣州,、珠海、惠州、濟南,、西安,、南京、開封,、三亞等多地,，再加上河北省環(huán)京重點區(qū)域全部采取限售措施。

張大偉表示,，目前樓市的減法已經做到極致,，從限購到限貸，從限價到限售,，再到一線城市全線“限商”,，樓市進入了五限時代。從本輪政策來看,，調控目標是明顯的托底蓋帽,，約束房價上漲過快區(qū)域，去庫存城市政策平穩(wěn),。因此,，在整體市場熱度從過去一二線轉移到三四線城市的背景下，預計調控將繼續(xù)向更低層次擴圍,，調控的城市數量也將繼續(xù)增加,，調控內容也將更加嚴格。