新華社香港３月２０日電　題：東邊日出西邊雨：香港零售業(yè)版圖悄然生變

周雪婷　黃夏歆

人頭攢動的銅鑼灣商圈是香港零售商家的必爭之地,。龐大的人流量曾帶來高昂的租金，使這里一度成為全球最貴的地段,，但近兩年銅鑼灣商圈的租金卻一路走低,，直降４０％左右。

與此同時,，香港工業(yè)區(qū)內(nèi)的商鋪?zhàn)饨饏s慢慢走高,，增長８％左右。兩個區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨稹皷|邊日出西邊雨”的背后,，是香港零售業(yè)版圖的悄然變遷,。

“你能想象嗎，羅素街的店鋪在賣利是封（紅包袋）,?！毕愀垡患业禺a(chǎn)公司的工作人員說。羅素街位于銅鑼灣商圈的中心地帶,，曾聚集眾多的珠寶店,、表行和奢侈品店。２０１２年,，這條街上的商鋪以每月每平米平均租金１．３萬港元的“天價”貴冠全球,。

然而，近年來羅素街的租金卻一路直降,。根據(jù)香港地產(chǎn)公司仲量聯(lián)行今年１月的報告,，羅素街的商鋪?zhàn)饨鹱裕玻埃保茨旮叻逡詠砝塾嫷常罚ァ６_素街上“驚現(xiàn)”利是封店,，正是在店租一路走低之下“撿漏”的結(jié)果,。

不僅在羅素街，中環(huán)和尖沙咀兩個商圈也出現(xiàn)類似情況：一些名牌奢侈品店鋪要么降價轉(zhuǎn)租,，要么就此空置,。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕３月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從２０１４年到２０１７年,，銅鑼灣,、中環(huán)、尖沙咀和旺角這４個香港核心商圈的租金已從２０１４年的高位下跌約四成,。即便這樣,，仍有商家陸續(xù)撤出，不少店鋪因租金過高而空置,。

與核心商圈相比,，香港傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)卻是另外一番景象：越來越多的商場和零售店鋪在這里涌現(xiàn)。以香港最具代表性的工業(yè)區(qū)觀塘為例,，２０１０年之前這里８０％以上都是工業(yè)廠房,，２０１５年之后有４０多個商業(yè)項目相繼進(jìn)駐，不少品牌和零售商家在此落戶,。

“不同于銅鑼灣一線商場常有空置鋪位的情況,，租戶對這些冒起的工業(yè)商廈（工廈）需求殷切，可以說是一鋪難求,?！笔腊钗豪硎松啼伔?wù)部執(zhí)行董事連志豪說。

在特區(qū)政府２０１０年推出更改或重建工廈用途的“活化計劃”后,，不少開倉批發(fā),、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和文化團(tuán)體進(jìn)駐工廈，原來千篇一律的廠房煥然一新,。除了觀塘,，在長沙灣、荃灣和荔枝角等工業(yè)區(qū)也出現(xiàn)這一趨勢,。

據(jù)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署公布的物業(yè)報告,，香港九龍地區(qū)私人零售業(yè)樓宇的平均租金價格由２０１５年１２月每平方米１３７８港元升至２０１７年１月的１４９４港元，與同時期港島地區(qū)的１６２５港元降至１３９８港元,，形成鮮明對比,。

“香港零售業(yè)樓宇租金‘此起彼伏’的背后，是香港零售業(yè)版圖的變化,?！边B志豪分析稱,，香港核心商圈吸引的買家大多數(shù)是游客。香港旅游業(yè)近兩年持續(xù)不振,，核心商圈內(nèi)不少店家銷售業(yè)績下滑,，因承受不起高昂租金而紛紛撤出，業(yè)主只能通過降低租金吸引新店家“接手”商鋪,。

世邦魏理仕顧問及交易服務(wù)部資深董事黎尚文介紹說,，在香港傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)或生活區(qū)，香港本地消費(fèi)者的消費(fèi)欲望近兩年開始回溫,。落戶在此的商家平日可以吸引區(qū)內(nèi)工人或住戶,，周末則通過舉辦特色市集、主題嘉年華,、文藝電影放映等活動,，吸引其他地區(qū)的消費(fèi)者到來。

“２０１７年應(yīng)該是香港零售業(yè)轉(zhuǎn)型和復(fù)蘇的一年,?！边B志豪說，奢侈品集團(tuán)在核心商圈的壟斷被打破,，租金下降,，中端大眾品牌崛起，這些都是市場的良性調(diào)整,。

連志豪還表示,，現(xiàn)在香港零售業(yè)的“餅”已經(jīng)做大，除了核心商圈及新市鎮(zhèn)（離口岸較近）的商場,，以往的工業(yè)區(qū)也成了消費(fèi)者的新寵,。如今，傳統(tǒng)商圈的業(yè)主要加把勁挽留中端大眾品牌商戶,。另外,，核心商圈還要引入更多特色、新穎,、有創(chuàng)意的商鋪吸引消費(fèi)者,，而非只是千篇一律的連鎖店和奢侈品店。

香港旅游業(yè)議會總干事董耀中表示,，來港旅客開始“升級換代”,，之前游客來港比較偏愛買奢侈品，但如今更多的游客喜歡購買鞋帽,、化妝品和藥品等消費(fèi)品,。不少旅客也不再只是來購物，而是想更多地體驗(yàn)香港本地特色。

董耀中說,，香港旅游業(yè)正在新形勢下作出改變,，探索盛事、美食,、文化的特色旅游新路,，比如體驗(yàn)香港的生活區(qū),、郵輪旅游,、海釣等特色活動。希望這些轉(zhuǎn)變可以把香港的旅游業(yè)和零售業(yè)再次帶回“黃金時代”,。