張泓銘委員作發(fā)言

中央經(jīng)濟工作會議指出,對于房地產(chǎn)市場（樓市）要“加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”。本人思考建議如下,。

一,、 10多年來，中國樓市在波動和調(diào)控中反復(fù)循環(huán),。2000年到2016年,，發(fā)生6.5個輪次的波動和調(diào)控循環(huán)，過程都是房價和銷售額急劇上升,、社會強烈反應(yīng),、調(diào)控收緊樓市、樓市平穩(wěn)或偏冷,、經(jīng)濟增長乏力,、調(diào)控放松樓市，然后開始下一輪循環(huán),。2016年開始的這一輪還處于前半程中,，已經(jīng)典型地反映了這種波動的特征。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：70個大中城市中,，去年12月新建住宅價格較2015年平均水平上漲10%以上的有23個城市,，包括北、上,、廣、深和大部分東中部省會城市,，最高漲幅49.5%,，這是樓市過熱的集中體現(xiàn)。

二,、 中國樓市長期波動,、調(diào)控反復(fù)循環(huán)的原因。首先,，是長期以來國人對于樓市作用的片面認(rèn)識,，過分依賴它推動經(jīng)濟財政的增長。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟,，以致于經(jīng)濟增長不夠理想,，就重新加熱樓市，于是樓市陷入下輪循環(huán)，這就是樓市長期波動的基本原因,。其次,，長期以來貨幣供應(yīng)量過大，而投資市場狹隘,，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市,，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關(guān)鍵原因,。再次,，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為民眾牢固預(yù)期,，導(dǎo)致階段性恐慌式購買,，這是樓市長期不正常的心理原因。

三,、 穩(wěn)定樓市穩(wěn)定房價,，是一項緊迫的重大任務(wù)。樓市的激烈波動,，尤其是房價快速上升,，對于經(jīng)濟社會乃至于全局的破壞作用，如何估計都不會過頭,。過分看重它在經(jīng)濟增長中的短期作用,，放縱過熱，其實是飲鴆止渴,，加速危機的到來,。這是國際上多少慘痛經(jīng)歷得來的教訓(xùn)，但還有些人尚未醒來,，還企圖依賴加熱房地產(chǎn)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟病,。中央對此有著極為清晰的認(rèn)識，指出“房子是用來住的,、不是用來炒的”,。這不僅僅是對個人和機構(gòu)說的，更是對地方政府說的?，F(xiàn)在,，是到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價作為緊迫的重大任務(wù)的時候了,。

四,、 建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,，并非一蹴而就,。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長效機制，這是一套完整的體系。這樣一套體系需要各部門的合力,，需要大刀闊斧的改革,。形勢催人，在這套體系確立之前,，有必要尋找一種同整套體系相容的機制,，充當(dāng)即刻可用、長期也可用的調(diào)節(jié)機制,，同綜合施策形成合力,。

五、 創(chuàng)建一個對沖樓市異常波動的自動機制,，刻不容緩,。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收,，尤其是金融的首付率和房貸利率,。但是，過去各種手段運用是人為安排,，容易受到地方認(rèn)識的局限或人為操控,，也有時間滯后。為克服人工調(diào)控的弊病,，需要一個自動機制,，就是當(dāng)樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，機制自動觸發(fā)對沖,，無需人工安排,。其要點有五：（1）監(jiān)測指標(biāo)。用國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標(biāo),。（2）控制界限,。設(shè)置上下限，超過上限或下限,，對沖機制就自動觸發(fā),。（3）對沖工具。首推金融手段,，即首付率、利率雙率聯(lián)動,。如某個城市一個月（或幾個月）內(nèi)住宅價格上升或下降超過限度,，則首付率和利率自動增加或減少若干個百分點。當(dāng)然,，自動機制并非單打獨斗,，需要綜合施策，根據(jù)實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降,、費用的增或減,、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力,。（4）實施區(qū)域,。以70個城市為對象。（5）監(jiān)管責(zé)任,。上一級政府及其主管部門,。

該機制具有及時調(diào)整的靈敏性，具有向上或向下對沖波動的雙向穩(wěn)定性,，完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟社會大局的總要求,。建議在進(jìn)一步研究論證的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的城市進(jìn)行試點,，確認(rèn)效果后在70個城市快速推廣,。