“雖然我們在通州,，雖然商住房限購了,，雖然你沒有購房資格，但這樓盤你還能買,！”今年連環(huán)的限購令,，讓通州幾乎沒了不限購的新房，但一位通州珠江四季悅城樓盤銷售人員卻根本沒把限購令放在眼里,。末了，他在掛電話時還補(bǔ)了一句：“這就是開發(fā)商的高明之處,，你來了就全都知道了,！”

到底是什么招數(shù)能把限購政策都“規(guī)避”了？記者昨日調(diào)查發(fā)現(xiàn),，這一樓盤背后恰恰是通過“以租代售”的形式操作,，甚至開放商還能提供貸款。

但在業(yè)內(nèi)看來,，這個看似當(dāng)下管用的招數(shù)卻暗藏著諸多風(fēng)險,，稍不留神，“購房人”可能“錢房兩失”,。

錢數(shù)不變

購房卻變租房

通州馬駒橋經(jīng)海路,，占據(jù)兩側(cè)的“不限購樓盤”廣告牌已經(jīng)撤去。今年5月,，通州商住和商務(wù)型公寓步入限購,，但用銷售員的話說，半年多過去,，這里似乎又恢復(fù)了限購前的狀態(tài),。

原來，開發(fā)商與購房人的身份都變了——記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，這是商住樓盤“起死回生”的原因,。

在珠江四季悅城悅景園售樓處，銷售員小張遞出來一份“租賃協(xié)議”：出租方為北京珠江投資開發(fā)有限公司,、也就是這個樓盤的開發(fā)商,；而“承租方”其實(shí)就是“購房人”。

按照通州商住的限購規(guī)則,，這類商住樓盤只能銷售給企業(yè),，如果個人想買，只能走“特殊途徑”,，這種“以租代售”的途徑就是其中一種,。

記者在租賃協(xié)議上看到,，租賃期為20年。雖然協(xié)議上標(biāo)注著租金標(biāo)準(zhǔn)以及分期付租的方式,，但小張說,，實(shí)際上的操作方式卻是“像買房一樣一次性繳納‘租金’，至少首付50%,，剩余部分每半年一付款,。”

一般來看,，商住房由于是商辦立項(xiàng),，土地期限通常是40到50年，可為什么這里的租房期限卻有20年,？業(yè)內(nèi)分析,，按照我國法律規(guī)定，房屋出租的最長期限是20年,，超過20年后很難獲得法律保護(hù),，因此開發(fā)商的長租協(xié)議繞不開這一關(guān)。

“過個三四年,，等通州商住限購取消了,，這房子就可以直接給你辦房產(chǎn)證了?！备锌搭^的是另一份“補(bǔ)充協(xié)議”,，上面標(biāo)明“甲方同意在乙方獲得購買資格后按約定的價格優(yōu)先購買該房屋”。

小張解釋,，這里指的“獲得購買資格”實(shí)際上就是通州取消限購,，而約定價格就是之前的購房款。然而,，相關(guān)部門從未透露過通州限購的期限,。

成本過高

“公司”撐不下去

在規(guī)避限購的路上，開放商的招數(shù)一個接著一個,。限購令剛發(fā)布時,，記者曾對該項(xiàng)目有過調(diào)查。當(dāng)時,，一位銷售人員透露,，限購令落地第二天就沒什么人來看房了。

一開始,，包括該項(xiàng)目在內(nèi)的不少商住樓盤都給出同一個解決方案——辦公司,，也就是在購房人名下快速辦理一個“空殼公司”，獲得購房資格,。不過,，這一招存在交易和后續(xù)維護(hù)成本上的弊?。翰粌H交易稅費(fèi)較高，購房后每年都需要繳納一筆稅費(fèi),。

小張算了一筆賬,，以一套90平方米的房產(chǎn)為例，假設(shè)總價288萬元,，不計(jì)房產(chǎn)稅,，其中裝修款90萬元、毛坯款198萬元,。那么,，年納稅額總計(jì)“198萬元×8.4‰=1.6632萬元”。

記者采訪中也發(fā)現(xiàn),，珠江四季悅城還替“買房公司”想出了把房子出租出去的招數(shù),，這樣以來每年的稅款就可以大幅下降，如果每月租金4000元,，一年下來各項(xiàng)稅費(fèi)加起來大約只有8000多元。

然而,，這兩個招數(shù)都存在每年需要固定繳納一筆費(fèi)用的問題,，因此并不太受歡迎。以珠江四季悅城為例,，上周六開盤后兩天“售出”70多套房,，但實(shí)際上以企業(yè)名義購入的不足10套，其余都是按照“以租代售”的方式成交,。

“今年5月限購后實(shí)行過一段時間辦公司的措施,，但成本實(shí)在太高，一般買家承受不了,?！蹦硺潜P銷售內(nèi)部人士向記者透露出背后的實(shí)情，而開發(fā)商“開發(fā)”出“以租代售”招數(shù)也是迫于回籠資金的壓力,，“開發(fā)商投入了那么多錢,，總得想辦法把房子賣出去收回錢來啊,！”

表面便利

背后風(fēng)險巨大

以租代售,，以前的購房款變成了長租協(xié)議里的“租房款”。但實(shí)際上,，從計(jì)算“租金”到買房的諸多環(huán)節(jié),，這里依然是按照賣房那一套：以該樓盤最新3.2萬元均價計(jì)算，這里一套90平方米房子的總房款大約需要288萬元,。對于如此高的“租房款”,，一般的“承租人”是很難承擔(dān)的,。

可開發(fā)商已經(jīng)想好了后路?！耙廊荒苜J款20年,，可貸給你錢的其實(shí)是開發(fā)商?！变N售人員介紹,，貸款利息比銀行基準(zhǔn)利率還低，只有4.3%,。甚至,，在首付環(huán)節(jié)，也有分期付款一說：3天內(nèi)先交夠20%房款,，3個月后再交20%房款,，再3個月后再交10%房款，最終湊夠首付50%房款,。

這種開發(fā)商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢,、開發(fā)商也起碼收回至少一半的資金，但實(shí)際上對于租房人來說卻是風(fēng)險重重,?！伴_放商把錢貸款給個人，本身就存在是否有資質(zhì)的風(fēng)險,?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授郭田勇說。

根據(jù)《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》,，未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),，任何單位或者個人不得設(shè)立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或者從事銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動。

這還只是第一重風(fēng)險,?！艾F(xiàn)在打了擦邊球，可日后開發(fā)商資金鏈一旦斷了怎么辦,？遇到拆遷了怎么辦,？”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，由于沒有房產(chǎn)證,，未來還會有產(chǎn)權(quán)不清的風(fēng)險：如果日后房價大漲,，開發(fā)商不想賣了，租戶又該怎么辦,？如果房企租賃計(jì)劃有變,，很可能所謂的“租戶”房、財(cái)兩空,。