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治理黑中介,，既要依法打擊其失信違法行為,，遏制其勢頭,；也要從制度設計上入手,，消除其存在土壤,，凈化行業(yè)環(huán)境,。消費者也應理性消費，提高證據(jù)意識,，做好簽約前的“功課”,。

黑中介到底該怎么管？租房者怎樣才能避免“掉坑里”,？記者采訪了中國人民大學商法研究所所長劉俊海教授,、北京大學法學院講席教授姜明安,、鏈家網(wǎng)COO首席內(nèi)容官徐東華,、北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強。

如何遏制中介亂來

行政手段要用足,，司法救濟要高效

記者：短期來看,，打擊黑中介，我們有哪些措施可以考慮,？

劉俊海：第一,，要強化監(jiān)管，消除監(jiān)管盲區(qū),，消除監(jiān)管套利空間,，打造誠信的房地產(chǎn)中介市場秩序。監(jiān)管者要與消費者站在一起,。黑中介要承擔的民事責任,、行政責任、刑事責任,，要一并追究,。不是說行政處罰了，民事賠償就不需要,，或者賠錢了就不行政處罰了,。

第二，除了罰款等行政處罰手段,，監(jiān)管工具箱里還有一些工具應該用足,、用好。比如行政調(diào)解,，監(jiān)管部門有行政處罰權(quán),，如果中介聽從調(diào)解建議，與消費者握手言和,，承擔賠償責任的,，那監(jiān)管部門是不是就可以輕罰或者不罰呢,？這就對消費者維權(quán)有所幫助了。

第三,，法院要提供高效的司法救濟,。要做到對黑中介案件的快立案、快審理,、快判決,、快執(zhí)行，支持消費者權(quán)益保護法規(guī)定的消費者“1+3”倍的懲罰性賠償請求權(quán),。

第四,，消費者協(xié)會可以通過消費警示、消費指南,、糾紛調(diào)解等手段協(xié)助消費者維權(quán),。省級消費者協(xié)會對于在全省乃至全國范圍內(nèi)有影響力的房地產(chǎn)中介侵權(quán)案件可以提起公益訴訟，這已經(jīng)為消費者權(quán)益保護法,、民事訴訟法和最高院關于消費民事公益訴訟的司法解釋所確認,，但還有待激活?？傊?，提高中介失信成本，減少失信收益,；提升消費者維權(quán)收益,，降低維權(quán)成本，做到雙升雙降,，司法救濟就會是給力的,。

姜明安：我不建議行政機關以行政調(diào)解的方式介入中介和消費者的合同糾紛。行政機關過問這些糾紛的成本可能很大,，問題可能解決不了,。如果中介的確存在行政違法行為，違法后果造成了承租人的損失,，承租人向主管行政機關反映也還是有必要的,。行政機關可對中介依法給予行政處罰，并可責令中介主動糾正違法行為,，賠償承租人的損失,。

如何消除生存土壤

建消費者友好型制度

記者：根除黑中介的生存空間，凈化行業(yè)環(huán)境,，我們還可以做怎樣的努力,？

劉俊海：首先，應當建立全天候,、全方位,、跨市場,、跨部門、跨地域,、信息共享,、快捷高效、有機銜接的房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管合作機制,。建立房地產(chǎn)中介信用查詢體系,，一張網(wǎng)覆蓋全國，中介有過劣跡的在網(wǎng)上都可以查出來,，消費者就可以做到心明眼亮了,。推動房地產(chǎn)市場治理的現(xiàn)代化，打造協(xié)同共治體系,。

其次,，完善信用監(jiān)管和信用制裁制度。建立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的資質(zhì)分級管理制度,。以他們的誠信度作為最核心的劃分標準,，而不是以注冊資本多少,、人員多少為標準,。信用等級高的可以做更多的中介業(yè)務類型，評級低的業(yè)務范圍就受到限制,。對企業(yè)來說,，注冊資本不重要了，重要的是他們的信用資本,?；谛庞帽O(jiān)管的市場主體分類才有意義。這需要制度創(chuàng)新,，智者先行,。我呼吁盡快出臺對房地產(chǎn)中介的信用監(jiān)管條例。

2015年,，國務院38個部門簽署了《失信企業(yè)協(xié)同監(jiān)管和聯(lián)合懲戒合作備忘錄》,，共同懲戒失信。對那些不誠信的中介企業(yè),、個人也應納入黑名單,，讓他們以后無法參與政府采購，無法獲得財政資金支持,，無法申請獲獎稱號,，無法獲得銀行貸款……總之，一處失信,，處處受限,。

其次,，推動制度創(chuàng)新，打造消費者友好型的制度設計,。比如,，可以規(guī)定消費者搬進房子、試住了再給中介錢,，而不是現(xiàn)在這樣還沒住進去就先交錢,；完善房地產(chǎn)中介保證金制度，起訴法院,，找不到人沒關系,，找到錢就可以了，可以規(guī)定賠償就從保證金里支出,。

再次,，加強前端關口管理。通過對房東自身的維權(quán)教育,，使其不把房子交給黑中介出租,。黑中介往往承諾房東高收入，說找合法中介,，租賃合同還得備案,，就要交稅了，我們可以不交稅,。房東貪點小便宜,，就有給黑中介做房源的動力。但是房東應該有風險消費的理念,，似乎是避稅了,，可黑中介經(jīng)常是兩頭坑人。比如偷偷打隔斷,，業(yè)主后面想恢復原狀,，也很麻煩。

徐東華：一是從準入保證金等方面入手,，提高行業(yè)準入門檻,。這樣，規(guī)模過于小的企業(yè)是無力承擔運營成本的,。二是對規(guī)模型的中介給予一定扶持,，使企業(yè)敢于在該業(yè)務上投入市場競爭，不斷拉升競爭門檻,，形成“良幣驅(qū)逐劣幣”的正向循環(huán),；三是建立從業(yè)人員黑名單制度，不僅對違規(guī)企業(yè)進行打擊,，同時對違規(guī)人員予以打擊,，其他企業(yè)不可招募黑名單中的人員,，提高個人違規(guī)成本。

姜明安：消除黑中介,，要提高經(jīng)營者誠信經(jīng)營的意識,。這需要法律制度跟上，讓法律迫使經(jīng)營者不得不誠信經(jīng)營,。對某些中介不誠信的行為,，現(xiàn)在可能只是違反合同法的問題，將來或可同時作為行政違法行為加以查處,。至于對承租人因黑中介欺詐而受到的損失,，行政機關在對黑中介實施罰款處罰時，應讓黑中介先支付受害人的被騙損失,，然后再支付罰款,，即借鑒破產(chǎn)法上破產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先清償工人工資，然后才繳納欠稅的做法,。

如何防范租房陷阱

盡量選擇信譽好的機構(gòu),，別貪便宜

記者：簽約租房時，消費者有哪些注意事項,？

劉俊海：首先,，消費者要理性消費，保持風險意識,。要從容淡定,，千萬不要沖動,。沒有資質(zhì),，沒有牌照，一看就是黑店,，就別圖便宜去那兒租房了,。要明明白白看廣告，認認真真簽合同,，清清爽爽交房租,。不要被虛假廣告忽悠，要看好自己的錢袋,，防止貪小便宜吃大虧,。

對廣告，一定要多打幾個問號,。廣告往往報喜不報憂,。要學會“倒著看廣告”，反向思考：宣傳說好的地方,，就要想想會不會有什么瑕疵,。

其次,，消費者要善于固定和保全證據(jù)。打官司就是打證據(jù),。除法律規(guī)定的幾種舉證責任倒置的情況外,，都是誰主張誰舉證的。有的消費者把廣告,、合同,、發(fā)票都弄沒了，這就難以維權(quán)了,。

最后,，消費者應當找消費者協(xié)會幫忙，經(jīng)常咨詢消費陷阱,，找些消費指南,、警示，看看哪些消費者上當受騙了,。然后自己就繞開它,。這點也很重要。

畢文強：消費者在尋租之前務必做好功課,，對相關信息進行初步了解,。可通過選擇多家中介機構(gòu)咨詢,、對比的方式進行,，切勿盲目選擇。在簽訂合同之前,，盡量選擇信譽好的房產(chǎn)中介服務機構(gòu),，并審查服務機構(gòu)以及房產(chǎn)經(jīng)紀人的相應證照是否齊全。