土地投資回報率走低后,，專業(yè)化程度低且手握地王的中小開發(fā)商難以賺錢,，其便把項目股權賣給標桿房企,，接下來,，或?qū)⒊霈F(xiàn)高價地股權轉(zhuǎn)讓潮

■本報記者 王麗新

22城密集出臺調(diào)控政策轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場預期,，致使今年前三季度拿高價地和地王的企業(yè)壓力陡增,。僅僅在過去的一個月中,，杭州,、合肥等此前土地高熱區(qū)開始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項目股權,，引入合作者開發(fā),，攤薄風險的現(xiàn)象。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，對于拿到手的地王,，企業(yè)其實是喜憂參半的,，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發(fā),，團隊不會解散,；“憂”的則是銷售、資金成本和周轉(zhuǎn)壓力,。在歷史上,，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生,，然而,，調(diào)控政策出臺之后，短期內(nèi)新地王是難以出現(xiàn)的,，致使今年拿到地王項目的企業(yè)壓力更大,。

多個地王轉(zhuǎn)讓股權

調(diào)控政策出臺僅1個月，二線城市多個地王項目即拋出了股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議,。

10月初,，信達地產(chǎn)稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創(chuàng)中國和濱江集團分持濱江奧體地塊股權40%,、10%,。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%,，是今年5月27日下午,，由萬科—信達聯(lián)合體拿下的，但拿地1小時后,，萬科即宣布退出,。

此外，信達地產(chǎn)正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業(yè)48%股份,，轉(zhuǎn)讓價7028.8萬元,，轉(zhuǎn)讓后將不再持有其任何股份。由此可見,，今年斬獲多幅地王的信達地產(chǎn)正在積極做減法,。

10月18日，綠城房地產(chǎn)集團與建發(fā)房地產(chǎn)集團宣布戰(zhàn)略合作,，首個合作項目即是備受矚目的杭州潮鳴項目,。據(jù)悉，此次合作建發(fā)房地產(chǎn)以財務注資為主,，股權占比30%，而項目的操盤和管控由綠城房地產(chǎn)負責,。據(jù)了解,，今年3月23日,，綠城以37.35億元競得潮鳴地塊，45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄,，潮鳴項目因而被視為今年杭州最重磅的一個項目,。

10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司就合肥融僑悅府項目簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,。5月30日,，融僑以單價1783萬元/畝，總價7.04285億元競得包河區(qū)S1512號地塊,，住宅樓面價13372.63元/平方米,，溢價率達271.46%，而該地塊就是融僑悅府項目,。

11月1日,，文一地產(chǎn)方面透露,，其與合肥萬科于10月31日正式就肥東FD16-12項目簽訂合作開發(fā)協(xié)議,。而早在9月23日，合肥萬科便以單價1650萬元/畝,，總價48.8億元競得肥東FD16-12號地塊,，樓面價11249.94元/平方米,，溢價率230%。而合肥萬科拿下的這宗地塊,，也成為肥東單價,、總價及樓面價三料地王。

顯然,，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業(yè)不得不引入合作者,，因為合作開發(fā)模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業(yè)去操盤,，也可以減緩周轉(zhuǎn)壓力,，進一步攤薄風險。

賣股減壓換現(xiàn)金流

若地王項目是企業(yè)在這一市場調(diào)整周期的拖累,，那么擺在眼前的則是四季度銷售額的下滑,，這將反過來讓地王項目更加難以入市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，受熱點城市調(diào)控潮影響,，10月份新房市場和二手房市場整體出現(xiàn)降溫，近期的新房推盤認購率大幅下跌至64%,，環(huán)比跌幅達14個百分點,，是4月以來的最低水平，一線城市成交量全線下滑，二線城市成交量跌幅可能更高,。

“市場預期的走低,，將導致地王項目更加難產(chǎn)?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士向本報記者直言,，尤其今年以來的地王項目多是中小房企摘得，很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去搶地王,。事實上,，龍頭企業(yè)融資成本更低，操盤能力強,，其開發(fā)成本和增加產(chǎn)品附加值能力明顯要高于中小房企,，而對于搶地王的中小房企來說，引入擁有多元化融資渠道的大型房企來操盤,，是攤薄風險,，保住生存同時也能夠分享利潤，進而達到擴張的目的重要手段,。

值得一提的是,，在公開市場搶地，看著冒險,，實則也是中小房企的無奈之選,。在少數(shù)可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發(fā),，團隊解散,；拿到手里，似乎還有空間可以賭一把,。但是,，資金的提供方是會根據(jù)企業(yè)銷售規(guī)模和回款等指標提供融資的，中小企業(yè)顯然難以拿到低成本融資,，在房地產(chǎn)下行周期中,，這是致命傷。

正如上述業(yè)內(nèi)人士向記者所示,，未來的房地產(chǎn)行業(yè),，將是中小企業(yè)越發(fā)難以生存和擴張的行業(yè)，激進者風險將更高,。