新一輪樓市調(diào)控政策發(fā)布半月，效果良好,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，10月上半月,，15個熱點城市新房價格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低,，而成交量回落幅度更大,。從過往經(jīng)驗看，調(diào)控后樓市往往會經(jīng)歷“量跌價漲—量跌價滯—量價齊跌”的過程,，調(diào)控效果在5-6個月后才會顯現(xiàn),。照常理來講，貨幣政策依舊寬松,，限購限貸力度低于上一輪,，當前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來。此次國家統(tǒng)計局罕見地發(fā)布半月房價變動情況,，并突出熱點城市量價迅速降溫,，彰顯調(diào)控效果的意圖非常明顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)所顯示的調(diào)控良效,，首先意在引導市場預期,。畢竟，與前幾輪樓市火爆最大不同在于,，本輪房價上漲,，并非是居住需求得不到滿足，也非住房供應(yīng)不足,，而是資產(chǎn)配置或投資需求,。資產(chǎn)配置或投資需求對市場預期非常敏感，當房價上漲趨勢不再,、媒體報道也轉(zhuǎn)向后,，預期就扭轉(zhuǎn)了。如果預期和房價上漲的循環(huán)逆轉(zhuǎn)了,，即使貨幣依舊寬松,，樓市也不會驟然跌入冰點。

此輪調(diào)控的另一個特點,，在于市場秩序,、需求準入、地市行為,、金融杠桿等各領(lǐng)域有各自的任務(wù),，多措并舉、全面收緊,，讓調(diào)控短期迅速見效,。但筆者認為，也要擔心樓市“超調(diào)”的風險,。首先,，對于杠桿支持下的投資需求和資產(chǎn)配置,，管制色彩濃重的“堵”效果好，但也一定會沖擊整體需求,。其次,，基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的，但正常融資需求不該“躺槍犧牲”,。另外,，熱點城市要求大規(guī)模增加供地，但很多城市的需求基礎(chǔ)并不扎實,。在未來需求減弱的情況下,，特別是投資需求或資產(chǎn)配置退潮后，會不會造成新的無效庫存呢?

因此,，調(diào)控的長遠和綜合考慮必須周全,，不能陷入單一目標導向。這種單一目標導向,，似乎在此前去庫存中也存在，如有的城市為去庫存,，不惜支持第三套房的公積金貸款,。事實上，人口流出和庫存高壓下,，非熱點城市并不具備全面反彈的基礎(chǔ),。

近期，中國宏觀經(jīng)濟論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟月度數(shù)據(jù)分析報告》顯示,，2016年1-7月,，全國房地產(chǎn)庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米,，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米,。而非熱點城市樓市很有可能隨熱點城市冷卻而降溫。隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地,，加上財政赤字率上調(diào),，普遍認為2016年四季度及2017年，基建發(fā)力將填補樓市回調(diào)留下的空白,。

綜上,，筆者認為，要理性看待樓市回調(diào)的幅度及影響,，更要摒棄讓樓市短期內(nèi)迅速降溫的單一目標導向式調(diào)控模式,。或許在清除投機需求,、過度加杠桿的基礎(chǔ)上,，讓其漸進回落，并全力推進城鎮(zhèn)化改革，釋放新鮮需求是更理想的做法,。