對于國內(nèi)樓市來說,，最近無疑經(jīng)歷了一次“大震動”：國慶前后,，共計(jì)20多城先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策,。業(yè)內(nèi)人士分析,，這是新一輪調(diào)控收緊的開始,，預(yù)計(jì)這股調(diào)控浪潮或?qū)⒗^續(xù),，“銀十”成交量或?qū)⑾禄?，樓市也已迎來政策拐點(diǎn),。但值得注意的是,，趁機(jī)鉆空子的也大有人在，一些地方規(guī)避限購等亂象猶存,，假離婚,、補(bǔ)社保或個稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭,。

限購限貸成調(diào)控核心內(nèi)容

記者梳理發(fā)現(xiàn),，近期各地出臺的樓市調(diào)控政策中，限購限貸成為核心內(nèi)容,。

在本輪出臺調(diào)控新政的城市中,，基本都涉及重啟或擴(kuò)大限購，其中合肥,、南京限購政策比較嚴(yán)格,，本地戶籍禁購第三套新房(限主力成交區(qū)域)；蘇州涉及的行政范圍最大,，下轄的吳江區(qū),、昆山市、太倉市也納入了限購范圍,。

限貸則是另一重點(diǎn),。多地的調(diào)控政策中，常見政策為提升二套房首付至四成或五成,。其中,，蘇州力度較大，不但第三套禁貸,，二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成,；北京則進(jìn)一步擴(kuò)大了二套房認(rèn)定范圍,。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，從某種程度上說,，這一輪市場的瘋狂跟高杠桿效應(yīng)密不可分,。多地限購、土地政策以及限貸政策都是從供需兩端去杠桿的典型措施,。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，目前出臺政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價(jià)漲幅較高的城市,?！邦A(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊,，意味著房價(jià)的調(diào)控從過去的一線全面蔓延到二線城市,。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策,，希望政策被市場積極吸收,，不被過度地解讀。如果各地政策出臺的時(shí)間點(diǎn)不緊湊,，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力,，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。

成交量下滑 規(guī)避限購亂象仍存

限購重拳之下,，多地樓市成交量下滑,。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日20點(diǎn),，商品房認(rèn)購84套,，成交142套。在平時(shí),，單日認(rèn)購量在300套到500套之間,。

10月3日，蘇州限購加碼,，10月5日至7日蘇州商品房成交量分別為95套,、44套、28套,，均不足百套,。而在限購限貸政策前一段時(shí)間，蘇州樓市日均成交量曾高達(dá)上千套,。

在廈門限購“升級”前,，廈門一手住宅成交數(shù)據(jù)就已經(jīng)出現(xiàn)“一路下探”的趨勢,。在限購政策“升級”前的10月1日至4日，其一手住宅日成交量在個位數(shù)徘徊,，3日甚至出現(xiàn)一手住宅“零成交”。在限購“升級”后的6日,，廈門一手住宅日成交量達(dá)到14套的國慶長假“高峰”,，比以往降幅明顯。

福州一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者,，如今投資客不搶房,，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半,。

在限購方面,，一線城市抬高社保繳稅等門檻為5年，并限定本市戶籍成年單身人士(含離異)限購一套,。二線城市中,，南京也限戶籍單身限購一套。蘇州,、合肥,、福州、南昌等多地對非本地戶籍購買首套房提出社?；蚶U稅年限均為一年,，廈門調(diào)控加碼后由一年升為兩年。

業(yè)內(nèi)人士指出,，一些城市規(guī)定戶籍單身限購1套,，堵住了通過假離婚獲得購房資格的政策漏洞，但對社?；蚶U稅年限要求不高的其他城市,，仍存在著規(guī)避限購的漏洞。

一些地方,，假離婚,、補(bǔ)社保或個稅的灰色產(chǎn)業(yè)鏈已有“重出江湖”的苗頭,。福州首開融僑尚東區(qū)樓盤的一位阮姓置業(yè)顧問說,，“福州限購力度溫和，比如限外這一條,，只要確定買房,，我們可以找關(guān)系幫助郊區(qū)縣的客戶把戶口掛到福州人才市場，就屬于市區(qū)戶口,，具有購房資格,?！?/p>

廈門一家大型房產(chǎn)中介的店長告訴記者：“假離婚、補(bǔ)稅等規(guī)避手段我們都有操作經(jīng)驗(yàn),?！痹摰觊L說，以補(bǔ)交社保為例,，只需要通過一些中介人員幫助找到一家單位,，雙方簽署期限提前一兩年的勞動合同，證明購房者為員工,，以補(bǔ)交社保,；取得社保證明后，簽署解聘協(xié)議,，證明雙方已解除勞動關(guān)系,。“整個過程中,，除了要繳納相應(yīng)的社保費(fèi)用,，中介的服務(wù)費(fèi)一般是1萬左右?！?/p>

在南京,，記者連日接到多個樓盤和中介門店的電話，其中兩家中介機(jī)構(gòu)表示可以收取手續(xù)費(fèi)代辦相關(guān)證明材料,。記者從業(yè)內(nèi)了解到,，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)和部分樓盤銷售可以通過擔(dān)保公司為購房者制造虛假證明，外地戶籍需要花費(fèi)2萬元左右,，可以獲得在本地繳納社保的虛假證明,，而直接開具虛假購房證明的費(fèi)用則被叫到了10萬元。

專家稱樓市已迎來政策拐點(diǎn)

戴亦一說,，這次調(diào)控體現(xiàn)了壓一線,、穩(wěn)二線、活三線的思路,，屬于有保有壓,，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。20城如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏,，淋漓盡致地演繹了什么叫做“因城施策”,。既給不同城市間觀察“限購療效”留下了眾多“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控的“施展空間”,。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點(diǎn)會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn),。但必須認(rèn)識到,，此類市場拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌,。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，本輪調(diào)控政策在今年10月初集中發(fā)布，北京,、深圳,、蘇州、南京,、廈門、合肥等城市較為嚴(yán)厲,，市場率先調(diào)整極有可能會從上述城市開始,。按照房地產(chǎn)周期判斷來看，6－8個月之后也就是2017年年中開始,，伴隨著供應(yīng)量的增加,，預(yù)計(jì)明年上半年市場去化周期會進(jìn)一步回升至12個月以上，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià),。

業(yè)內(nèi)分析指出,，預(yù)期土地市場熱度將有所下降。受限購政策的影響,，開發(fā)商將重新評估市場,，改變以往對市場的樂觀預(yù)期，拿地回歸理性,，短期內(nèi)將對土地市場起到降溫作用,。福建一家上市房企的投資部負(fù)責(zé)人說，今年上半年,，公司在幾個二線城市拿到“地王”,，原本項(xiàng)目打算2017年入市，“現(xiàn)在伴隨著國內(nèi)多地接連出臺樓市調(diào)控政策,，調(diào)控政策持續(xù)加碼,，預(yù)計(jì)今年拿到的這些項(xiàng)目很難通過房價(jià)上漲獲得收益，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損,。這無疑加大了公司的資金風(fēng)險(xiǎn),。”

一些專家建議,，對于熱點(diǎn)城市,，政府應(yīng)切實(shí)增加住房用地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期。并完善相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套,，吸納市場需求,，是緩解供需矛盾、平抑市場價(jià)格的長遠(yuǎn)之道,。