中國的限購政策在2014年取消后,，不到短短的兩年時間,，在炙手可熱的二線城市，又相繼在各個城市重出江湖。在9月18日杭州出臺限購政策之后，今年熱點(diǎn)二線城市的樓市真正迎來了政策的拐點(diǎn),。

盡管9月18日出臺的《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶徴摺泛鸵郧澳暇B門,、蘇州等城市比,，已經(jīng)算相當(dāng)溫柔。然而,，這個被評價為“溫柔”的限購政策和以前一些城市引發(fā)的效果是一樣的,，那就是，每一次限購令,，幾乎都演變成繼續(xù)上漲和搶購的發(fā)令槍，今年出臺限購的城市,，幾乎都如此,，外界對限購的解讀似乎達(dá)成了共識：必須趕在限購之前搶到房子。從國家統(tǒng)計局19日發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)看,，也的確如此,。

今年房地產(chǎn)市場火熱的表現(xiàn)和房地產(chǎn)政策周期性轉(zhuǎn)變之快，令很多人感到意外,。眾所周知,，今年房地產(chǎn)的主題是“去庫存”，但從目前整個房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看,，已經(jīng)完全背離了這個主題,，需要去庫存的三四線城市沒有太大的起色，不存在庫存問題的一二線城市在政策的刺激下大漲,，漲幅之大之快超越了很多人的想象,。

尷尬的是，在市場偏離去庫存主題的同時,，熱點(diǎn)城市重新祭出的降溫政策,，無論是限購，還是限貸，往往都成了解讀未來走勢的反向指標(biāo),。市場走到今天,，的確值得研究。從今年房價上漲的原因看,，除了在去庫存的主題下房地產(chǎn)政策的刺激,，以及貨幣政策的配合之外，從今年全球和中國經(jīng)濟(jì)的大周期看,，在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然乏力的情況下,，外圍市場不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策引發(fā)的資產(chǎn)荒也是資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)的主要原因。不僅僅是中國的資金,，全球的資金都在尋找安全資產(chǎn),。

在居住和投資需求都擴(kuò)張的情況下，重新拿出限購等舉措想為房地產(chǎn)市場降溫,，短期來看效果不大,。由于居住和投資需求的急劇擴(kuò)張，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)成了房地產(chǎn)市場當(dāng)務(wù)之急,。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng),，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。今年土地市場之所以“地王”頻出,，根本原因是土地供應(yīng)少,。除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)，搞饑餓營銷之外,，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過高杠桿的方式推高地價,。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元,，但其今年土地購置總價卻超過了345億元,，杠桿之高，令人咋舌,。當(dāng)前房地產(chǎn)最大的泡沫不是房價泡沫,，而是土地市場泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場去杠桿上下工夫,，用最懶惰的限購等辦法為房地產(chǎn)市場降溫,，遑論治本，連標(biāo)都治不了,。

這樣,，今年房價上漲的邏輯就基本清楚了：去庫存的房地產(chǎn)政策是第一推手，為穩(wěn)增長釋放出來的貨幣成了最大的助力,，高杠桿拿地導(dǎo)致地王頻出,，最后,，沒有及時調(diào)整的土地政策大大強(qiáng)化了未來房價上漲的預(yù)期。這幾乎意味著,，靠限購政策進(jìn)行降溫幾乎是不可能完成的任務(wù),。

筆者一直呼吁，中國房地產(chǎn)政策的思路真的該變了,。面對今天中國房地產(chǎn)市場今非昔比的規(guī)模和房價絕對值,，任何政策都應(yīng)該在兼顧當(dāng)下的同時，注重長遠(yuǎn),。哪怕我們在長效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延,，但最起碼在有針對性地解決當(dāng)下問題的措施上應(yīng)該更有針對性和技術(shù)含量。在面粉貴過面包,、土地供應(yīng)短缺,、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施恐怕都只會引發(fā)新的恐慌,。有些地方的限購政策不僅無法為市場降溫,，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進(jìn)行反向博弈,，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”,。從過去的歷史看，限購政策真正見效的滯后期差不多是6個月時間,，這意味著市場真正降溫要在明年上半年了,。如果現(xiàn)在不及時增加土地供應(yīng)，不降低房企拿地的杠桿,，不治理人為調(diào)控出來的地王,，市場在未來半年內(nèi)可能還會持續(xù)狂熱，加重資產(chǎn)價格泡沫的危險,。