房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)回落，只是意味著房價(jià)普漲階段的結(jié)束,，同時(shí)意味著樓市分化的加劇,。熱門城市和熱門地段總會擇機(jī)回溫的格局并未改變,。

近日,，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況,。在開發(fā)投資端,，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01,，比6月份回落0.39點(diǎn)。今年1月至7月,，全國房地產(chǎn)投資增速比1月至6月回落0.8個百分點(diǎn),，其中住宅投資增速大幅回落1.1個百分點(diǎn)。在銷售端,，1月至7月,，商品房銷售面積增速比1月至6月回落1.5個百分點(diǎn)，銷售額增速回落2.3個百分點(diǎn),。

多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)回落,，預(yù)示著房地產(chǎn)市場在總體上已接近頂部。在下半年,，樓市很可能出現(xiàn)逐漸下行的趨勢,。這背后，部分緣于一線城市和一些二線城市收緊了調(diào)控繩索,，提高了樓市開發(fā)和銷售的門檻,；部分緣于一些樓市火爆上漲后，市場有調(diào)整的要求,。特別是“地王”頻現(xiàn)和三四線城市樓市庫存仍居高不下,，抑制了企業(yè)的投資熱情。

樓市適當(dāng)降溫,，對宏觀面來說是一件好事,。過去樓市的發(fā)展和樓價(jià)持續(xù)上漲，曾階段性地具有多贏效應(yīng)：地方政府可獲得巨額土地財(cái)政收入,，銀行可獲得可靠的房貸利潤,，早期購房者可改善居住狀況和財(cái)務(wù)狀況。但是,，這種階段性的多贏效應(yīng),，正被越來越嚴(yán)重的負(fù)面效應(yīng)覆蓋。一方面,，房地產(chǎn)市場的過熱不止一次導(dǎo)致資金嚴(yán)重錯配,，使其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)得不到足夠的資金支持,，加大了產(chǎn)業(yè)失衡的嚴(yán)重程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。另一方面,，住房消費(fèi)和投資壓抑了居民的日常消費(fèi)需求,，加大了企業(yè)成本。有調(diào)查表明,，房價(jià)高漲，已成制約企業(yè)發(fā)展的三大因素之一,。華為深圳搬遷的傳聞,，充分表明了樓市對企業(yè)造成的困擾。此外,，一線和二線城市的虹吸效應(yīng),，導(dǎo)致三四線城市“鬼城”頻出，樓房積壓嚴(yán)重,，造成極大浪費(fèi),，弱化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)能力。

正是看到了房地產(chǎn)畸形發(fā)育的風(fēng)險(xiǎn),，政策面近期明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”,，并堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策。7月份,，在適度寬松的一片預(yù)期中,，M2同比增速只有10.2%，遠(yuǎn)低于13%的年均水平,，或許折射了決策層的審慎考量,。這一考量不可能與房地產(chǎn)市場無關(guān)。

不過,，現(xiàn)在就把房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售增速的回落,，視作房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)的信號，還為時(shí)尚早,。與貨幣政策的穩(wěn)健相比,，對房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控，要靈活得多,。因城施策是目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的主調(diào),，一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場，有著涇渭分明的政策待遇,。這也意味著,，那些有居住和投資價(jià)值，而在本輪周期中上漲幅度不大的二線城市,，政策未必會收緊,，杠桿也未必會調(diào)整,。此外，過去的調(diào)控史表明,，對一線城市和熱門二線城市實(shí)施的限購措施越嚴(yán)格,，未來的反彈也越強(qiáng)烈。即使現(xiàn)在遏制住了房價(jià),，但長期看未必能持續(xù),。這是地區(qū)發(fā)展差異、環(huán)境差異決定的,。

因此,，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)回落，只是意味著房價(jià)普漲階段的結(jié)束,，同時(shí)意味著樓市分化的加劇,。熱門城市和熱門地段總會擇機(jī)回溫的格局并未改變。真正的改變,，要等待更基礎(chǔ)性的環(huán)境變化,。比如土地財(cái)政弱化、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富效應(yīng)充分顯現(xiàn)等等,。顯然,，這需要時(shí)間。