無論誰來評判中國的房地產(chǎn)市場，必須把一二線和三四線城市分開來談,，因?yàn)椴煌鞘械氖袌龇只浅４?，有的無房可賣，有的庫存壓頂,。但說到一線城市,，卻是眾口一詞，房價(jià)會(huì)漲,。因?yàn)橘Y源的獨(dú)特性,，土地的稀缺性,，購買力的強(qiáng)大，導(dǎo)致房價(jià)有強(qiáng)大的支撐,。

但筆者有不同看法,，種種跡象表明，一線城市房價(jià)的調(diào)整就在不遠(yuǎn)的將來,。且讓我們來看看,，那些支撐一線城市房價(jià)的條件發(fā)生了什么變化？

首先是人口流入的城市化紅利,。這是過去支撐一線城市房價(jià)的最剛性需求部分,，北京和上海前些年每年大約都能增加50萬上下的流入人口，雖然加重了大城市病,，但卻為房地產(chǎn)提供了巨大需求,，成為房價(jià)上漲的源動(dòng)力。

而這兩年來,，這樣的局面一去不復(fù)返,。為緩解城市人口壓力，一線城市政府紛紛出臺政策,，大力推進(jìn)人口疏解工作,。就北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末,，北京市常住人口比2014年末增加19萬人,，但增幅下降，與2014年相比少增加18萬人,。短短幾年,，一線城市外來人口增速大大放緩，這無異于釜底抽薪,，使需求量從根本上減少,。

其次，房價(jià)本身也已曲高和寡,，地價(jià)再高也難變現(xiàn),。近幾年眾多開發(fā)商因?yàn)槿木€城市滯銷，紛紛殺入一線城市搶奪土地,，導(dǎo)致地價(jià)飆漲,，地王遍地。為了消化高昂的地價(jià)成本,，京滬眾多樓盤出現(xiàn)了豪宅化,，但因?yàn)閮r(jià)格動(dòng)輒幾千萬，這些樓盤內(nèi)大多一年賣不了幾套,。

那么是什么在支撐樓盤銷售呢,？7月初,，首開華潤城開盤賣了358套，30億的銷售額,。這里大多數(shù)客戶是賣了自己的老房子加點(diǎn)錢買新房,，800萬到1000萬的總價(jià)太高，如果不是換房騰挪的資金,，銷售量根本不可能達(dá)到這個(gè)數(shù)字。這就是北京房地產(chǎn)市場的目前的尷尬現(xiàn)狀,，之所以還有人說漲,，是因?yàn)榻衲暌痪€城市還在大量出地王，地價(jià)還在飆升,，似乎沒有上限,。

地王多了，并不意味著高端客戶也隨之增長,。據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì),，過去幾年間，北京已經(jīng)出讓了59塊樓面地價(jià)超過30000元的地塊,，總價(jià)是1920億元,，而這些地王目前真正轉(zhuǎn)化為房價(jià)銷售的，不過才200億左右,。樓盤長期滯銷,，開發(fā)商資金鏈緊張，必然會(huì)采取措施來回籠資金,，這就是房價(jià)調(diào)整的契機(jī),。

再次，我們按照租金比來算一下,。根據(jù)中國指數(shù)研究院的詳細(xì)統(tǒng)計(jì),，京滬深的一套一百平米住宅的年租金，回報(bào)率都低于2%,，而國際的水平,，無論美國還是歐洲東南亞，都在3%到5%之間,，從投資角度來說,，買一套房子要五六十年才能出租回本，而且一線城市人口流入大降,，租金上漲難以為繼,，一線城市的投資前景已經(jīng)堪憂了。

最后,，最大的問題是經(jīng)濟(jì)周期和地產(chǎn)周期疊加的影響,。其實(shí)房價(jià)最大的利空不在房地產(chǎn)業(yè),，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因?yàn)橘彿空呤窃趯?shí)體經(jīng)濟(jì)賺到錢然后加上銀行貸款來實(shí)現(xiàn)購買力,，過去房價(jià)上漲是建立在經(jīng)濟(jì)高速增長的基礎(chǔ)上,，而目前經(jīng)濟(jì)將長期處于L型，很多行業(yè)進(jìn)入蕭條期,，人們的收入不穩(wěn)定,，購買力無以為繼。今年支撐市場的投資性資金在預(yù)期到市場的變化后,，自己也會(huì)調(diào)整進(jìn)入觀望階段,。

并且，因?yàn)檎吆褪袌龅脑?，中國的房地產(chǎn)本身會(huì)出現(xiàn)三年左右的周期性調(diào)整,。在經(jīng)歷了2015年的市場轉(zhuǎn)熱和2016年的市場透支后，未來兩年,，即便房地產(chǎn)政策放松,，那么市場自己也會(huì)調(diào)整。瘋狂上漲之后必是疲態(tài)盡顯,，到那時(shí),，已經(jīng)漲到天上去的京滬的房價(jià)還能堅(jiān)持多久？