中新網(wǎng)北京6月8日電 (種卿)今年以來,，一,、二線城市土地市場接連出現(xiàn)高溢價、高總價,、高單價的“三高”地塊逾百宗,。進入6月，這股“地王”潮繼續(xù)蔓延,，首周僅3天時間就在北京,、深圳等地涌現(xiàn)出12宗“地王”，樓面價普遍高于周邊區(qū)域房價,。房企瘋狂拿地的底氣何在,？熱門地塊是否注定要走上高端路線？對未來房價影響幾何,？

房企搶拍“地王”底氣何在,？

二季度以來,，一、二線城市土地市場呈現(xiàn)出“地王”遍地開花的景象,。有分析認為,，“地王”頻出有著內(nèi)在必然性，預(yù)計多個支撐因素短期不會消失,，至少二季度仍會持續(xù),。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日,，今年全國土地市場上總價超過15億的有105宗地塊,，國有房企拿地比例明顯處于歷史高位。北上廣深一線城市和南京,、合肥等房價漲幅較快的二線城市的熱門地塊均被拍出了高價,。

5月11日，格力地產(chǎn)以樓板價37675元/平方米拿下上海泗涇地王,。5月13日,，南京連拍7宗地塊，一日收金近249億元,；此后又有保利地產(chǎn),、泰禾、時代,、正榮等企業(yè)于上海,、廣州、蘇州,、武漢等多個城市拍出“地王”,。兩周后，信達地產(chǎn)以123億元,、溢價率95.94%搶下杭州濱江區(qū)杭政儲出(2016)9號地塊,；5月30日，合肥再掀土拍“高潮”,，12宗地收金96億,，其中建發(fā)兩度以溢價率超340%競得相關(guān)地塊。

進入6月,，土地市場的“高燒”并未戛然而止,。中原地產(chǎn)研究報告的數(shù)據(jù)顯示，僅6月前3天,，一,、二線城市就出現(xiàn)了12宗“地王”,，總成交金額達到327.5億元。

值得注意的是,，就在6月3日北京市國土資源局官網(wǎng)還正式掛牌了通州文化旅游區(qū)內(nèi)一宗多功能用地,，地塊起始價高達87億元，掛牌競價時間為6月23日,，被媒體稱為準“地王”,。

房企近乎“瘋狂”的搶地事件背后有著怎樣的商業(yè)邏輯？對此,，CRIC克而瑞研究認為,，造成這種現(xiàn)象的原因主要是房企手中“有錢”了。

CRIC克而瑞稱,，一方面是房企融資環(huán)境逐漸寬松,，加上此前多次降息使得融資成本越來越低，企業(yè)借此機會大舉融資,，持有現(xiàn)金普遍出現(xiàn)增長,；另一方面，伴隨樓市回暖,、“去庫存”顯效,，多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)大幅增加,，促使房企持有的現(xiàn)金量增幅更為明顯,。

房企如何承受成本之重？

“地王”頻現(xiàn)從另一個側(cè)面也反映出,，房企投資資金更加充裕,，未來競爭將越來越激烈。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，6月前三天,，20大標桿房企拿地金額合計高達244.65億，在5月單月拿地突破531億的基礎(chǔ)上,，本月繼續(xù)維持高位,。包括首開、金茂,、雅居樂,、龍湖等房企均積極拿地，今年年內(nèi)20大標桿房企拿地金額已突破2372億元,。

房企“孤注一擲”的高投資能否換回高收益,，還要取決于市場走向。

“目前拿地的房企基本是國企性質(zhì),，這與此類企業(yè)近期財務(wù)層面可利用資金較多有關(guān)系”,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，相比別的投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的投資依然被看好,。

嚴躍進稱,，對于高價拿地的企業(yè)，近期關(guān)注焦點在于如何對項目進行解套,，即如何防范后續(xù)市場降溫帶來的產(chǎn)品定價困難的問題,；同時此類房企在后續(xù)市場上也會遇到一些營銷困難，項目會采取多期銷售的模式,，即分三期開盤：第一期價格略低,，實現(xiàn)土地成本回收的效果；第二期價格略高,，實現(xiàn)部分盈利,；第三期快速漲價，追趕高盈利,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來,，房企拼搶“地王”開始從國企蔓延到民企，預(yù)計2016年的土地競爭會越來越激烈,，企業(yè)運營難度也隨之加大,。“按照目前地價超過房價的趨勢,，未來兩年房價上漲100%以上,，這些地王才能入市”。

地王未來會否推漲房價,？

事實上,，熱點城市“地王”頻現(xiàn)的情況已經(jīng)成為當下熱門話題，“高價成交”意味著日后的“高價入市”,。對于“去庫存”壓力減弱,、房價快速上漲的部分二線城市來說，或?qū)⒁l(fā)一系列連鎖反應(yīng),。

中原地產(chǎn)研究部報告指出,，二線城市已經(jīng)成為此輪“地王潮”的絕對主力。在今年5月31日前出現(xiàn)的105宗總價“地王”里,，二線城市占比達74%,，其中南京就擁有16宗總價“地王”。

“樓面價超過房價已成為常態(tài),，雖然‘地王’不完全代表未來市場售價,，但如此多的集中出現(xiàn),，未來房價很難不受影響”，張大偉直言,，特別是現(xiàn)下房價快速攀升的南京,、合肥、廈門,、蘇州,，已成為“地王”最密集的二線城市?！叭绻麤]有約束性政策,，房價未來很可能會呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲”。

基于“地王”大量涌現(xiàn)對樓市的影響,，CRIC克而瑞研究表達了同樣的擔憂,，“這可能直接導(dǎo)致部分城市出臺‘限購’政策”。

事實上,，為抑制“地王”蔓延,，已有地方政府出臺了“土地限價”舉措。5月27日,，南京市委宣傳部通過其官方微博發(fā)布消息稱,，南京市政府出臺土地新政，實行土地出讓最高限價辦法,，對報價超過限價的終止土地出讓,。南京也成蘇州之后全國第二個實行“土地限價”的城市。

熱門地塊樓盤全面高端化,？

從上述土地市場成交的地塊來看,，“地王”不再集中出現(xiàn)在城市中心區(qū)域,，像北京,、上海近期拍出的“地王”均是此前主要解決剛需的區(qū)域。

中新網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn),，北京地區(qū)6月2日拍出的三個地塊分別位于中關(guān)村環(huán)?？萍紙@、順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn),、延慶新城,，從地理位置上看均處于六環(huán)以外，而根據(jù)拍價,，房企要想回本盈利,，未來預(yù)期售價都要在6萬元以上，就現(xiàn)在該區(qū)域的新房均價來看,，已屬于高端豪華住宅價位,。

“未來豪宅化難以避免,。”張大偉直言,，新上市的商品房定價未來會出現(xiàn)高端化趨勢,，而很多過去認為是非豪宅的區(qū)域?qū)?yīng)大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響,。