最近深圳掛拍一宗商住建設(shè)土地,，少見的是,，該地塊上的建筑不允許預(yù)售,，只能峻工并取得產(chǎn)權(quán)證后才能銷售,。我的看法很明確，現(xiàn)售商品房沒什么稀奇,，市面就有很多,；可是這不能說明現(xiàn)售房優(yōu)越，期房有什么問題,。預(yù)售制在中國的商品房市場占主流,，其真實作用是加快行業(yè)發(fā)展，幫助民眾改善居住水平,。和按揭貸款讓買房者提前住上新房一樣,，預(yù)售制讓開發(fā)商加速建房，這兩個制度的發(fā)明,，都可以稱得上偉大,。

有人覺得，商品房預(yù)售是開發(fā)商精心設(shè)計的騙局,。他們制造“期房價格低”的假象,，無償占用購房者的預(yù)付款，也無需承擔(dān)房屋建成后的存貨成本,。開發(fā)商拿到預(yù)售款之后,，獲得銀行貸款，還能到下一個項目囤地炒地,。買房者承擔(dān)風(fēng)險：開發(fā)商不按期交房,，或交房之后有瑕疵，維權(quán)很麻煩,。據(jù)說,，預(yù)售制是開發(fā)商利用強(qiáng)勢地位對買房者的欺壓。

這種陰謀論是不懂商業(yè)的揣測,。解讀預(yù)售制,，先得對房地產(chǎn)資金概況有所了解。房地產(chǎn)是資金大,、周期長,、風(fēng)險高的行業(yè)。若法律要求資金足額再蓋房,，沒幾家開發(fā)商承擔(dān)得起——即便可以,，沉淀資金也是不小的浪費(fèi)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心,，開發(fā)商通過合約,，將眾多產(chǎn)業(yè)連接在一起，實現(xiàn)了資金的快速流轉(zhuǎn),。

房地產(chǎn)是高度金融化的產(chǎn)業(yè),。樓盤建成之前，通常有幾大資金流在支撐建設(shè)：開發(fā)商自有資金,、銀行貸款,、承建商墊款、購房者預(yù)付款,。大量資金涌向這個行業(yè),，新房才得以快速建設(shè)，我們的居住水平才得以提高,。這些環(huán)節(jié)中,，預(yù)付款本身既是資金流，也是合約的橋梁,。通過預(yù)售,，商家鎖定購房者，獲得一筆資金,，再向銀行申請貸款,。這類項目預(yù)期穩(wěn)定，風(fēng)險較小,，銀行通常很青睞,。很多銀行會要求達(dá)到一定預(yù)售比例才提供貸款。

消費(fèi)者以預(yù)判較低的價格鎖定房產(chǎn),，等房屋真正到手,，升值部分足以抵消預(yù)付成本。開發(fā)商提前“低價賣房”,，卻能先獲得資金,。這是一個期貨性質(zhì)的合約，各國房地產(chǎn)都能看到,，大宗商品也不鮮見,。從市場穩(wěn)定的角度說，開發(fā)商通過預(yù)售試探市場,，還有什么比真金白銀更能反映消費(fèi)意愿呢,？預(yù)售降低行業(yè)風(fēng)險，減少了很多無謂的浪費(fèi),。

買賣雙方都面臨預(yù)售房的風(fēng)險,。房價暴漲，開發(fā)商會認(rèn)為賣得太便宜,，吃了大虧,；房價暴跌,，買房者覺得不劃算，選擇毀約,。交房后發(fā)現(xiàn)瑕疵,，開發(fā)商資金鏈斷裂、跑路,，這些情形如果發(fā)生,，可以付諸司法。若是司法不力,，則是司法實踐的難題,，并不說明預(yù)售制本身有什么問題。所有合同類型都會面臨糾紛,，這不意味著這些合同都有合法性的問題,。

中國房地產(chǎn)的發(fā)展十分迅速，然而和旺盛的需求相比,，住房供給還是相對短缺,。尤其在大城市，人們買房簡直和“搶房”差不多,。買房看漲基本成了一代人的心理定勢,，他們大多接受預(yù)付買房。開發(fā)商獲取資金,，開發(fā)更多樓盤,。稱“預(yù)售炒房”的人沒看到，預(yù)售制是房地產(chǎn)供給的一環(huán),，它的真實作用是降低房價,。

對一些人而言，等待期房是痛苦的,，交一筆錢之后還要等一兩年,。市場其實也有現(xiàn)售房，開發(fā)商也提供這方面需求,。在住房供給過剩的地方,，購房者購買的就不是期房，而是開發(fā)商急于出手的現(xiàn)房,。這也很好地駁斥了“預(yù)售炒房”的陰謀論,。

商品房預(yù)售制施行二十多年，看起來是從國外引進(jìn)的制度,，其實里面包含市場的合理性,。購房者和開發(fā)商基于不同目的，簽訂預(yù)售合同,，這是市場自發(fā)合作的結(jié)果,。取消預(yù)售制,，開發(fā)商獲取貸款、獲得土地,、開發(fā)建設(shè)的能力會大大降低,。很多中小房產(chǎn)商會被逐出市場。房地產(chǎn)業(yè)的資金減少,，供給受限，漲價也就成為必然,。這個模式并不會輕易消滅,，只不過是把原本公開透明的市場逼到地下，購房者冒的風(fēng)險更大,。