上周五,，國務(wù)院常務(wù)會議宣布營改增全面實施進入倒計時狀態(tài),。由于房地產(chǎn)行業(yè)被納入本次試點，適用稅率為11%,，加上兩會期間國稅總局局長王軍曾明確表示，本次營改增方案將首次涉及自然人繳納增值稅征管,，比如個人二手房交易,，社會輿論對個人自用住房在5月1日之后上市交易，稅費負(fù)擔(dān)是否將加重產(chǎn)生了很大的疑問,。

很多人擔(dān)心,，現(xiàn)有的二手房交易營改增之后，按總價5.5%征收的營業(yè)稅,，未來會不會轉(zhuǎn)為按差額的11%計征,。這個問題波及面廣，且稅費條例又非常復(fù)雜,，因此也產(chǎn)生了很多誤解,。以筆者對財稅的了解而言，這種擔(dān)心可能屬多余,。

首先從征收對象來說,，房地產(chǎn)企業(yè)和自然人在稅法上來講是兩個概念。以最簡單的邏輯來說,，房地產(chǎn)企業(yè)是指商品房的生產(chǎn)者,，整個生產(chǎn)過程涉及土地、建筑材料,、人員等各種生產(chǎn)要素的采購,。而買賣二手房的自然人，則是商品房的使用者,，整個買賣過程中的當(dāng)期進項抵扣額是無法核定的,。因此，二者的納稅人身份是不一樣的,，房地產(chǎn)企業(yè)通常是一般納稅人,，個人則是小規(guī)模納稅人。根據(jù)增值稅暫行條例,，小規(guī)模納稅人采用簡易計稅法,，稅率也只有3%。

其次從原理上來說,，增值稅也不適用自然人自用房的市場增值部分,。增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的流轉(zhuǎn)稅,，而二手房買賣實際很難區(qū)別哪些房源來自個人自用住房,，哪些房源來自炒房客，或者二者兼有,。我們也知道,，二手房買賣除了要交營業(yè)稅，還要交個人所得稅。如果營改增對于個人自用住房而言是對增值額征收的話,，那么個人所得稅是否應(yīng)該取消呢,？很顯然，這是不可能的,。

因此,，未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當(dāng)前的稅費基本框架也會沿用下去,。比如,，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業(yè)稅減免政策應(yīng)該會沿用下去,，否則二手房交易的實際稅費負(fù)擔(dān)肯定會加重,，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外,，當(dāng)前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅,，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅,，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負(fù)擔(dān)會加重,，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。

最后讀者如果有心,，其實可以發(fā)現(xiàn)個人二手房不會受到此次營改增試點擴大影響,，最直接的證據(jù)來自財政部和國稅總局的答記者問。上周五兩部委的答記者問中,，明確提到新增試點行業(yè)“涉及納稅人近1000萬戶,，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍”。這個量級,，不可能意味著全社會所有的存量二手房都納入了5月1日鋪開的試點范圍中,。

筆者以為，個人二手房交易進入營改增范圍,，至少應(yīng)該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后,。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數(shù)據(jù)規(guī)模也將大大超出當(dāng)前的營改增試點,。另外一個可供參照的時點是,，國土部門全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息最快也要在2017年才能實現(xiàn)共享和可查詢，而這個數(shù)據(jù)庫顯然會是未來計稅的重要依據(jù),。