日前召開的中央財經(jīng)領導小組第十一次會議提出,，化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展,。緣何這次提及“化解房地產庫存”,，并將其與房地產業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤？如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經(jīng)濟的影響,？

微觀上,，庫存是一個企業(yè)管理的概念，是指企業(yè)為銷售而準備的原材料,、中間品以及產成品,，即所謂“庫存管理”。按生產流程,，庫存分為原材料,、中間品（半成品）和產成品三個類別的庫存；宏觀層上,，企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經(jīng)濟周期的指標,，即所謂“庫存周期”。如經(jīng)濟復蘇,、需求改善,，但生產還沒有完全恢復，就帶來庫存的被動消耗,，稱為產出上行,、庫存下降的“被動去庫存”階段；經(jīng)濟由復蘇轉為繁榮,，稱為產出上升,、庫存上升的“主動補庫存”階段。

因此,，樓市“去庫存”,，應該是行業(yè)“庫存周期”的概念。并且,，由于樓市庫存去化到何種程度,，關聯(lián)到上游原材料和制造業(yè)（水泥、鋼鐵,、建材等）,、關聯(lián)到下游消費品行業(yè)（家具建材,、家電家紡、裝飾裝潢等）的庫存行為,，進而影響到經(jīng)濟擴張或收縮的動能,，因而備受各界關注。

樓市“去庫存”首次提出,，是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設工作會議上,，新任部長陳政高就完善房地產政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”,。從那時起,，“去庫存”就取代“調房價”，成為樓市的新主題,?？梢哉f，近一年多來,，為了“去庫存”,，采取了很多措施，比如退出包括限購在內的行政干預,、降低稅費,、提高杠桿，再比如打通商品房和保障房通道,、公積金異地流轉,、停止土地供應、發(fā)展新房租賃等,。

事實上,，今年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉到1-10月份增長7.2%,，預計全年銷售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高,。50個重點城市樓市庫存消化周期，已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月,，一線城市庫存消化周期甚至為7-9個月,。進入四季度，開發(fā)商在這些區(qū)域已經(jīng)從“去庫存”全面轉向了“補庫存”,，土地市場明顯回升,。

CREIS數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的37個主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%,，庫存則下降了1.8%,，而三、四線城市庫存嚴重。究其原因,，首先,，三,、四線城市人口產業(yè)集聚能力不足,，樓市有效需求跟不上；其次,，三,、四線城市政府財力有限，“土地換配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式,，土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級聯(lián)動”模式很普遍,，超級大盤比比皆是，很多項目要開發(fā)數(shù)年,，甚至十幾年,。

因此，即便重點城市樓市持續(xù)回暖,，并帶動全國樓市銷售量回升,，但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來,，庫存僅在5月短暫減少,，后續(xù)一直增加。10月底,，全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米,，遠大于7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外,，商品住房庫存結束連續(xù)兩個月減少態(tài)勢,，10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升,，重災區(qū)在三四線城市,，而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應遞減是主要原因,。

另外,，從庫存概念看，除了常說的待售庫存,，即產成品庫存外,，還包括在建庫存（半成品）和已批未建庫存（原材料）。前者是顯性庫存,，規(guī)模不大,，業(yè)內匡算的消化周期多在24個月左右；后兩者是隱性庫存，規(guī)模非常大,。中信證券估計,，按規(guī)劃建筑面積，目前已批未建庫存70.9億平方米,、在建庫存55.3億平方米,、待售庫存6.6億平方米，全國整體庫存達到132.8億平方米,。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算,，即便未來不增加土地供應，也要10年才能消化完,。

當前,，盡管資金面全面好轉，但開發(fā)商新開工和拿地積極性并不高,，庫存制約是首要原因,。三、四線城市開發(fā)投資,、新開工和庫存分別占全國的45%,、60%和70%，所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標”（新開工,、拿地,、開發(fā)投資）始終疲軟，這也是今年以來固定資產投資增速持續(xù)回落的原因,。盡管樓市庫存成本比較低,，但關鍵是，若三,、四線城市庫存不消化,，全國樓市開發(fā)投資、上下游制造業(yè)產能過剩,，進而全社會固定資產投資疲軟的格局就無法化解,。

因此，去庫存仍將貫穿2016年,。在政策上,，針對既有政策邊際效應減退，新一輪政策呼之欲出,，如首套房貸款首付和交易稅負降低,、推進公積金異地流轉、保障房（包括棚改）供給全面貨幣化,、國家住房銀行,、資產證券化等,。另外，以加速新型城鎮(zhèn)化為契機,，以戶籍改革和傳統(tǒng)產業(yè)轉移為抓手,，大力夯實返鄉(xiāng)置業(yè)，可能成為政策重點,，意在讓“需求跟著人走,、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產業(yè)走”,，實現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三,、四線城市“扎根”,、讓產業(yè)在三,、四線城市集聚，從而實現(xiàn)“樓市,、人口,、產業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。