曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)行業(yè)，如今正走下高利潤(rùn)率的神壇,。截至日前，包括萬(wàn)科,、綠地,、招商等在內(nèi)的80家上市房企公布了三季度報(bào)告，80家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4244.45億元,，但凈利潤(rùn)只有343.5億元,，平均凈利潤(rùn)率僅為8%，創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄,。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析認(rèn)為,，土地價(jià)格、融資成本上漲等成為蠶食利潤(rùn)的主要原因,，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。

　　過(guò)半企業(yè)凈利潤(rùn)下滑

　　10月27日晚，萬(wàn)科發(fā)布了三季度報(bào)告：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入293.3億元,，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)20.1億元,，同比分別增長(zhǎng)32.3%和21.8%。1至9月份,，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入796億元,，同比增長(zhǎng)26.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)68.5億元,，同比增長(zhǎng)6.1%,。凈利潤(rùn)率為8.6%。銷(xiāo)售方面,，萬(wàn)科前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1439.8萬(wàn)平方米,，銷(xiāo)售金額1804.7億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%和21.1%,。

　　萬(wàn)科僅是凈利潤(rùn)下滑至個(gè)位數(shù)的眾多上市房地產(chǎn)企業(yè)中的一員,。昔日被稱(chēng)為四大地產(chǎn)龍頭股“招保萬(wàn)金”中的招商地產(chǎn)發(fā)布三季度報(bào)告顯示，第三季度,，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入59.32億元,，同比下降23.02%,；凈利潤(rùn)7350.44萬(wàn)元，同比下降83.85%,。1至9月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入239.06億元,，同比增長(zhǎng)0.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.19億元,，同比下降0.97%,，凈利潤(rùn)率為9.3%。針對(duì)第三季度營(yíng)業(yè)收入的下降,，招商地產(chǎn)表示,，主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度的原因。

　　標(biāo)桿房企的凈利潤(rùn)率尚且如此,，一些中小房企的表現(xiàn)更不樂(lè)觀,。來(lái)自中原地產(chǎn)市場(chǎng)部昨日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在公布三季度報(bào)告的80家企業(yè)中,，只有28家企業(yè)利潤(rùn)率高于10%,，52家企業(yè)利潤(rùn)率低于10%。從凈利潤(rùn)來(lái)看,，80家房企的平均凈利潤(rùn)率8%,，達(dá)到歷史最低值。其中,，45家企業(yè)凈利潤(rùn)出現(xiàn)下調(diào),。據(jù)了解，2013年房企平均凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%,，2014年平均凈利潤(rùn)率為10%,。“預(yù)期隨著中小房企三季報(bào)的集中公布，房企的整體平均凈利潤(rùn)也在8%左右,，2015年將是房企第一次出現(xiàn)行業(yè)平均利潤(rùn)率低于兩位數(shù)的年份,，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入中低利潤(rùn)行業(yè)范疇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,。

　　銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看上去很美

　　凈利潤(rùn)表現(xiàn)不理想,，但是房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)看上去卻“很美”。

　　昨天下午,，恒大地產(chǎn)發(fā)布銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào),，10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額258億元，刷新今年房企單月銷(xiāo)售歷史最高紀(jì)錄,，環(huán)比增長(zhǎng)129.9%,，同比上漲185%。前10個(gè)月,，恒大累計(jì)銷(xiāo)售額1545.3億元,，已經(jīng)提前完成年度1500億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo),，成為今年首個(gè)完成全年目標(biāo)的房企。“今年恒大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)可觀,，與其4月份宣布全國(guó)樓盤(pán)住宅‘無(wú)理由退房’有一定關(guān)系,。此外，9月份恒大與全國(guó)15家知名品牌家居企業(yè)建立合作聯(lián)盟,，實(shí)現(xiàn)‘拎包入住’，對(duì)購(gòu)房者的吸引力進(jìn)一步增加,。”業(yè)內(nèi)人士分析道,。

　　億翰智庫(kù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月份,，萬(wàn)科,、綠地、恒大,、保利,、中海、萬(wàn)達(dá),、碧桂園7家房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均達(dá)到千億元,。其中，萬(wàn)科依舊居于龍頭老大的地位,，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或超過(guò)2000億元,。去年與萬(wàn)科“爭(zhēng)奪”行業(yè)老大的綠地前10月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居第二，預(yù)計(jì)為1610億元,。從全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況看,，預(yù)計(jì)有25家房企前10月能累計(jì)完成目標(biāo)的70%。其中,，保利置業(yè),、恒大、龍光,、華潤(rùn)4家企業(yè)表現(xiàn)較好,，全年業(yè)績(jī)完成率超過(guò)90%。

　　“去年1至10月份銷(xiāo)售金額進(jìn)入前10強(qiáng)的門(mén)檻為400億元,，今年門(mén)檻已經(jīng)升至500億元,。前20強(qiáng)、前50強(qiáng),、前100強(qiáng)的門(mén)檻分別為240億元,、140億元、70億元,。整年而言,，2015年預(yù)計(jì)有7到8家房企銷(xiāo)售金額過(guò)千億元,。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示。

　　增收不增利或成新常態(tài)

　　不難看出,，增收不增利或已成為房地產(chǎn)企業(yè)的新常態(tài),。一位業(yè)內(nèi)人士在接受北京晨報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房企凈利潤(rùn)率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑,，未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)率存在進(jìn)一步下滑的可能,，“有測(cè)算顯示，在凈利潤(rùn)率只有10%左右的情況下,，如果一個(gè)項(xiàng)目投資失敗,，可能會(huì)吃掉幾個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，甚至可能會(huì)導(dǎo)致公司資金鏈斷裂,。”

　　對(duì)于房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的原因,，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，近年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，一二線(xiàn)城市地王頻出,，價(jià)格過(guò)快上漲，而房?jī)r(jià)的漲幅放緩,，明顯趕不上地價(jià)漲幅,，房企過(guò)去依賴(lài)土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。另一方面,，房企融資成本也隨之不斷上漲,，對(duì)內(nèi)對(duì)外融資的成本都在吞噬利潤(rùn)。此外,，雖然一二線(xiàn)市場(chǎng)回暖,，但三四線(xiàn)依然處于調(diào)整過(guò)程中，以?xún)r(jià)換量在持續(xù),。面臨銷(xiāo)售的艱難,，企業(yè)在推廣渠道上花費(fèi)的財(cái)力也在不斷增加，宣傳與管理費(fèi)用等都在不斷攀升,。

　　■專(zhuān)家分析

　　可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　在利潤(rùn)下調(diào)的情況下,，不少企業(yè)開(kāi)始撤離房地產(chǎn)領(lǐng)域、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),。

　　8月份,，老牌房企萊茵置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，公司更名為萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司,，經(jīng)營(yíng)范圍中取消了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),。

　　此外，海德股份、匹凸匹也先后發(fā)布公告,，表示基本退出房地產(chǎn)市場(chǎng),。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心歷年的監(jiān)測(cè)，2009年底滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司有303家,，約占滬深上市公司總數(shù)的18%,。而在2014年，滬深兩市涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家,。這意味著,，5年間超過(guò)100家A股涉房企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　“核心盈利能力下滑,、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇……預(yù)計(jì)在利潤(rùn)下調(diào)的情況下,，將有越來(lái)越多的非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司離開(kāi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將越來(lái)越激烈,。雖然目前很多房企在加強(qiáng)成本控制、提高周轉(zhuǎn)速度等方面取得了不錯(cuò)的成績(jī),，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸,。房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)