在繼萬達萬科合作之后,業(yè)內又有兩項大手筆并購案曝光:5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發(fā)有限公司67.08%的股權;6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份,。無獨有偶,碧桂園也在近日宣布合作并購將是公司的拓展方向,。

　　不只是以上這些企業(yè),5月份以來,中交系,、招商系,、保利系,、上實系,、中糧系等房地產企業(yè)的重組話題也再次成為市場關注的焦點,。在樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經結束的市場背景下,大型房企通過并購重組構建“巨無霸”漸成趨勢,。另一方面,在行業(yè)深度競爭時期,一些中小型房企則失去了生存機會,。分析人士認為,在行業(yè)整體調整時期,比起龍頭企業(yè),中小房企更應該互相合作,“抱團取暖”。

　　大房企強強聯(lián)合成“巨無霸”

　　在萬達與萬科這兩大房企進行戰(zhàn)略合作的同時,其他大型房企也在醞釀強強聯(lián)合或戰(zhàn)略重組,。

　　5月28日,恒大湖北公司以16.07億元摘得武漢三江航天房地產開發(fā)有限公司67.08%的股權;6月2日晚間,恒大又宣布將以55億元收購中渝置地旗下重慶中渝集團92%的股份,。不僅如此,另一個房產巨頭碧桂園也在近日宣布,合作并購將是公司未來的拓展方向。

　　而在不久前,業(yè)內傳聞中國交通建設集團(以下簡稱“中交建”)在收購綠城后,正在考慮進行戰(zhàn)略重組,整合中交建旗下的房地產業(yè)務,。而招商地產也于5月17日晚間刊發(fā)公告稱,招商局集團正在積極研究及制訂重大資產重組的相關方案,擬推動整個招商局集團地產板塊的整合工作,。據(jù)悉,保利集團旗下保利地產和保利置業(yè)兩大地產上市平臺的整合工作也正在進行。此外,已進行改革的房企有華僑城、中海等,以及近期引發(fā)資本市場高度關注的中糧集團內部改革方案也正在報批中,。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年銷售額達到“千億軍團”的房企已經擴容至7家,未來“千億軍團”房企之間的競爭將更加激烈,行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此,。例如萬科正在謀劃未來十年的萬億市值大平臺,恒大多元化謀求規(guī)模化的持續(xù)增長,爭取行業(yè)領先的地位,。而中交系,、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體將成為這些房企爭奪行業(yè)老大地位的重要籌碼,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,在中國城鎮(zhèn)化率已經接近60%的市場背景下,房地產行業(yè)增速已經呈現(xiàn)出下滑趨勢,此時,房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征,“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。

　　在他看來,中海與中建地產重組完成后,成功鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位;招商地產未來可能因為母公司資產的注入成為中國最大市值開發(fā)商;金豐投資重組方案交易完成后,綠地的市值或將成為房地產行業(yè)“老大”,這將加劇2015-2016年房地產行業(yè)的“龍爭虎斗”,。

　　“這些品牌房企重組完成后,中國房地產市場將形成若干個‘巨無霸’型的房企,。屆時,‘大者恒大,強者恒強’局面的形成,最終會推動市場集中度越來越高”。張宏偉說,在樓市規(guī)?；鲩L時期,房地產行業(yè)有利可圖,較高的投資回報使得房企盈利沖動凸顯,房企展開資源爭奪賽已不可避免,。然而,如今樓市規(guī)模化發(fā)展時代已經過去,房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴張模式將導致資源的閑置,、重疊和浪費,行業(yè)內部和企業(yè)內部都將進入整合重組的下半場,。

　　中小房企變賣股權

　　在大型房企“強強聯(lián)合”成為巨無霸的同時,一些中小型房企生存空間卻越發(fā)狹窄。事實上,在多重壓力夾擊之下,房企資金鏈捉襟見肘的問題持續(xù)惡化,導致不少中小型房企為了“保命”生存,不得不通過股權出售這種極端的方式,以換得現(xiàn)金流,。

　　實際上,有些小企業(yè)已經破產,。近日消息,臺州市新宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司因資金鏈斷裂已經宣布破產,目前該公司已經由臺州市政府接管。

　　市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至目前,在北京,、上海產權交易所,2015年以來掛牌轉讓的房企股權已經超過100億元,。其中,北京產權交易所新增掛牌房企分布于蘇州、昆山,、三亞,、沈陽等二三四線城市。上海產權交易所掛牌的房地產項目22個,其中12個項目轉讓100%股權,。值得一提的是,滬交所掛牌轉讓股權的企業(yè)中,包括嘉凱城,、上實房展等知名企業(yè)。

　　《經濟參考報》記者注意到,長三角地區(qū)成為房企掛牌轉讓股權的重災區(qū),在滬掛牌的22個項目中有15個分布于長三角地區(qū),且大部分選擇100%股權轉讓,例如蚌埠恒遠置業(yè)有限公司,、南京喜馬拉雅置業(yè)有限公司,、南京水清木花置業(yè)有限公司等。

　　數(shù)據(jù)顯示,2014年至今,四川至少已有30家本地企業(yè)退出了房地產開發(fā)領域,。當年活躍在成都市場上的本地房企——圣沅房產,、武海置業(yè)等近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。

　　張宏偉認為,從今年上半年大多數(shù)資金面暴露出問題的中小企業(yè)來看,融資成本與拿地成本偏高成為其企業(yè)經營層面較大的問題,。早在今年3月,由于“佳兆業(yè)的債務違約事件”,市場評級機構也曾預警,內地小型房企可能出現(xiàn)債務違約情況,導致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜,加速房地產市場兩極化,。

　　專家建議中小房企“抱團取暖”

　　在業(yè)內人士看來,目前國內房企呈現(xiàn)兩極分化局面的一個很大的原因就是資金因素,。

　　近日,由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”研究發(fā)現(xiàn),2014年房地產行業(yè)調控政策回歸常態(tài)化,、市場進入調整期的背景下,房地產企業(yè)內部分化也愈加明顯,。

　　2014年,在銷售不暢和成本上升的雙重壓力下,大部分房地產上市公司凈資產收益率下跌。同年度滬深,、大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至9.17%和14.74%,每股收益均值分別比2013年略有下降,。在負債方面,截至2014年末,滬深上市房地產公司的資產負債率均值為65.26%,大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為70.10%,同比均有小幅上升。

　　市場機構CRIC研究中心研究員房玲分析認為,隨著地產行業(yè)的集中度不斷上升,兩極分化加劇,行業(yè)龍頭企業(yè)的市場占有率越來越高,同時還在不斷擴充實力,對于中小企業(yè)的擠壓越來越甚,。中小房企要在這樣的市場環(huán)境下保有甚至增加市場份額,互相之間加強合作“抱團取暖”更有必要,。

　　從行業(yè)的角度看,馬太效應增強,中小房企市場占有率持續(xù)縮水。CRIC研究機構的數(shù)據(jù)顯示,2012年到2014年,TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長,行業(yè)集中度進一步提升;但另一方面,中小房企的市場份額進一步被擠占,生存空間進一步壓縮,。

　　“面對房地產行業(yè)突變的2014-2015年,大型房企紛紛轉型跨界,但中小房企資金實力不足,有時是心有余而力不足,有限的資金難以支撐企業(yè)更多元發(fā)展的需求,。”房玲表示,對于中小企業(yè)而言,單一的房產發(fā)展模式可能不再適應時代發(fā)展,而地域性的抱團未來可能更有機會。“通過多方合作的方式,能夠實現(xiàn)各家企業(yè)的資金互利,集小企業(yè),、合大資金、利眾好,。”

　　房玲還說,對于一些房地產主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言,與其分散精力,持續(xù)虧損,不如止損退出,集中精力發(fā)展主業(yè),或者尋求新的業(yè)務方向,如科技,、互聯(lián)網、醫(yī)療等新興產業(yè),。而在尋求新業(yè)務方向上,中小房企還可以抱團合作,。“對于擁有資源或資金優(yōu)勢,并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產業(yè)務的房企而言,盡管開發(fā)能力較弱,卻也擁有一線生機,可以選擇合作開發(fā)、委托開發(fā),、資本撬動等合作模式與大型房企合作”,。