在過去的一年里,，湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)高位調(diào)整，開發(fā)投資,、商品房銷售增速小幅回落,，土地購置面積,、房屋新開工規(guī)模增速持續(xù)走低,。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，新的一年里,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化將更加明顯,，包括湖北的一些熱點(diǎn)區(qū)也將從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向供應(yīng)相對(duì)過剩?！≈袊?guó)指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政表示,，行政干預(yù)逐步退出后，商品房進(jìn)入到正常的市場(chǎng)周期中運(yùn)行,，供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素,。

　　開發(fā)商資金鏈趨緊

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在過去的一年湖北省房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售形勢(shì)均好于全國(guó)和中部六省平均水平,。前11個(gè)月,，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)24.1％，高于全國(guó)平均增速12.2個(gè)百分點(diǎn),，增速在全國(guó)排第3位,，在中部六省排第1位，開發(fā)完成投資總量在全國(guó)排第10位,，中部六省排第3位,。

　　從土地購置面積和房屋新開工面積看，總體持續(xù)下降,。今年以來,，受房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)銷售回落的影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,，消費(fèi)者購買意愿和預(yù)期下降,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)意愿也有所下降，拿地積極性不高,。前11個(gè)月全省本年土地購置面積1016萬平方米,，同比下降34.4％，土地成交價(jià)款同比下降23.1％,。受前兩年全年土地購置面積基數(shù)過高的影響,，待開發(fā)壓力仍然較大。湖北省統(tǒng)計(jì)局介紹,，目前全省待開發(fā)面積已達(dá)1646萬平方米,，同比增長(zhǎng)5.9％，而新開工面積同比下降了6.1％,。

　　從資金面看,，房產(chǎn)商資金鏈仍然趨緊。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，前11個(gè)月,，全省開發(fā)實(shí)際到位資金3850億元，同比增長(zhǎng)2.6％,，比開發(fā)投資增速低21.5％,。其中國(guó)內(nèi)貸款到位675.97億元，同比下降11.3％,；定金及預(yù)收款751.18億元,，同比下降3.8％。從銷售情況看,，整體上去庫存化壓力依然較大,。湖北省住建廳介紹，住宅銷售面積4010萬平方米,，同比增長(zhǎng)3.3％,，增幅比去年同期下降36.2％，比上半年增幅下降7.3％,。分區(qū)域看,，武漢、孝感,、荊門銷售情況較好,，同比增幅分別為14％、17.6％,、9.4％,；黃石、十堰,、宜昌,、襄陽銷售面積下降明顯，同比下降18.6％,、19.4％,、14.2％、14.4％,。

　　市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，在新的一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化將更加明顯,，包括湖北的一些熱點(diǎn)區(qū)也將從供應(yīng)不足轉(zhuǎn)向供應(yīng)相對(duì)過剩,。中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國(guó)政介紹，2014年下半年放松限購和限貸政策,、央行降息和湖北省住房公積金新政16條等一系列政策的出臺(tái),，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的積極促進(jìn)作用。但是從目前運(yùn)行情況看，政策刺激效果有限,，商品房銷售在短期沖高后,，又在逐漸回落。

　　他說,，主要原因是行政干預(yù)逐步退出后,，商品房進(jìn)入到正常的市場(chǎng)周期中運(yùn)行，供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素,。以省會(huì)武漢為例,，這里的高庫存和逐漸下滑的去化率表明樓市未來仍以讓價(jià)跑量為主。在過去的兩年里,，武漢共出讓居住及商住建筑面積8813萬方,，除已開工和在售項(xiàng)目外，未來兩年將新增供應(yīng)約4000萬方,，2015年武漢商品住宅仍處于供應(yīng)高峰內(nèi),。因此去庫存將成為未來武漢樓市新常態(tài)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)需求結(jié)構(gòu)的變化也將是2015年湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大新特點(diǎn),。武漢億房網(wǎng)研究中心分析師熊唯介紹,，在限購限貸政策放松后，剛需已經(jīng)不再是購房主力軍,，一些適應(yīng)改善型需求的大戶型項(xiàng)目和高端項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售火爆,，可以預(yù)料新一年里購房需求結(jié)構(gòu)將從過去以剛需為主，轉(zhuǎn)向剛需,、改善型需求和投資型需求多種需求結(jié)構(gòu)并存,。市場(chǎng)將出現(xiàn)中小戶型將相對(duì)過剩、而改善型和高端需求的增加又將導(dǎo)致大戶型的不足的局面,，形成新的結(jié)構(gòu)性矛盾,。

　　新形勢(shì)下，居民對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)期和認(rèn)識(shí)也在發(fā)生變化,，從關(guān)注投資價(jià)值逐步回歸到關(guān)注住房本身的居住功能,。家住漢口的周小姐日前耗資近300萬元購置了一套二居室學(xué)區(qū)房，她說：“并不是看中房子未來的升值空間,，而是為了小孩上學(xué)需要,。房?jī)r(jià)這么高，估計(jì)也漲不動(dòng)了,，所以我們還賣了一套房,。”在一片不樂觀的市場(chǎng)預(yù)期中，有專家提醒信貸政策將成為影響2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變量,。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)葉學(xué)平說,，目前宏觀經(jīng)濟(jì)面沒有明顯好轉(zhuǎn),，業(yè)界認(rèn)為我國(guó)在未來不排除出臺(tái)強(qiáng)刺激政策，個(gè)人住房信貸有望繼續(xù)放寬,。但銀行對(duì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)更加嚴(yán)格,，開發(fā)商融資仍面臨巨大困難。

　　小眾產(chǎn)品定制開發(fā)將增多

　　記者采訪中了解到,，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新周期,，房地產(chǎn)正主動(dòng)與互聯(lián)網(wǎng)融合，新的開發(fā)和服務(wù)模式將不斷出現(xiàn),。需求的多樣性正促使開發(fā)和產(chǎn)品規(guī)劃的多樣性，小眾化產(chǎn)品,、定制開發(fā)等將逐漸成為市場(chǎng)重要組成部分,。熊唯介紹，2014年房地產(chǎn)已經(jīng)開始和互聯(lián)網(wǎng)初步融合,，但主要仍停留在終端銷售和打造B2C平臺(tái)上,。2015年房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)將進(jìn)一步融合，從前期的的產(chǎn)品定位,，到終端銷售再到后期的物業(yè)服務(wù),，互聯(lián)網(wǎng)的大數(shù)據(jù)技術(shù)、B2C平臺(tái)等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將逐步貫穿房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，隨著社會(huì)階層的分化，購房需求將日益多元化,。簡(jiǎn)單的剛需,、改善和投資需求劃分將不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，小眾產(chǎn)品,、定制開發(fā)將逐步增多,。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，有專家建議政府層面也應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求,，加大商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,。葉學(xué)平說，一方面調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用,，合理分配土地出讓和項(xiàng)目審批工作，兼顧低收入人群保障性住房和中高收入消費(fèi)性住房需要,，保障不同階層消費(fèi)者住房需求,。另一方面，繼續(xù)加快保障性安居工程建設(shè),。積極推進(jìn)續(xù)建項(xiàng)目建設(shè),，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)遷村并居,、城中村改造、城郊村改造和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè),。他介紹,，與此同時(shí)，還應(yīng)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化步伐,，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力,，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模,，帶動(dòng)城鎮(zhèn)購房需求。