“賣房買股”的觀點(diǎn)還未平息，國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜又通過對溫州,、鄂爾多斯及其他相似城市的數(shù)據(jù)分析,，推算出地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大的15個(gè)城市,，其中,，浙江金華首當(dāng)其沖,，下跌指數(shù)為80,。

　　林采宜分析認(rèn)為,，2011年底開始溫州房價(jià)出現(xiàn)暴跌,，直到今天仍一蹶不振,；2012年后鄂爾多斯 “鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光,。雖然兩個(gè)城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣,，但是兩者卻有一個(gè)共同的原因——民間資本過度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險(xiǎn),。

　　15城市的民營企業(yè)GDP占比均超50%

　　國泰君安將地產(chǎn)投資過剩度,、民營資本活躍度、資本投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率以及近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度綜合起來考量一個(gè)城市(地區(qū))的地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn),。發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資過剩影響最大,，其次分別為民營資本活躍、投入地產(chǎn)而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)的概率,，近兩年實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩程度影響最小,。因此在對這四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)化后分別給予0.4、0.3,、0.2,、0.1的權(quán)重,，綜合風(fēng)險(xiǎn)排名。

　　綜合分析后,，風(fēng)險(xiǎn)排名的前15個(gè)城市依次為：金華,、溫州、運(yùn)城,、臺州,、鄂爾多斯、漳州,、漯河,、杭州、大同,、龍巖,、邯鄲、無錫,、泉州,、安陽、常州,。記者通過綜合分析列表發(fā)現(xiàn),，以上15城中，民營企業(yè)GDP占比均超50%,，其中,，金華和泉州甚至達(dá)到了90%。

　　通過對溫州,、鄂爾多斯及其他相似城市的數(shù)據(jù)分析,，國泰君安認(rèn)為地產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)較高的城市通常會有民營資本大量介入房地產(chǎn)投資。對地產(chǎn)行業(yè)過度投資,，且投資增速遠(yuǎn)大于工業(yè)產(chǎn)值增速,，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，企業(yè)資金鏈緊張,，引發(fā)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)問題,，迫使開發(fā)商降價(jià)銷售樓盤。

　　“民營資本過度投資房地產(chǎn)行業(yè),，是一個(gè)惡性循環(huán),。”一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，以上15城,，投資增速遠(yuǎn)大于工業(yè)產(chǎn)值增速,，這意味著資本進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比例失調(diào)，通常而言,，地產(chǎn)投資比例越高,，積聚的地產(chǎn)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)也越大,。

　　“這個(gè)觀點(diǎn)其實(shí)也非常好理解，比如榜首的浙江金華,，當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)GDP達(dá)90%,，而同比該區(qū)域的地產(chǎn)投資和工業(yè)產(chǎn)值增速落差較大。”武漢一位業(yè)內(nèi)人士分析稱,，意味著大部分的民營資本流入房地產(chǎn)用于開發(fā),，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值處于低增速階段，“不斷有資本進(jìn)入房地產(chǎn),，就會不停的造樓,，但區(qū)域需求量是有限的，一旦供大于求,，民營資本周轉(zhuǎn)就會報(bào)警,，同樣拖累整個(gè)地區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。”

　　溫州房地產(chǎn)資金鏈問題持續(xù)4年之久

　　如林采宜所指,，通常民間資本的投資更具有急功近利的特點(diǎn)，在2009-2011年地產(chǎn)價(jià)格上漲期,，民間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)民間資本大量介入地產(chǎn)而造成過度投資,。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，金華這種情況類似溫州,，2009年,，4萬億救市方案出來后，貨幣政策放松,，銀行放貸迅速增加,。與此同時(shí)，由于海外經(jīng)濟(jì)危機(jī)打擊外貿(mào)行業(yè),，溫州企業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)信心不足,，大量銀行提供企業(yè)的資金因此都投資了房地產(chǎn)行業(yè)，買房投資者大幅增加,，溫州地產(chǎn)銷售面積同比增長89%,。至2011年，溫州房地產(chǎn)投資增速達(dá)151%,，遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增速,。

　　雖然地產(chǎn)投資大幅增加，但從貸款走向看,，地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款增量并不大,，溫州新增房地產(chǎn)貸款余額2011年底較2008年增加228億元，僅占2009-2011年三年地產(chǎn)投資額的18.9%,。而民間借貸量增加迅速,，根據(jù)人民銀行[微博]溫州中心支行2011公布的《溫州民間借貸市場報(bào)告》顯示,，溫州民間借貸規(guī)模已高達(dá)1100億元，20%以上直接投資地產(chǎn),。

　　與此同時(shí),，2011年地產(chǎn)竣工大幅增加，銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購買房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣房產(chǎn),，供需格局完全改變,，房價(jià)開始下跌。地產(chǎn)商銷售大幅下滑,，而民間借貸的高利率也使還款更加困難,，資金鏈出現(xiàn)問題，開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場的違約,。抵押物價(jià)值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開始,，銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊,，資金鏈問題一直持續(xù),，地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。