福建省南安市政協(xié)調(diào)研城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理———

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行緣何陷困境

　　近年來,，福建省南安市在住宅小區(qū)物業(yè)管理上制定出臺了一些規(guī)章,，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會,，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核等,，做了不少工作,，全市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大,。目前,，南安市已建成住宅小區(qū)65個，已由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)36個,。其中共有32家物業(yè)服務(wù)企業(yè),，67個物業(yè)項目備案，50位項目經(jīng)理備案,，從事物業(yè)管理服務(wù)的管理人員約660人,。

　　物業(yè)管理是一項民生工程，涉及到城市管理和社會建設(shè)的眾多領(lǐng)域,，今年年初以來,，福建省南安市政協(xié)圍繞“加強(qiáng)物業(yè)管理，改善居住環(huán)境,，構(gòu)建和諧城市”開展系列調(diào)研,，深入南安市10多個住宅小區(qū)，召開10多場由部門,、物業(yè)和業(yè)主參加的座談會,，就居住小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。

　　城鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理起步難

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn),，南安市的物業(yè)管理工作處在起步階段,，雖然取得了一定成績，但在規(guī)范有序管理方面還存在諸多問題,。

　　物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)不全,。在市、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的機(jī)構(gòu)設(shè)置中均沒有物業(yè)管理專門機(jī)構(gòu)和專職人員,。盡管2012年2月,，福建省泉州市政府制定出臺了《泉州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見》，明確了物業(yè)相關(guān)職能部門的責(zé)任分工,，但在實際工作中，各有關(guān)單位未能真正履行職責(zé),。

　　小區(qū)遺留問題難處理,。有的開發(fā)商未能嚴(yán)格按規(guī)范及規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作他用,；有的開發(fā)商在建設(shè)中不講誠信,，偷工減料、以次充好,；有的開發(fā)商對購房者作出各種承諾,，房屋銷售后無法兌現(xiàn)，給物業(yè)管理帶來矛盾糾紛,；有的小區(qū)車庫,、地下室,、活動中心等公建配套設(shè)施權(quán)屬界定不清，造成業(yè)主對產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)烈主張,，也帶來維修責(zé)任的承擔(dān)和物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偧拔飿I(yè)經(jīng)營收益分配等多方面的矛盾,。還有前期物業(yè)監(jiān)管缺失，受聘物業(yè)公司為了自身的生存與發(fā)展,，受制于開發(fā)商,，接管物業(yè)時對電梯、供配電,、消防,、供水、智能化,、人防工程等沒有按規(guī)定進(jìn)行驗收,，留下后患。

　　業(yè)主物業(yè)消費(fèi)觀念難改變,。業(yè)主未能充分意識到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，對二次供水、電梯使用費(fèi)等公共費(fèi)用分?jǐn)偛焕斫?。大部分業(yè)主都是由農(nóng)村村民演變而來,，對物業(yè)管理認(rèn)知度不高，而且保留著農(nóng)村的生活習(xí)慣,，沒有從“各人自掃門前雪”過渡到花錢雇傭管理的消費(fèi)意識,。同時缺乏車位消費(fèi)意識，出現(xiàn)有的不愿消費(fèi)停車管理費(fèi)而無序停車,，造成小區(qū)單元門容易損壞,，綠化草地經(jīng)常被踩踏。

　　管理不規(guī)范,，服務(wù)費(fèi)用難收取?，F(xiàn)有物業(yè)企業(yè)管理人員大多只局限于清掃垃圾、看管大門,、種種花草等常規(guī)服務(wù),，存在物業(yè)服務(wù)不到位，違規(guī)裝修制止不力的現(xiàn)象,，致使業(yè)主不主動繳費(fèi),、不愿意繳費(fèi)。調(diào)研中我們還發(fā)現(xiàn)普遍存在信息公開不透明,，大部分業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取哪些費(fèi),，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了哪些項目的服務(wù)，收取的費(fèi)用是如何使用的不清楚,。因此造成拒絕繳納物業(yè)費(fèi)或停車費(fèi),。

　　健全機(jī)制、規(guī)范監(jiān)管營造和諧物管氛圍

　　物業(yè)管理是一項民生工程,，關(guān)乎城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量也與社會和諧發(fā)展緊密相關(guān),，需要政府和有關(guān)部門高度重視。調(diào)研組建議：

一,、 完善機(jī)制,，形成物業(yè)管理工作合力。要形成綜合管理格局,，建立住宅小區(qū)建設(shè)工程領(lǐng)導(dǎo)掛鉤工作機(jī)制,，充分發(fā)揮物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組的作用，處置物業(yè)管理中存在的違法搭建,、公共安全,、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)糾紛,、業(yè)委會運(yùn)作等突出問題,。相關(guān)職能部門要通力協(xié)作，履責(zé)到小區(qū),，形成聯(lián)合工作機(jī)制,。

二、 注重指導(dǎo),，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。政府要引導(dǎo)推行“等級服務(wù)、等級收費(fèi),、質(zhì)價相符”的物業(yè)等級服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù),、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信評估,、考核機(jī)制,；建立培訓(xùn)制度，定期做好物業(yè)行業(yè)培訓(xùn)工作,。

三,、 源頭治理，夯實物業(yè)管理工作基礎(chǔ),。要加強(qiáng)規(guī)劃建設(shè)管理。規(guī)劃,、建設(shè)等部門在城市規(guī)劃,、建設(shè)時，充分考慮居民小區(qū)停車,、行路,、公共設(shè)施配套等問題,，嚴(yán)格執(zhí)行住宅區(qū)規(guī)劃面積標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)的綜合驗收,，探討吸納各方代表開展綜合驗收的辦法,，建立由驗收主管行政部門和業(yè)主代表、物管企業(yè)代表,、社區(qū)代表以及人大代表,、政協(xié)委員組成的綜合驗收委員會對新建小區(qū)的投入使用，實行綜合驗收以及整改后的監(jiān)督驗收,，要界定基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán),，對私自變更建設(shè)規(guī)劃，占壓綠地,、公共設(shè)施的行為要依法懲處,，從源頭上杜絕開發(fā)商遺留問題造成的小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

四,、 積極探索,，創(chuàng)新物業(yè)管理方式方法。探索業(yè)主委員會與居委會互聯(lián)互動有效運(yùn)行機(jī)制,。各街道辦事處要加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)各居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo),，較小的居住小區(qū)成立居民小組，較大的居民小區(qū),，建立居民委員會和業(yè)主委員會,，探索將業(yè)主委員會與居民委員會合二為一，賦予業(yè)主委員會以居民委員會的職能,，一套人馬,，兩塊牌子。探索物業(yè)分類管理新模式,，老舊小區(qū),，可以嘗試業(yè)主自營式物業(yè)管理，業(yè)主建立自我管理的自治組織,，用較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題,；拆遷安置小區(qū)，建議提供簡易社區(qū)物業(yè)服務(wù),，通過組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)下崗人員,、領(lǐng)取社會低保和離退休人員組建社區(qū)服務(wù)組織；新建小區(qū),，引入專業(yè)化管理模式,。建立物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)綜合信息系統(tǒng)，建立小區(qū)QQ或微信平臺，加強(qiáng)物業(yè)和業(yè)主之間,、業(yè)主與業(yè)主之間的信息交流,，以求達(dá)成共識，及時化解矛盾,，及時解決小區(qū)發(fā)生的一些問題,。