在當前經(jīng)濟下行壓力加大,、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的敏感期，央行降息，再次挑撥著購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng),。對房地產(chǎn)市場而言,，貌似利率降低了，買房支出減少了,，市場又要供需兩旺了,。真的會是這樣嗎?仔細想來，絕非如此,?？傮w來說，我們認為本次降息對房地產(chǎn)市場并非單純利好,。

　　就此次降息本身而言,，完全出乎市場意料，即便之前有預測,、有呼吁,，但幾乎都認定最早是明年，因為今年整體經(jīng)濟即便下滑壓力巨大,，但整體依然可控,，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預期的降息,，可以說是未雨綢繆,，但也說明了整體經(jīng)濟態(tài)勢并不如預期中那樣樂觀，投資,、出口,、消費等各項經(jīng)濟指標加速回落且沒有止穩(wěn)的跡象，照此趨勢發(fā)展,，明年整體經(jīng)濟增速恐將難以維持在7%以上,。基于此,，我們認為,，此次降息應該只是開始，將會開啟新一輪的降息周期,。

　　今年以來樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍”就是房貸,，即便是6月份央行和銀監(jiān)會的喊話、9·30央行松綁限貸政策,，也沒能調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房,、真正落實優(yōu)惠利率的積極性。此次降息,，對購房者來說,，可節(jié)約利息支出,，無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大提振,，短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放,，從而有助于市場交投量的回升，助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調(diào)整低谷,。

　　以往歷史證明,，利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期，因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素,。無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款,，理論上的利息支出并不會影響購房決定。

　　就降息本身而言,，此次又是非對稱降息,，特別是存款利率上浮區(qū)間進一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本將進一步提升,，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應的一浮到頂?shù)拇婵罾?而對國有五大行而言,，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小,，個人房貸業(yè)務也必將大大壓縮金融機構(gòu)的利潤空間,，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。銀行畢竟是自負盈虧的商業(yè)機構(gòu),，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的,。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準利率也難以保證,，房地產(chǎn)市場又將進入年初以來“錢緊”的窘境,，這將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。

　　非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯,。資金成本上升的同時又要保證相當?shù)睦麧?，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托,、基金、民間借貸等渠道而言,，利率也同樣水漲船高,。財務費用的增加無疑將進一步削弱企業(yè)的盈利能力。

　　政府降息來應對經(jīng)濟下滑,，釋放積極信號,，尤其是預示著將要進入新一輪降息周期，打開寬松貨幣政策通道,，由于短期內(nèi)實體經(jīng)濟資金需求保持低迷,，大量流動性沒有進入實體循環(huán)，無疑將會給資本市場帶來一場資金盛宴。另一方面,，長期來看,，降息可以降低經(jīng)濟融資成本，利好于實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,、擴大投資規(guī)模,，提升上市企業(yè)價值。

　　由于本次降息結(jié)合了非對稱降息以及利率市場化的進一步放開,，其影響較為復雜,，我們不應盲目地以為一定利好房地產(chǎn)，更不應該將其看成是 “救市”,，應更加理性,、客觀地看待這一舉動。

　　對于開發(fā)企業(yè)來說,，當前的市場筑底并不穩(wěn)固,，短期回暖不具可持續(xù)性，明年市場或仍將僵持,。當前開發(fā)企業(yè)或者項目的首要任務依然是積極營銷,、努力去庫存，借助年底的窗口期快速跑量,，迎合剛性需求和改善型需求購房心理,，繼續(xù)以價換量，而不是借勢漲價,。