首套房認(rèn)定“松動(dòng)”：

　　享7折房貸利率不易,，“回暖”路還長(zhǎng)

　　9月30日下午，國(guó)慶節(jié)前最后一個(gè)工作日的最后一小時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了這樣一份《通知》，其核心內(nèi)容是：繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)首套房認(rèn)定給予放松，并重申首套房最低首付款比例和貸款優(yōu)惠利率,。

　　首套房認(rèn)定“松動(dòng)”消息傳來，市場(chǎng)震動(dòng)。也因?yàn)檫@條消息,，使得“買房”這個(gè)話題在“冷”了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間后,，再度成為百姓街談巷議的熱門話題。不過,，對(duì)于央行,、銀監(jiān)會(huì)的這次表態(tài)，市場(chǎng)在短暫的消化之后得出了不少理性觀點(diǎn),，業(yè)界人士紛紛表示,，首套房認(rèn)定放松可以解決消費(fèi)者住房改善的剛性需求，同時(shí),，金融機(jī)構(gòu)的房貸自主定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)將使整個(gè)市場(chǎng)趨于理性,。

　　銀行不松口？

　　在央行,、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的這份全稱為《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提到：對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭,，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定,；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策,；在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房,，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平,。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　繼建行10月9日發(fā)文稱執(zhí)行首套房認(rèn)定新規(guī)后,，10月10日,，中國(guó)銀行也發(fā)布相應(yīng)政策。截至發(fā)稿時(shí),，四大國(guó)有銀行均表示,，對(duì)購(gòu)買首套自住房的家庭貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,。

　　而在接受本報(bào)記者采訪時(shí),，一位股份制商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，據(jù)其了解,，目前各大銀行對(duì)于首套房貸的貸款利率平均為基準(zhǔn)利率的9折或9.5折,，雖然央行此前提出的針對(duì)首套房房貸7折優(yōu)惠利率一直都沒有取消,，但各銀行已經(jīng)根據(jù)自身成本，給出了它們認(rèn)為合理的定價(jià),。

　　而在交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平看來,，商業(yè)銀行也是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，要考慮的成本既包括利差,，也包括員工工資和煤水電費(fèi)用,。據(jù)連平測(cè)算，按目前銀行存款利率的平均水平看,，如果貸款利率打到8.5折,，利差區(qū)間就很小了，如果算上所有成本,，則很多銀行將出現(xiàn)虧損,。

　　“我們現(xiàn)在不愿意接房貸業(yè)務(wù)。”一位多年從事信貸業(yè)務(wù)的人士這樣表示,。在他看來,，盡管二套房認(rèn)定松動(dòng)、央行和銀監(jiān)會(huì)也提出了有針對(duì)性的貸款利率優(yōu)惠政策,，但相較上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,，如今很多要素都缺失了。“別的不說,，只說銀行對(duì)待房貸的積極性,，就遠(yuǎn)不如當(dāng)年。”

　　另一位業(yè)界人士表示,，當(dāng)前銀行面臨著很多硬性監(jiān)管指標(biāo),，除75%的存貸比、資本充足率,，近來監(jiān)管層嚴(yán)令禁止銀行月末沖時(shí)點(diǎn)攬儲(chǔ)等行為，提高了攬儲(chǔ)的難度,。“攬儲(chǔ)很困難,，存款少，貸款多,，存貸倒掛,，一些銀行依賴拆借資金，特別是一些小銀行通過同業(yè)拆借拿到資金的成本已經(jīng)很高了,，其很難再以優(yōu)惠利率貸出去,。”他同時(shí)表示，不要過度解讀央行和銀監(jiān)會(huì)這次的決定,，政策“松口”到房地產(chǎn)回暖,、供需兩旺之間,，還有很長(zhǎng)的路要走。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也認(rèn)為,，如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng),，低于5年期政策性金融債收益率4.63%,，銀行的資金成本則顯著高于這個(gè)水平。

　　不過,，也有業(yè)界人士強(qiáng)調(diào),，比起上一次房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)房貸市場(chǎng)的繁榮，這一次,，無論是銀行還是購(gòu)房者,，都在走一條理性回歸之路。“上一輪房地產(chǎn)繁榮成就了不少房地產(chǎn)投資的經(jīng)典案例,，一些人通過貸款投資買房的確賺到了錢,。而現(xiàn)在來銀行咨詢房貸業(yè)務(wù)的，絕大多數(shù)是要解決住房剛需,，這可以說是房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)階段之后,，我們樂于看到的情況。”一位業(yè)界人士這樣表示,。

　　期待細(xì)則落地

　　雖然大型銀行陸續(xù)表態(tài),，但業(yè)界人士表示，關(guān)鍵要看各地分支行如何出臺(tái)細(xì)則,。中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示,，政策起到了引導(dǎo)作用，具體實(shí)施還要看市場(chǎng)供求關(guān)系,，銀行業(yè)要打算盤,。“是否打折，給哪些客戶打折,，打怎樣的折扣,，既取決于銀行所在地區(qū)的房?jī)r(jià)水平、貸款需求量,，也取決于銀行在某地開展住房信貸的規(guī)模,。如果前期已經(jīng)開展了大量住房信貸業(yè)務(wù),，目前要平衡貸款結(jié)構(gòu),，則此類銀行短期內(nèi)可能不會(huì)更為積極地拓展二套房貸業(yè)務(wù)。”

　　曾剛同時(shí)表示,，銀行還會(huì)考慮業(yè)務(wù)的成本和盈利是否成正比,。銀行擴(kuò)展房貸業(yè)務(wù)有利有弊：好處在于房貸本身風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重比較低,，資本占用少；壞處在于房貸的綜合收益率比較低,，不能像開展企業(yè)貸款那樣,，連帶產(chǎn)生財(cái)富顧問、企業(yè)結(jié)算等其他方面的收益,。

　　而在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來,，央行和銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)起到了一種“宣誓效應(yīng)”，也就是要告訴買房人,，符合規(guī)定的二套房貸銀行可以認(rèn)定為首套房貸,，同時(shí)可以讓貸款者享受到低至7折的貸款利率優(yōu)惠，以此刺激購(gòu)房需求,。“但要注意的一點(diǎn)是,，伴隨著利率市場(chǎng)化進(jìn)程，我國(guó)銀行貸款利率已經(jīng)取消了上下限,，換句話說,，只要銀行愿意，給客戶的房貸優(yōu)惠利率不止可以是7折,，甚至可以是5折,，關(guān)鍵要看銀行愿意為哪些客戶打折，這取決于每一個(gè)客戶的資質(zhì),，銀行再根據(jù)這些資質(zhì),，進(jìn)行差異化定價(jià)。”

　　他同時(shí)表示,，未來,，銀行有可能將房貸優(yōu)惠作為一種營(yíng)銷手段，根據(jù)客戶對(duì)銀行利潤(rùn)的貢獻(xiàn)度,，重點(diǎn)“關(guān)照”核心客戶,。

　　全國(guó)政協(xié)委員、華東師范大學(xué)金融所所長(zhǎng)黃澤民表示,，這次大家聚焦的兩個(gè)關(guān)鍵詞是3成首付和7折房貸,，監(jiān)管層給出最低首付是出于信貸安全考慮的，而規(guī)定二套房貸最優(yōu)折扣值得討論,，“房貸具體折扣應(yīng)由各銀行根據(jù)市場(chǎng)情況作出判斷,，這個(gè)數(shù)值不應(yīng)是被規(guī)定出來的,。”