在剛剛過去的周末,，哈爾濱成為第37個解禁限購的城市。在這場以6月為起點(diǎn),、為限購松綁的運(yùn)動大潮中,，地方政府在沒有中央明確反對的情況下，先后闖關(guān)放松樓市政策,，手段越來越新,，力度越來越大，“市場回歸”大有向“集體救市”演變的趨勢,。留下堅(jiān)持限購的已經(jīng)所剩無幾,，北上廣深等一線城市基本陷入包圍圈。樓市正在變奏,，但結(jié)果卻仍舊撲朔迷離,。這次變奏，到底是房地產(chǎn)咸魚翻身的一次絕佳機(jī)會,，還是徹底走向沒落的回光返照,？限購和限貸會全面放開嗎？北京晨報(bào)記者對呼和浩特,、溫州,、杭州、成都,、天津五個地區(qū)樓市展開調(diào)查發(fā)現(xiàn),，政策和市場都在彷徨。

　　37個城市闖關(guān)

　　除了北上廣深,，其余城市早晚放開限購

　　限購,，這個從2011年開始大規(guī)模執(zhí)行的樓市政策，在經(jīng)過了3年多的爭議之后,，到了退場的時候,。

　　今年6月20日，呼和浩特公開發(fā)文取消限購,，雖然其后又鬧出來一段寫錯字的小插曲,，但并沒有阻礙呼市成為第一個明確取消限購的城市。所有人都觀察,，“上頭將作何反應(yīng),？”

　　在靜靜等待了十多天后，山東濟(jì)南再也等不下去了,。7月上旬,，濟(jì)南城建委提請調(diào)整限購政策的文件在互聯(lián)網(wǎng)上曝光，隨后證實(shí),，限購將于7月10日起取消,，濟(jì)南方面并沒有做任何形式的否認(rèn)。限購取消之后,，濟(jì)南樓市一度每天成交超過限購時期近兩倍,。

　　濟(jì)南再一次闖關(guān)成功，鼓舞了其他限購城市的勇氣,。很快,，一大波限購城市玩起接龍游戲：7月29日，杭州取消140平方米以上戶型限購,；同日,，溫州宣布從第二天起全面取消限購；30日,，寧波取消90平方米以上戶型限購,；8月1日,，紹興市宣布限購正式取消，二套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)房不認(rèn)貸……

　　從6月26日呼和浩特正式宣布放松限購之后,，在一個半月的時間內(nèi),，全國已經(jīng)有37個城市或明或暗地放松了限購，限購的城市目前只剩下9個,。業(yè)內(nèi)預(yù)期,，除了北京、上海,、廣州,、深圳四個一線城市外，其余城市早晚會放開限購,。所謂“差別化調(diào)控”政策,，最終會是：堅(jiān)守一線，放開二線,。

　　從松綁到救市

　　蹺蹺板政策讓市場更焦慮了

　　截至目前,，對于取消限購，中央政府未發(fā)出任何支持或否定的態(tài)度,，但這個節(jié)骨眼上,，沉默很容易被理解為默認(rèn)。試探動作一旦得到默認(rèn),，往往會演變成放縱,。

　　7月31日，成都發(fā)布消息稱,，四川省財(cái)政廳決定從7月1日至12月31日,，對金融機(jī)構(gòu)按照國家政策規(guī)定向首次購買自住普通商品房提供貸款的，如果利率不高于基準(zhǔn)利率,，按金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予補(bǔ)助,。幾天之后，成都撤銷了該文件,，但政策是否繼續(xù)執(zhí)行不得而知,。

　　8月8日，福建出臺“閩八條”,，不僅內(nèi)容豐富,，在尺度上也大大超越了其他地級政府，不僅提出福州,、廈門可以調(diào)整放開住房限購,，還在首套房認(rèn)定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認(rèn)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房,，間接放松限貸。

　　3天后,，湖南省的“湘五條”來了,，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份,。“湘五條”不僅提出政府可以回購適當(dāng)面積商品房作為保障房,，還提出省內(nèi)異地可辦理公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可提前申請《預(yù)售許可證》等措施,，業(yè)內(nèi)人士直呼其“很猛”,。

　　從最開始名正言順的呼吁“讓市場發(fā)揮決定性作用”，到后來動用財(cái)政手段,，“市場回歸”演變成“救市重來”,，調(diào)控似乎正走向另一個極端。然而,，在這種蹺蹺板似的政策變動中,，市場不但沒有變得樂觀,，反而愈發(fā)焦慮——樓市這一次還能起死回生嗎,？

　　一線破局從限貸開始？

　　上海模式一旦坐實(shí),，易被其他三城復(fù)制

　　北京晨報(bào)記者的調(diào)研發(fā)現(xiàn),，由于從一開始，限購與限貸政策就是以一個“組合拳”的形式打出,，當(dāng)前大多城市也只在能力范圍內(nèi)放松了限購,，因此效果有限。要想徹徹底底扭轉(zhuǎn)樓市局面,，限貸是一個跨不過去的檻,。

　　8月16日晚間，網(wǎng)絡(luò)上流傳出一份銀行上海分行系統(tǒng)內(nèi)文件,，基本內(nèi)容是重新定義了“首套房”概念：一是將外地購房貸款結(jié)清,、本地?zé)o房的購房算為首套房；二是將2011年1月31日前有二套房貸記錄,，但現(xiàn)已全部結(jié)清并且在上海無房的購房，也按首套政策執(zhí)行,。

　　這份據(jù)稱是建行所發(fā)的文件立即讓市場興奮起來,。但業(yè)內(nèi)分析師張大偉表示，這份文件并非全面放松限貸,，很有可能只是適用于該行所謂“一樓一策”差別化信貸政策的合作樓盤,，是為了解決開發(fā)商的資金壓力，將銀行擁有的開發(fā)貸轉(zhuǎn)變成購房人的按揭貸,。這種措施對市場的實(shí)際影響有限,，不會掀起大風(fēng)浪。

　　盡管如此,，仍難免引發(fā)業(yè)界聯(lián)想,。有地產(chǎn)界人士認(rèn)為，這或許將成為一線城市繞開限購這道紅線,，直接松綁限貸曲線救市的樣本,。該份文件一旦落地而沒有被叫停，就很有可能被北京,、廣州等一線城市復(fù)制,。

　　北京晨報(bào)記者調(diào)查了解到，目前北京尚未執(zhí)行這類政策,，但不排除各大銀行也在研究此類辦法,。業(yè)內(nèi)人士多數(shù)預(yù)期，北京出于對房價上漲過快以及控制人口的壓力,，在短期內(nèi)放松商品房限購的可能性不大,，但像上海一樣放松限貸，可能性相對較大,。但這種可能性也僅是相對的,，從目前的跡象來看，中央對房貸的支持仍僅限于真正的首套房購買者,，因此北京等一線城市完全放開限貸仍是小概率事件,。

　　晨報(bào)記者 孫春祥

　　后限購時代

　　呼和浩特

　　放松限購第一城：沒有任何起色

　　作為打開本輪“放購”潮閘門的第一城,，呼和浩特的樓市近來備受關(guān)注,?？梢哉f，她是一個樣本,，更是一個標(biāo)桿。然而,，那里看不到一點(diǎn)回暖的跡象,。

　　“限購放開后，市場成交量和之前一樣,。”在呼市從事房產(chǎn)中介工作多年的馮先生告訴北京晨報(bào)記者，在當(dāng)?shù)?，房地產(chǎn),，尤其是住宅已經(jīng)沒有投資價值，限購不限購沒有什么影響,，買房人大多數(shù)都是剛需一族,，而這部分需求非常穩(wěn)定,。

　　據(jù)馮先生介紹，在呼市,，雖然也存在一些炒房人囤積的房子,，但并不多，因此當(dāng)市場比較疲軟的時候,，也沒有出現(xiàn)大規(guī)模的拋售,。雖然當(dāng)前賣房的人比買房的人多，但價格也并沒有出現(xiàn)大跌,，除非有特別緊急缺錢的人，否則不會輕易低價出售房產(chǎn),。在新房市場，目前仍有不少新盤推出,，在售樓方式上,，一些大型開發(fā)商依然采取捂盤惜售以及炒作熱銷場面等老一套做法。

　　在呼市金融系統(tǒng)工作的劉女士告訴北京晨報(bào)記者,，呼和浩特樓市如火如荼的開發(fā)始于2006年,，經(jīng)過多年發(fā)展，目前均價在4500元以上的高檔住宅項(xiàng)目已經(jīng)占到了40%左右,。雖然也有一些依靠正當(dāng)合法經(jīng)營積累財(cái)富的企業(yè)家,，但這類人畢竟是極少數(shù)，呼市的消費(fèi)能力根本不可能撐起這么高的價格,。

　　今年6月份,，新華社報(bào)道了呼市房地產(chǎn)市場存在問題的消息，隨后呼市積極組織力量發(fā)出“呼和浩特房地產(chǎn)市場不存在泡沫”、“房地產(chǎn)市場健康”等信號,，并邀請中央有關(guān)部門到呼市考察,，召開媒體通報(bào)會，并舉辦以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房交易會,。對此,，劉女士和她的朋友們均認(rèn)為,，這是地方政府在做的一場“秀”。

　　“市場供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場需求,，放開限購之后樓市也沒有任何起色,，今年以來開發(fā)的諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)”。在劉女士看來,，“呼和浩特房地產(chǎn)市場即將出現(xiàn)暴風(fēng)雨,。”晨報(bào)記者 孫春祥

　　杭州

　　準(zhǔn)一線城市樣本：信貸才是開門鑰匙

　　杭州，這個東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的首府城市,，在地產(chǎn)界人士眼里,，她擁有的不僅只是美不勝收的西湖，還有一個像一線城市那樣的發(fā)展?jié)摿?。所以,，杭州盡管被列為二線城市，但足可以擔(dān)當(dāng)起二線城市的領(lǐng)頭羊,，充當(dāng)“準(zhǔn)一線”的角色,。

　　然而，就是這個“準(zhǔn)一線”城市,，卻在今年遭遇了滑鐵盧,。早在2月份，杭州樓市就開始進(jìn)入寒冬,，樓盤降價與業(yè)主砸盤事件接踵而至,，大批媒體記者趕赴杭州調(diào)查，其結(jié)論基本一致：庫存量太大,，樓市已經(jīng)消化不良,。在經(jīng)歷了近半年的苦苦支撐后，杭州終于在7月底放松限購,，主城區(qū)140平方米以上戶型不再限購,，蕭山、余杭兩區(qū)全面放開,。

　　“高端物業(yè)有些交易量上升,，但不是很大,。”在杭州一家網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)媒體工作的“老余”告訴記者，在杭州宣布部分放開限購之后,，市場成交量確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的上升,，其中有一部分是因?yàn)榉砰_限購直接釋放的，但也只集中在140平方米以上的戶型,。

　　“限購放松的效果不是很明顯,，市場觀望仍然存在，釋放的需求量十分有限,，所以在杭州業(yè)內(nèi),，大家都希望限貸能夠放松”。“老余”表示,，“限貸對樓市的影響是雙重的,。看限貸放松的程度,，一方面會在心理層面使得購房人的信心大增,，另一方面還會使得被限貸誤傷的改善型需求釋放。”“老余”認(rèn)為,，只要市場信心恢復(fù),，買房人的購買力也得到實(shí)質(zhì)性的提高，市場才會重新回暖,。

　　在杭州7月29日宣布放松限購后，市場傳出了招商銀行在當(dāng)?shù)胤潘上拶J的政策,，二套房首付比例可以最低降至三成,，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動。但隨后,，媒體又從招商銀行方面獲得了否認(rèn)的消息,。坊間傳聞，招行執(zhí)行二套房首付三成政策實(shí)際只執(zhí)行了一天,，之后迫于壓力而取消,。

　　北京晨報(bào)記者了解到，在限購政策沒有改變的情況下,，目前杭州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對于樓市的未來依然持悲觀態(tài)度,，相關(guān)部門人士也認(rèn)為，“杭州樓市的冬天才剛開始,。”

　　晨報(bào)記者 孫春祥

　　冬天

　　尚未結(jié)束

　　真正的市場供需關(guān)系早已改變

　　限購取消真的有用嗎,？一開始，似乎確實(shí)是管用的,。

　　北京晨報(bào)記者梳理市場公開資料發(fā)現(xiàn),，7月29日杭州取消140平方米以上戶型限購后3天,，杭州樓市日均成交比松綁前上漲了近八成；7月30日寧波宣布取消90平方米以上戶型限購后,，第二天成交141套,，比30日成交多了60套，效果十分顯著,。濟(jì)南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍,，成都也有三成以上的增長。

　　只有激情退去,，真正的市場常態(tài)才會顯現(xiàn),。上面的數(shù)據(jù)并不意味著放松限購就能為樓市帶來長久的成交量。市場調(diào)研顯示,，成交量上漲,，主要源于高端樓盤的一次性放量，市場上大多數(shù)的購房者依然在觀望,，其他放松限購效果顯著的城市也并不多,。

　　中原地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告指出，針對成都,、福州,、濟(jì)南、杭州等放松限購的13個典型城市調(diào)查顯示,，放松限購對成交量有實(shí)際影響的只有5個城市,，其余8個城市成交量并沒有回升，甚至有所下降,。杭州,、寧波雖然短期成交回升，但長期效果仍有待觀察,。

　　而北京晨報(bào)記者通過對各地業(yè)內(nèi)及買房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn),，信貸依然是限制需求擴(kuò)張的一大瓶頸，限貸對樓市依然發(fā)揮著非常大的抑制作用,。目前房產(chǎn)界正在呼吁放松樓市信貸,，以期能夠徹底扭轉(zhuǎn)購房人的預(yù)期以及實(shí)際購買力。

　　然而,，地方政府操控信貸的能力依然是比較弱的,。業(yè)界傳言，招商銀行在杭州推出二套房首付四成的政策僅一天即夭折,，雖然其中原因未知,，但由此可以看出，金融系統(tǒng)對樓市的支持依然僅限于所謂的“剛需”,，即使有的城市在二套房的認(rèn)定上已經(jīng)修改為認(rèn)房不認(rèn)貸,，但基本局限于本地所屬的金融機(jī)構(gòu),，四大國有銀行依然堅(jiān)持執(zhí)行原有政策。即使是暗中放松限購的城市,，在銀行貸款上也沒有妥協(xié),。

　　種種跡象表明，真正的市場供需關(guān)系早已改變,，哪怕依靠新的行政手段去刺激也于事無補(bǔ),。金融、地產(chǎn)不分家,，貨幣放水的時代一旦終結(jié),，樓市自然要回歸其本來面目。晨報(bào)記者 孫春祥