有管理層“千方百計消化庫存”的尚方寶劍,，各地掀起了轟轟烈烈的樓市“去庫存”運(yùn)動,，被稱為調(diào)控利器的限購已經(jīng)被沖擊的七零八落，前兩輪樓市調(diào)整時被各地廣泛采用的減免契稅、購房補(bǔ)貼、購房入戶、降低公積金提取門檻,、提高公積金貸款額度等等,，又重出江湖,，而且力度有增無減,。更值得關(guān)注的是，近期地方救市舉措有很多新動作,，如四川省財政補(bǔ)貼銀行首套房貸,、廣西允許公積金異地提取、福建二手房轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅,、紹興第二套房貸政策堅持“認(rèn)房不認(rèn)貸”等等,。

　　樓市去庫存需數(shù)年

　　庫存壓頂是各地挖空心思出臺各種救市力舉的直接原因。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測,，主要城市樓市的消化周期普遍在15個月左右,，創(chuàng)下2010年以來的新高，即便是被稱為樓市“避風(fēng)港”的一線城市,，平均消化周期也達(dá)到11個月,，也將在未來不得不面對消化庫存的難題。而且,，未來供應(yīng)還將源源不斷地到來,。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，目前處于施工狀態(tài)的商品房建筑面積有61億平方米,，若按照過去5年商品房年平均10.9億平方米的銷售規(guī)模算,，即使不再出讓新增土地，在建面積也可以消化6年,，若考慮到地方政府儲備待出讓的土地,、開發(fā)商手中囤積待開發(fā)的土地，未來潛在供應(yīng)夠7~10年來消化,。

　　因此,，未來還會有更多的城市加入救市的隊列中，也會發(fā)布更多的救市新舉措,。但問題是,，一方面，地方政府五花八門的救市行為是否符合國家對于樓市調(diào)控的指示,，如更加強(qiáng)調(diào)市場的作用,、與新型城鎮(zhèn)化契合起來、調(diào)控樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等;另一方面,，就地方而言，救市舉措意在促進(jìn)行業(yè)長期發(fā)展,，還是僅僅為了激活樓市以解短期之需?此外,，地方政府救市是否合理、合法和合規(guī)，特別是涉及財政資金和公共基金(如住房公積金)的使用等,。

　　去庫存要與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合

　　國家對于供應(yīng)過剩城市提出“千方百計消化庫存”的指示,，事實上意味著下半年樓市的主題已經(jīng)從“分類調(diào)控”切換到“去庫存”。但是,，國家所言的“去庫存”要與近期全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”和“完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施”緊密結(jié)合起來,。這意味著，在住房供應(yīng)政策上,，一方面,，地方要調(diào)控開發(fā)商增加中低價位、中小戶型等適合“剛需人群”(目前占市場主體)的住房,，另一方面要加強(qiáng)住房供應(yīng)與居住生活配套供應(yīng)同步推進(jìn),，此外還要順應(yīng)供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實，指導(dǎo)開發(fā)商降價銷售,。

　　國家不希望看到,，地方政府通過激活需求來“托市”，維持畸形的供求結(jié)構(gòu),，傳達(dá)市場又將進(jìn)入新一輪繁榮期的錯誤信號,，這盡管會在短期內(nèi)增加市場需求，但無法改變供求總量和結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡的局面,，還會錯失樓市順利調(diào)結(jié)構(gòu)以達(dá)到消化庫存和軟著陸的目的,。近期，國家在戶籍制度改革,、不動產(chǎn)登記制度改革,、棚戶區(qū)改造等方面的提速，盡管其重心在“調(diào)結(jié)構(gòu)”,、“促轉(zhuǎn)型”,，但同時也為樓市創(chuàng)造可持續(xù)的需求，而消化庫存,、樓市軟著陸也就順理成章,。

　　未來，樓市需求潛力很大,，但主要集中在城市現(xiàn)有無房戶,、新增城市移民等，這些人群的住房支付能力較低,，對生活成本敏感,，對于公共配套設(shè)施的需求較強(qiáng)，這就要求地方政府要將“去庫存”舉措與順應(yīng)市場需求特征,，調(diào)整供求結(jié)構(gòu),、增加有效供應(yīng)緊密結(jié)合起來,。但是，目前地方政府的救市措施盡管五花八門,，但萬變不離其宗的是旨在激活短期需求,，而在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、完善公共服務(wù)配套等方面鮮有動作,。

　　樓市下滑對地方經(jīng)濟(jì)影響很大

　　地方政府急于救樓市,，甚至不惜加強(qiáng)行政干預(yù)(地方發(fā)文要求銀行降低二套房貸首付)、亂用公共財政資金,，其背后的邏輯是,，樓市下滑對于地方財政收入、經(jīng)濟(jì)增長,、政府主導(dǎo)的項目等等造成了很大的影響,。2014年上半年，全國有22個省市自治區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速不達(dá)標(biāo),，樓市下滑是主要原因,。而且，過去幾年樓市繁榮充盈了地方政府財政,，基礎(chǔ)設(shè)施,、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)項目紛紛上馬,，今年不僅是債務(wù)償還的高峰期,，也是項目資金投入的密集期。

　　但是,，今年上半年,，占大頭的房地產(chǎn)營業(yè)稅告別動輒20%的增速，下滑到6.6%;上半年土地出讓金26%的增速是2013年土地出讓金繳納滯后的反映,，今年6月份土地出讓金已經(jīng)下滑到7%,。樓市對財政稅收的沖擊，將使地方政府上述雄心勃勃的發(fā)展計劃停擺,，救市心切也就不難理解,。因此，地方政府旨在“去庫存”的各種舉動并非從長效機(jī)制出發(fā),，促進(jìn)行業(yè)長期發(fā)展,，而是通過激活樓市，緩解地方短期經(jīng)濟(jì)增長壓力,、財政稅收壓力等,。本質(zhì)上，地方政府救市舉動仍舊希望延續(xù)土地,、樓市在地方政府融資,、財政,、經(jīng)濟(jì)增長上的作用。

　　地方政府救市應(yīng)該合法合規(guī)

　　值得探討的是,，地方政府救市是否合理、合法和合規(guī),。一方面,，動用財政資金補(bǔ)貼樓市需要堅持公共的原則，對于首套住房實施適度的財政補(bǔ)貼,，筆者是贊同的,。因為在房價高企時期，首套購房人群住房支付能力不足,，各國對于首套住房購置均給予財政支持,，或者通過政策性住房銀行，或者通過政府擔(dān)保,。在我國政策性金融供給不足而銀行緊縮房貸時,，財政補(bǔ)貼發(fā)揮著政府支持的角色;另一方面，公積金貸款和提取要集中支持保障房和首套住房購置,，這樣能夠擴(kuò)大額度,、降低貸款利率，真正發(fā)揮支持剛需人群的作用,。

　　對于公積金二次貸款,、擴(kuò)大提取范圍、異地提取等,，筆者堅決反對,。特別是，在公積金額度有限,、不能流轉(zhuǎn)的情況下,，更要用到刀刃上;此外，在商業(yè)銀行緊縮房貸的趨勢下,，有限的個人住房貸款資源首先要集中支持保障房和首套住房貸款,，首付比例可以降低，利率要恢復(fù)到折扣優(yōu)惠,。而對于二套房貸,，筆者不贊同降低貸款首付成數(shù)和利率水平，一方面,，改善性需求和投資需求無法識別,，另一方面是銀行長期的、優(yōu)惠的,、額度大的個人住房貸款資源有限,。目前,，國家僅僅提出要“千方百計消化庫存”，但對于各地救市措施的邊界和范圍并無原則性的規(guī)定,，而從目前各地實施的救市措施看,，已經(jīng)偏離了國家對于樓市未來發(fā)展的新思路，亟待需要規(guī)范和糾正,。