近期多地掀起土地增值稅“清繳風暴”,，但李嘉誠“長和系”旗下的和記黃埔,、長江實業(yè)和新世界并未在清繳名單之列,，引起廣泛關注,。媒體指責“長和系”完成地產(chǎn)項目的1%需要4年時間是有意囤地,。央廣網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“長和系”部分囤地項目的周邊樓面價已超地價近20倍,。

　　面對囤地的指責,，“長和系”將責任歸咎到地方政府身上,，李嘉誠曾公開表示“內(nèi)地未有一個政府部門正式發(fā)函”,。

　　長和方面在回應記者質疑時稱，長實與和黃并無內(nèi)地囤地意圖,，一直希望盡快完成發(fā)展及出售項目,，以便套現(xiàn)資金再冀發(fā)展。

　　盤點：“長和系”各地囤地項目竣工時間一推再推

　　近年來,，“長和系”的囤地情況受到媒體的廣泛關注,。有的項目開工近10年,，仍然未見有開盤的動靜，多個項目被指開發(fā)4年,，僅完成1%,。央廣網(wǎng)財經(jīng)記者統(tǒng)計和記黃埔上半年財報發(fā)現(xiàn)，仍有13個項目存在囤地的嫌疑,。

　　約定在2004年11月開工的北京十三陵附近的“皇家別墅”北新嘉園項目至今仍未有開盤動靜,。該項目在2012年的財報中規(guī)劃于2015年完成開發(fā)，但在2013年的財報中,，完工時間被推至2019年,。

　　上海方面，長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)合獲得上海浦東新區(qū)世紀大道2-4地段世紀匯項目,，該項目占地5萬多平方米,，總投資額達47億元，但是直到拿地6年后的2011年3月18日才開工,，2015年才能完成該項目的17%,。

　　在廣東，和記黃埔也有多個樓盤延緩開發(fā)的情況,。位于東莞厚街鎮(zhèn)的海逸豪庭項目自上世紀90年代開發(fā)至2007年,，落成面積還不到1%。完工時間從2017年推后至2021年,，開發(fā)周期已經(jīng)接近30年,。位于珠海淇澳島的柏濤灣項目簽訂時間為2005年9月26日，但時至今日,，僅完成了1%的開發(fā)。此外,，位于惠州大亞灣澳頭住宅項目,、中山翠湖住宅項目等，目前都僅完成了1%,。

　　調(diào)查：北京十三陵項目樓面價已超地價近20倍

　　據(jù)和記黃埔2013年年報,，該公司在2013年結束時應占土地儲備約為8300萬平方英尺(1平方米≈9平方英尺)，其中97%位于內(nèi)地,，內(nèi)地的地價約240元/平方英尺,。據(jù)中國地產(chǎn)網(wǎng)估算，由于一二線城市房價較為堅挺,，按照2013年已確認銷售的均價保守估算,，和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價已經(jīng)是原有地價的5倍多。

　　和記黃埔在北京的首個地產(chǎn)項目姚家園新村的逸翠園一期于2005年11月獲得銷售許可證,，成交均價約9000元/平方米,。到2011年,，該項目的二期才獲得銷售許可證，成交均價已經(jīng)上漲到2.8萬元/平方米,。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“長和系”上述囤地項目周邊地產(chǎn)都存在不同程度的升值。例如,，位于北京昌平區(qū)十三陵附近的“北京怡園”項目,，樓面均價已達到24800每平米。據(jù)公開資料顯示,，長江實業(yè)2005年斥資約1.84億元人民幣收購土地及名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物,，并為拆遷事宜向北京嘉海興業(yè)公司支付2億元人民幣。以項目總面積29.8萬平方米計算,，當時的地面價格為1288元每平方米,。樓面價約是地價的近20倍。

　　分析：“先囤地等升值”是港資企業(yè)慣用開發(fā)模式

　　根據(jù)我國《閑置土地處置辦法》,，開發(fā)商閑置土地,，如果屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發(fā)延遲的,，不做相應處罰,，擬訂閑置土地處置方案；但如果是企業(yè)原因而導致未動工開發(fā)滿一年的,，需按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費,；未動工開發(fā)滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權,，并且土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本,。

　　“長和系”這種“龜速”的開發(fā)模式，是否能被界定為“囤地“,？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對央廣網(wǎng)財經(jīng)記者分析,，開發(fā)速度慢未必就是開發(fā)商囤地，有可能涉及到動拆遷和政府修改城市規(guī)劃的方面的因素,，但是“長和系”這些項目的工程進度明顯慢于國內(nèi)企業(yè),，有囤地的嫌疑,。他認為,，相關部門對于國家房地產(chǎn)開發(fā)的政策沒有很好地落實和執(zhí)行，一定程度上姑息和縱容了某些企業(yè)的行為,。

　　據(jù)楊紅旭介紹,，先拿地，等待土地升值或周邊配套齊全以后在開發(fā),，是港資企業(yè)慣用的模式,。“因為港資企業(yè)的負債率低,，融資成本也比國內(nèi)企業(yè)低，但是,，隨著中國利率市場化的進程,，港資企業(yè)日后的財務成本將升高。”楊紅旭說,。

　　“過去十年是中國樓市的黃金十年,，房價、地價漲幅大,，尤其是地價,，但是近年來土地價格漲幅趨緩，有的地方可能在未來幾年都不會有所增長,，這種靠土地增值的模式將不再具有可操作性,，預計港資企業(yè)將加快工程進度，加快出手,。”楊紅旭說,。